Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Status Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan yang dibuat oleh Sovia Hasanah, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 18 Januari 2017.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

KLINIK TERKAIT

Hak atas Akses Jalan bagi Pemilik Tanah yang Terkurung

27 Nov 2023

Apakah Melepaskan Hak Milik atas Tanah Otomatis Jadi Tanah Negara?

16 Okt 2023

Ancaman Pidana Eksploitasi Air Tanah yang Berlebihan

05 Okt 2023

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

18 Sep 2023

Jenis-jenis Rumah

Pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]

Sedangkan yang dimaksud rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.[2]

Jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian yang meliputi:[3]

1. Rumah komersial

Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat.[4]

2. Rumah umum

Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.[5]

3. Rumah swadaya

Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat, baik secara sendiri maupun berkelompok.[6]

4. Rumah khusus

Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.[7]

5. Rumah negara

Rumah negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.[8]

Hak Atas Tanah untuk Pembangunan Perumahan

Patut Anda ketahui, tidak semua perumahan dibangun di atas tanah hak milik. Rumah yang dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat berbentuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun di atas tanah:[9]

1. Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah serta dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain;[10]
2. Hak guna bangunan (“HGB”) di atas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Kemudian dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak;[11]
3. Hak pakai di atas tanah negara adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU PA ini.[12]

Adapun kepastian dan status kepemilikan hak atas tanah merupakan hal penting. Kepastian hak atas tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan atau sertifikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan atau dokumen hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.[13]

Dalam hal hak atas tanah masih atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan, maka ia harus menjamin dan menjelaskan kepastian status penguasaan tanah.[14]

Sementara itu, kepastian status penguasaan rumah diberikan oleh pelaku
pembangunan dengan menjamin dan menjelaskan mengenai bukti penguasaan yang akan diterbitkan dalam nama pemilik rumah yang terdiri atas:[15]

1. status sertifikat hak milik, sertifikat HGB, dan sertifikat hak pakai untuk rumahtunggal atau rumah deret; dan
2. sertifikat hak milik satuan rumah susun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuanrumah susun untuk rumah susun yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan olehpemerintah daerah kabupaten/kota atau pemerintah daerah provinsi khusus untuk provinsiDKI Jakarta.

Menjawab pertanyaan Anda, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sendiri dapat dibebani hak tanggungan. Adapun pemilikan rumah yang dimaksud juga berikut dengan hak atas tanahnya.[16] Sehingga sebelum membeli unit rumah pada suatu perumahan, perlu diketahui terlebih dahulu status hak atas tanahnya, karena tidak semua didirikan di atas hak milik. Bisa jadi perumahan dibangun di atas tanah HGB di atas tanah negara, HGB di atas hak pengelolaan, atau hak pakai di atas tanah negara.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerjayang telah ditetapkan sebagai undang-undang melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

[1] Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU 1/2011”)

[2] Pasal 1 angka 7 UU 1/2011

[3] Pasal 21 ayat (1) UU 1/2011

[4] Pasal 21 ayat (2) UU 1/2011

[5] Pasal 21 ayat (3) UU 1/2011

[6] Pasal 21 ayat (4) UU 1/2011

[7] Pasal 21 ayat (5) UU 1/2011

[8] Pasal 1 angka 12 UU 1/2011

[9] Pasal 43 ayat (1) UU 1/2011

[10] Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU PA”)

[11] Pasal 35 ayat (1) dan (2) UU PA

[12] Pasal 41 ayat (1) UU PA

[13] Pasal 22C ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”)

[14] Pasal 22C ayat (4) PP 12/2021

[15] Pasal 22C ayat (5) PP 12/2021

[16] Pasal 43 ayat (2) dan (3) UU 1/2011 beserta penjelasannya