Selasa, 15 March 2016

Apakah Jaringan Listrik Termasuk Kewajiban Developer?

Apakah Jaringan Listrik Termasuk Kewajiban Developer?

Pertanyaan

Apakah pembelian rumah di perumahan sudah termasuk jaringan listrik? Terima kasih.

Ulasan Lengkap

 
Intisari:
 
 

Jaringan listrik merupakan utilitas umum yang setidaknya ada dalam rencana kelengkapan utilitas umum penyelenggaraan perumahan. Ini berarti pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan harus menyediakan jaringan listrik.

 

Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini.

 
 
 
Ulasan:
 

Jaringan Listrik di Perumahan

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Ini sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”).

 

Jaringan listrik termasuk dalam prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan. Hal ini dapat terlihat dalam perencanaan perumahan.

 

Perencanaan perumahan adalah bagian dari penyelengaraan perumahan.[1] Perumahan yang dimaksud mencakup rumah atau perumahan beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum.[2]

 

Perencanaan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah[3] yang terdiri atas:[4]

a.    perencanaan dan perancangan rumah; dan

b.    perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.

 

Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan sebagaimana dimaksud di atas meliputi:[5]

a.    rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman; dan

b.    rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.

 

Mengenai rencana kelengkapan prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan, berikut penjelasannya:[6]

a.    Yang dimaksud dengan “rencana kelengkapan prasarana” paling sedikit meliputi jalan, drainase, sanitasi, dan air minum.

b.    Yang dimaksud dengan “rencana kelengkapan sarana” paling sedikit meliputi rumah ibadah dan ruang terbuka hijau (RTH).

c.    Yang dimaksud dengan “rencana kelengkapan utilitas umum” paling sedikit meliputi, jaringan listrik termasuk KWH meter dan jaringan telepon.

d.    Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus mempertimbangkan kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi masyarakat yang mempunyai keterbatasan fisik, misalnya penyandang cacat dan lanjut usia.

 

Merujuk pada penjelasan di atas, jaringan listrik termasuk sebagai kelengkapan utilitas umum yang harus ada pada perumahan.

 

Hal serupa juga disebutkan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (“Permendagri 9/2009”). Dalam Permendagri 9/2009 diatur bahwa perumahan dan permukiman dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas.[7]

 

Utilitas perumahan dan permukiman, antara lain:[8]

a.    jaringan air bersih; 

b.    jaringan listrik

c.    jaringan telepon; 

d.    jaringan gas; 

e.    jaringan transportasi;

f.     pemadam kebakaran; dan 

g.    sarana penerangan jasa umum. 

 
 

Ini berarti, jaringan listrik merupakan utilitas yang memang harus ada pada perumahan.

Ancaman Sanksi

Kemudian Anda juga harus melihat apa saja spesifikasi perumahan yang dijanjikan oleh pembangun (developer). Seharusnya jaringan listrik termasuk utilitas yang diperjanjikan karena merupakan kelengkapan utilitas umum yang paling sedikit ada dalam rencana pembangunan.

 

Perlu diketahui bahwa jika pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan, maka dapat dikenai sanksi administrasi.[9]

 
Sanksi administratif tersebut dapat berupa:

a.    peringatan tertulis;

b.    pembatasan kegiatan pembangunan;

c.    penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;

d.    penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan perumahan;

e.    penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel);

f.     kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu;

g.    pembatasan kegiatan usaha;

h.    pembekuan izin mendirikan bangunan;

i.      pencabutan izin mendirikan bangunan;

j.     pembekuan/pencabutan surat bukti kepemilikan rumah;

k.    perintah pembongkaran bangunan rumah;

l.      pembekuan izin usaha;

m. pencabutan izin usaha;

n.    pengawasan;

o.    pembatalan izin;

p.    kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu;

q.    pencabutan insentif;

r.     pengenaan denda administratif; dan/atau

s.    penutupan lokasi.

 

Selain sanksi administrasi, dapat juga dikenai sanksi pidana, yaitu pidana denda paling banyak Rp5 miliar.[10] Selain pidana denda tersebut pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.[11]

 

Akan tetapi, pada umumnya, atas ketiadaan utilitas yang dijanjikan oleh developer, pihak yang membeli rumah dari developer akan melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi.

 

Contoh Kasus

Kami tidak menemukan kasus terkait listrik yang belum terpasang, akan tetapi ada beberapa kasus terkait jaringan air bersih yang juga merupakan utilitas perumahan. Dalam Putusan Pengadilan Tinggi Sulawesi Tenggara Nomor: 65/PDT/2012/PT.SULTRA diuraikan bahwa Tergugat (developer) berjanji bahwa selama 2 (dua) minggu dari waktu pelunasan akan menyelesaikan dan memasang fasilitas kompleks perumahantersebut berupa:

1.    Instalasi listrik hingga lampu menyala;

2.    Instalasi air hingga air mengalir;

3.    Fasilitas umum yang ada dalam Kompleks perumahan sesuai dengan brosur, promosi dan janji dari Tergugat

 

Akan tetapi sampai saat gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri Kendari ternyata Tergugat belum menyelesaikan dan memasang fasilitas–fasilitas tersebut, hingga rumah yang telah dibeli lunas oleh Penggugat belum bisa ditempati. Janji yang tidak dipenuhi oleh Tergugat adalah:

1.    Air dari PDAM belum dipasang pipanya

2.    Jalan yang beraspal

3.    Pagar tembok tertutup karena belum dibangun dengan dengan konsep cluster.

 

Atas gugatan ini, hakim memutuskan Tergugat melakukan wanprestasi serta mengabulkan sebagian gugatan Penggugat. Hakim menghukum Tergugat membayar kerugian kepada Penggugat sebagai akibat tidak bisanya rumah tersebut ditinggali oleh Penggugat serta membayar ganti kerugian kepada Penggugat atas perbuatan cidera janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh Tergugat.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 
Dasar Hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman;

2.    Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah;

 


[1] Pasal 1 angka 6 dan Pasal 20 ayat (1) huruf a UU Perumahan

[2] Pasal 20 ayat (2) UU Perumahan

[3] Pasal 23 ayat (1) UU Perumahan

[4] Pasal 23 ayat (2) UU Perumahan

[5] Pasal 28 ayat (1) UU Perumahan

[6] Penjelasan Pasal 28 ayat (1) huruf b UU Perumahan

[7] Pasal 7 Permendagri 9/2009

[8] Pasal 10 Permendagri 9/2009

[9] Pasal 150 ayat (1) jo. Pasal 134 UU Perumahan

[10] Pasal 151 ayat (1) UU Perumahan

[11] Pasal 151 ayat (2) UU Perumahan 

 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
MITRA : Bung Pokrol
Saat ini sudah tidak bekerja di Hukumonline. Namun dulu pernah bergabung di Divisi Klinik.
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua