Bisakah Menggugat Pemilik Ruko yang Tak Sediakan Saluran Drainase?

Bacaan 7 Menit
Bisakah Menggugat Pemilik Ruko yang Tak Sediakan Saluran Drainase?
Pertanyaan

Dapatkah saya menggugat pemilik gedung untuk membuatkan/melengkapi fasilitas gedung (ruko) yang tidak memiliki saluran drainase, ataupun sanitasi untuk pembuangan air cucian dan air mandi? Yang ada hanya sebuah parit kecil untuk resapan air, tanpa ada saluran untuk mengarah ke gorong gorong umum. Ini mengakibatkan tergenangnya air tersebut sehingga menimbulkan jentik nyamuk. Saya menyewa gedung untuk bisnis kuliner (warung pempek), dan dengan seizin pemilik ruko.

Ulasan Lengkap

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Bisakah Menggugat Pemilik Ruko yang Tidak Menyediakan Saluran Drainase? yang pertama kali dipublikasikan pada 30 Oktober 2015.

Perjanjian Sewa-Menyewa

Secara hukum, Anda sebagai penyewa dan pemilik ruko sebagai pihak yang menyewakan ruko (“pemberi sewa”) terikat hubungan sewa-menyewa, yang didasarkan pada perjanjian sewa-menyewa.

Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.[1]

Dalam hal ini, kewajiban pemberi sewa adalah:[2]

  1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
  2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan;
  3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.

Cidera Janji (Wanprestasi)

Sayangnya, dalam pertanyaan, Anda tidak menginformasikan kepada kami mengenai klausula-klausula dalam perjanjian sewa-menyewa yang telah disepakati serta spesifikasi ruko yang Anda sewa dari pemilik ruko tersebut, termasuk spesifikasi saluran drainase, maupun sanitasi untuk pembuangan air cucian dan air mandi, sehingga kami belum dapat memberikan pandangan lebih lanjut terkait hal ini.

Namun, pada prinsipnya, jika dalam perjanjian tertulis bahwa pemilik ruko wajib menyediakan saluran drainase, namun pemilik ruko tidak melaksanakan kewajiban itu, atau ada spesifikasi berupa saluran drainase yang disediakan, namun kenyataannya Anda tidak menerima fasilitas tersebut, maka pemilik ruko telah melakukan cidera janji/wanprestasi.

Dikutip dari Perlunya Perjanjian Dibuat Secara Tertulis, wanprestasi merupakan suatu keadaan tidak terlaksananya suatu perjanjian dikarenakan kesalahan/kelalaian para pihak atau salah satu pihak, yang bentuknya berupa:

  1. Tidak melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukan;
  2. Melaksanakan apa yang diperjanjikan tapi tidak sempurna;
  3. Melaksanakan apa yang dijanjikan tapi tidak tepat waktu; dan
  4. Melaksanakan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Dalam hal pemilik ruko melakukan wanprestasi sebagaimana diterangkan di atas, Anda selaku penyewa dapat mengajukan gugatan wanprestasi.

 Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Tidak hanya itu, perlu dicermati pula apakah pemilik/pengguna gedung telah menerapkan prinsip-prinsip penyelenggaraan bangunan gedung yang baik atau tidak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”) yang sebagian ketentuannya telah diubah, dihapus, dan/atau dimuat pengaturan baru dengan Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”) beserta peraturan pelaksananya.

Bangunan yang diperuntukkan untuk usaha perdagangan (bisnis kuliner pempek) seperti yang Anda lakukan, tergolong sebagai bangunan gedung yang memiliki fungsi usaha, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf c jo. Pasal 5 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP Bangunan Gedung”). Atau bisa juga tergolong sebagai bangunan gedung dengan fungsi campuran, misalnya kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha, jika bangunan gedung digunakan sebagai tempat tinggal sekaligus tempat melakukan usaha.[3]

Jika dikaitkan dengan peyediaan sanitasi, pada dasarnya pemilik bagunan gedung wajib menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi standar teknis bangunan gedung yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya serta melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis.[4] Selain itu, bangunan gedung yang dibangun harus memenuhi ketentuan aspek kesehatan bangunan gedung, yang meliputi:[5]

  1. Sistem penghawaan, yang bertujuan untuk menjamin terjadinya pergantian udara segar, menjaga kualitas udara sehat dalam ruangan dan dalam bangunan, serta menghilangkan kelembaban, bau, asap, panas, bakteri, partikel debu, dan polutan di udara sesuai kebutuhan, yang meliputi ventilasi alami dan mekanis.[6]
  2. Sistem pencahayaan, yang bertujuan agar kegiatan pada bangunan gedung dapat dilaksanakan secara efektif, nyaman, dan hemat energi, yang meliputi sistem pencahayaan alami dan buatan.[7]
  3. Sistem pengelolaan air, yang bertujuan untuk:[8]
    1. Mencukupi kebutuhan dasar pengguna agar mendapatkan kehidupan yang sehat, bersih, dan produktif;
    2. Menjamin terselenggaranyapengelolaan air limbah pada bangunan gedung sesuai standar kesehatan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
    3. Mempertahankan kondisi hidrologi alami, dengan cara memaksimalkan pemanfaatan air hujan, infiltrasi air hujan, dan menyimpan sementara air hujan untuk menurunkan debit banjir melalui optimasi pemanfaatan elemen alam dan pemanfaatan elemen buatan.

Sistem pengelolaan air meliputi ketentuan teknis mengenai sistem penyediaan air minum, air limbah, dan air hujan pada bangunan gedung dan persilnya, yang digunakan untuk perencanaan, pemasangan, dan pemeliharaan sistem pengelolaan air pada bangunan gedung [9]

  1. Sistem pengelolaan sampah pada bangunan gedung, yang bertujuan agar penanganan sampah tidak mengganggu kesehatan penghuni, masyarakat, dan lingkungannya, meliputi sampah rumah tangga, sejenis rumah tangga, dan spesifik.[10]
  2. Penggunaan bahan bangunan gedung yang aman bagi kesehatan pengguna dan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan[11].

Jika pemilik bangunan tidak memenuhi ketentuan di atas, atau dalam hal ini tidak menyediakan sistem pengelolaan air sesuai standar kesehatan, maka ia dapat dikenakan sanksi administratif yang dapat berupa:[12]

  1. Peringatan tertulis;
  2. Pembatasan kegiatan pembangunan;
  3. Penghentian sementara/tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
  4. Penghentian sementara/tetap pada pemanfaatan bangunan gedung;
  5. Pembekuan persetujuan bangunan gedung (“PBG”);
  6. Pencabutan PBG;
  7. Pembekuan sertifikat laik fungsi bangunan gedung;
  8. Pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung; atau
  9. Perintah pembongkaran bangunan gedung.

Selain sanksi administratif, pemilik gedung yang tidak memenuhi ketentuan di atas juga dapat dikenakan sanksi pidana, dengan ketentuan sebagai berikut:

  1. Jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain, diancam pidana penjara maksimal 3 tahun atau denda maksimal 10% dari nilai bangunan.[13]
  2. Jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang mengakibatkan cacat seumur hidup, diancam pidana penjara maksimal 4 tahun atau denda maksimal 15% dari nilai bangunan gedung.[14]
  3. Jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain, diancam pidana penjara maksimal 5 tahun dan denda maksimal 20% dari nilai bangunan gedung[15]

Dalam proses peradilan atas tindakan sebagaimana dimaksud di atas, hakim memperhatikan pertimbangan dari profesi ahli.[16]

Selain itu, setiap orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar ketentuan yang telah ditetapkan dalam UU Bangunan Gedung sehingga mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi dapat dipidana kurungan dan/atau denda, meliputi:[17]

  1. Pidana kurungan maksimal 1 tahun dan/atau denda maksimal 1% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain.
  2. Pidana kurungan maksimal 2 tahun dan/atau denda maksimal 2% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain sehingga menimbulkan cacat seumur hidup.
  3. Pidana kurungan maksimal 3 tahun dan/atau pidana denda maksimal 3% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Jadi, selain menggugat pemilik ruko atas dasar wanprestasi apabila memang dalam perjanjian sewa telah diatur, Anda dapat pula menempuh upaya hukum gugatan perbuatan melawan hukum karena pemilik bangunan telah melanggar ketentuan dalam UU Bangunan Gedung dan aturan perubahannya. Selain itu, Anda juga dapat melaporkan pelanggaran tersebut kepada aparat penegak hukum setempat untuk ditindak secara hukum.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

[1] Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”)

[2] Pasal 1550 KUH Perdata

[3] Pasal 4 ayat (3) dan (6) PP Bangunan Gedung

[4] Pasal 24 angka 38 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 40 ayat (2) huruf a dan c UU Bangunan Gedung

[5] Pasal 35 PP Bangunan Gedung

[6] Pasal 36 ayat (2) dan (3) PP Bangunan Gedung

[7] Pasal 37 ayat (2) dan (3) PP Bangunan Gedung

[8] Pasal 38 ayat (2) PP Bangunan Gedung

[9] Pasal 38 ayat (3) dan (4) PP Bangunan Gedung

[10] Pasal 39 ayat (2) dan (4) PP Bangunan Gedung

[11] Pasal 40 ayat (1) PP Bangunan Gedung

[12] Pasal 24 angka 41 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 44 UU Bangunan Gedung jo. Pasal 24 angka 42 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 45 ayat (1) UU Bangunan Gedung

[13] Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (1) UU Bangunan Gedung

[14] Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (2) UU Bangunan Gedung

[15] Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (3) UU Bangunan Gedung

[16] Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (4) UU Bangunan Gedung

[17] Pasal 47 ayat (1) dan (2) UU Bangunan Gedung

Punya Masalah Hukum Yang Sedang Dihadapi?
Mulai dari Rp 30.000
Powered By Justika