Rabu, 18 Januari 2017

Status Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan

Status Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan

Pertanyaan

Saya ingin memulai usaha pembangunan perumahan, mahalnya harga tanah membuat menguras modal yang besar. Bisakah jika saya membangun perumahan di atas tanah yang bukan hak milik, melainkan status tanahnya seperti hak pakai atau HGB?

Ingin Masalah Anda Segera Tuntas?

Percayakan masalah hukum Anda ke ahlinya. Hubungi konsultan hukum profesional, hanya Rp299.000,- per 30 menit.

Ulasan Lengkap

 

Intisari:

 

 

Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:

a.    hak milik;

b.    hak guna bangunan atas tanah negara;

c.    hak guna bangunan atas atas hak pengelolaan; atau

d.    hak pakai di atas tanah Negara.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Berbicara mengenai perumahan, pengaturannya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”).

 

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]

 

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.[2]

 

Jenis-Jenis Rumah

Jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian yang meliputi:[3]

a.    Rumah komersial[4]

Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan untuks mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.

b.    Rumah umum[5]

Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

c.    Rumah swadaya[6]

Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat.

d.    Rumah khusus[7]

Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

e.    Rumah Negara[8]

Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

 

Pembangunan Perumahan

Menurut Urip Santoso dalam buku Hukum Perumahan (hal. 81), pihak yang membangun perumahan disebut penyelenggara pembangunan perumahan. Penyelenggara pembangunan perumahan dapat berupa:

a.    Warga Negara Indonesia;

b.    Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c.    Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yaitu perseroan terbatas (“PT”), yayasan;

d.    Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

e.    Badan Usaha Milik Negara (“BUMN”) berbentuk perusahaan umum dan perusahaan perseroan.

f.     Badan Usaha Milik Daerah (“BUMD”);

g.   Instansi yaitu lembaga Negara, kementrian, lembaga pemerintah, non-kementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota.

 

Penyelenggara pembangunan perumahan menentukan status hak atas tanah yang di atasnya didirikan bangunan rumah.

 

Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan

Rumah yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat berbentuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun.[9] Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:[10]

a.    hak milik;

b.    hak guna bangunan atas tanah negara;

c.    hak guna bangunan atas hak pengelolaan; atau

d.    hak pakai di atas tanah Negara

 

1)    Hak Milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial.[11]

2)  Hak Guna Bangunan (“HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.[12]

 

Soal HGB, Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”) berbunyi:

 

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

a.    Tanah Negara;

b.    Tanah Hak Pengelolaan;

c.    Tanah Hak Milik.

 

3)   Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.[13]

 

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah:[14]

a.    Tanah Negara;

b.    Tanah Hak pengelolaan;

c.    Tanah Hak Milik.

 

Hak Pakai yang dapat dibangun perumahan hanya Hak Pakai di atas tanah Negara.[15]

 

Seperti yang telah kami jelaskan di atas, UU 1/2011 menetapkan bahwa perumahan dapat dibangun di atas tanah HGB atas Tanah Negara atau HGB atas tanah Hak Pengelolaan.

 

Oleh karena itu, menjawab pertanyaan Anda, selain di atas tanah hak milik, Anda dapat menyelenggarakan pembangunan perumahan di atas tanah HGB atas tanah negara, HGB atas hak pengelolaan, atau hak pakai di atas tanah Negara.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

2.    Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;

3.    Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.

 

Referensi:

Urip Santoso. Hukum Perumahan. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group. 2014. 

 

 



[1] Pasal 1 angka 2 UU 1/2011

[2] Pasal 1 angka 7 UU 1/2011

[3]  Pasal 21 ayat (1) UU 1/2011

[4]  Pasal 1 angka 8 jo. Pasal 21 ayat (2) UU 1/2011

[5] Pasal 1 angka 10 jo. Pasal 21 ayat (3) UU 1/2011

[6] Pasal 1 angka 9 jo. Pasal 21 ayat (4) UU 1/2011

[7] Pasal 1 angka 11 jo. Pasal 21 ayat (5)  UU 1/2011

[8] Pasal 1 angka 12 jo. Pasal 21 ayat (8)  UU 1/2011

[9] Urip, hal. 81

[10] Pasal 43 ayat (1) UU 1/2011

[12] PAsal 35 ayat (1) UUPA

[13] Pasal 41 ayat (1) UUPA

[14] Pasal 41 PP 40/1996

[15] Pasal 43 ayat (1) UU 1/2011

 


Perjuangan Anda Jangan Berhenti di Artikel Ini

Konsultan hukum profesional siap membantu Anda. Konsultasikan masalah Anda, hanya Rp299.000,- per 30 menit.

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
PENJAWAB : Sovia Hasanah, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Sovia Hasanah mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Andalas pada 2016 dengan mengambil Program Kekhususan IX (Hukum Agraria dan Sumber Daya Alam).
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua