Selasa, 30 Mei 2017

Ketentuan Jarak Aman Bangunan Tinggi dengan Permukiman di Sekitarnya

Ketentuan Jarak Aman Bangunan Tinggi dengan Permukiman di Sekitarnya

Pertanyaan

Saya ingin menanyakan tentang batas aman bangunan tinggi dengan permukiman di sekitarnya. Bagaimana hukumnya untuk apartemen/bangunan tinggi dengan 10 lantai lebih, jika berdempetan dengan permukiman penduduk? Apakah ada peraturan tentang jarak antara bangunan tinggi dengan rumah warga?

Ingin Masalah Anda Segera Tuntas?

Hubungi konsultan hukum profesional dengan biaya terjangkau, pilih durasi dan biaya konsultasi sesuai kebutuhan Anda di sini.

Ulasan Lengkap

Intisari:

 

 

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

 

Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi:

a.    persyaratan peruntukan lokasi,

b.    kepadatan,

c.    ketinggian, dan

d.    jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.

 

Secara eksplisit memang tidak diatur berapa jarak bangunan tinggi dengan pemukiman warga, tetapi dalam pembangunan suatu gedung ada yang dinamakan jarak bebas, yaitu area di bagian depan, samping kiri dan kanan, serta belakang bangunan gedung dalam satu persil yang tidak boleh dibangun, dimana jarak gedung atau bangunan tinggi harus sesuai dengan ketentuan minimal jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL kemudian persyaratan lainnya yang ditetapkan dalam Permen PU 29/2006.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami akan berpedoman pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU 28/2002”) dan lebih rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP 36/2005”).

 

Persyaratan Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.[1]

 

Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.[2] Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.[3]

 

Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.[4]

 

Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung

Menyorot pertanyaan Anda soal jarak antara bangunan gedung dengan permukiman, hal ini menyangkut persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian bangunan gedung yang dipersyaratkan pada suatu lokasi atau kawasan tertentu, yang meliputi koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), dan jumlah lantai bangunan, yang meliputi:[5]

a.    Persyaratan peruntukan lokasi

b.    Kepadatan

c.    Ketinggian

Yaitu tinggi maksimum bangunan gedung yang diizinkan pada lokasi tertentu.

d.    Jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan

Yaitu area di bagian depan, samping kiri dan kanan, serta belakang bangunan gedung dalam satu persil yang tidak boleh dibangun.

 

Menjawab pertanyaan Anda, ini sehubungan dengan ketinggian serta jarak bebas bangunan gedung, sebagaimana akan kami jelaskan berikut ini:

 

Persyaratan Peruntukan Lokasi

Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (“RTRW”) kabupaten/kota, Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (“RDTRKP”), dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (“RTBL”).[6]

 

Dalam hal terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota, RDTRKP dan/atau RTBL yang mengakibatkan perubahan peruntukan lokasi, fungsi bangunan gedung yang tidak sesuai dengan peruntukan yang baru harus disesuaikan. Terhadap kerugian yang timbul akibat perubahan peruntukan lokasi pemerintah daerah memberikan penggantian yang layak kepada pemilik bangunan gedung sesuai dengan peraturan perundang-undangan.[7]

 

Kepadatan dan Ketinggian

Persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan meliputi:[8]

a.    koefisien dasar bangunan,

b.    koefisien lantai bangunan, dan

c.    ketinggian bangunan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.

 

Persyaratan jumlah lantai maksimum bangunan gedung atau bagian bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah harus mempertimbangkan keamanan, kesehatan, dan daya dukung lingkungan yang dipersyaratkan.[9]

 

Bangunan gedung tidak boleh melebihi ketentuan maksimum kepadatan dan ketinggian yang ditetapkan pada lokasi yang bersangkutan.[10]

 

Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melebihi ketentuan maksimal kepadatan dan ketinggian yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.[11]

 

Persyaratan kepadatan ditetapkan dalam bentuk KDB maksimal. Kepadatan bangunan sebagaimana dimaksud, meliputi ketentuan tentang KDB yang dibedakan dalam tingkatan KDB padat, sedang, dan renggang.[12]

 

Persyaratan ketinggian maksimal ditetapkan dalam bentuk KLB dan/atau jumlah lantai maksimal. Ketinggian bangunan sebagaimana meliputi ketentuan tentang Jumlah Lantai Bangunan (JLB), dan KLB yang dibedakan dalam tingkatan KLB tinggi, sedang, dan rendah.[13]

 

Penetapan KDB didasarkan pada luas kaveling/persil, peruntukan atau fungsi lahan, dan daya dukung lingkungan.[14] Penetapan KLB dan/atau jumlah lantai didasarkan pada peruntukan lahan, lokasi lahan, daya dukung lingkungan, keselamatan dan pertimbangan arsitektur kota.[15]

 

Persyaratan kinerja dari ketentuan kepadatan dan ketinggian bangunan ditentukan oleh:[16]

1.    kemampuannya dalam menjaga keseimbangan daya dukung lahan dan optimalnya intensitas pembangunan;

2.    kemampuannya dalam mencerminkan keserasian bangunan dengan lingkungan;

3.    kemampuannya dalam menjamin kesehatan dan kenyamanan pengguna serta masyarakat pada umumnya.

 

Jadi dapat disimpulkan bahwa tidak ada ketentuan secara eksplisit menyebutkan berapa batas maksimum ketinggian sebuat gedung tetapi tinggi sebuah gedung harus berdasakan pada Koefisien Lantai Bangunan yaitu didasarkan pada peruntukan lahan, lokasi lahan, daya dukung lingkungan, keselamatan dan pertimbangan arsitektur kota. Kemudian KLB tersebut ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.

 

Jarak Bebas Bangunan

Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melanggar ketentuan minimal jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.[17]

 

Persyaratan jarak bebas ini meliputi:[18]

1)    garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi;

2)    jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak antara as jalan dan pagar halaman yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan.

 

Pada daerah intensitas bangunan rendah/renggang, maka jarak bebas samping dan belakang bangunan harus memenuhi persyaratan:[19]

1.    jarak bebas samping dan jarak bebas belakang ditetapkan minimum 4 m pada lantai dasar, dan pada setiap penambahan lantai/tingkat bangunan, jarak bebas di atasnya ditambah 0,50 m dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5 m, kecuali untuk bangunan rumah tinggal, dan sedangkan untuk bangunan gudang serta industri dapat diatur tersendiri;

2.   sisi bangunan yang didirikan harus mempunyai jarak bebas yang tidak dibangun pada kedua sisi samping kiri dan kanan serta bagian belakang yang berbatasan dengan pekarangan.

 

Pada dinding batas pekarangan tidak boleh dibuat bukaan dalam bentuk apapun.[20] Jarak bebas antara dua bangunan dalam suatu tapak diatur sebagai berikut:[21]

1.    dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan;

2.    dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang, maka jarak antara dinding tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan;

3.    dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka jarak dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang ditetapkan.

 

Menjawab pertanyaan Anda, secara eksplisit memang tidak diatur jarak bangunan tinggi dengan permukiman warga, tetapi dalam pembangunan suatu gedung ada yang dinamakan jarak bebas, yaitu area di bagian depan, samping kiri dan kanan, serta belakang bangunan gedung dalam satu persil yang tidak boleh dibangun, dimana jarak gedung atau bangunan tinggi harus sesuai dengan ketentuan minimal jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL kemudian persyaratan lainnya yang ditetapkan dalam Permen PU 29/2006 sebagaimana kami sebutkan di atas.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;

2.    Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;

3.    Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.

 



[1] Pasal 7 ayat (1) UU 28/2002

[2] Pasal 7 ayat (2) UU 28/2002

[3] Pasal 7 ayat (3) UU 28/2002

[4] Pasal 7 ayat (5) UU 28/2002

[5] Pasal 10 ayat (1) dan penjelasannya UU 28/2002

[6] Pasal 18 ayat (1) PP 36/2005

[7] Pasal 19 PP 36/2005

[8] Pasal 12 ayat (1) UU 28/2002

[9] Pasal 12 ayat (2) UU 28/2002

[10] Pasal 12 ayat (3) UU 28/2002

[11] Pasal 20 ayat (1) PP 36/2005 jo. Bagian III.2.1.angka 2 huruf a poin i Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung (“Permen PU 29/2006”)

[12] Pasal 20 ayat (2) PP 36/2005 jo. Bagian III.2.1.angka 2 huruf a poin ii Permen PU 29/2006

[13] Pasal 20 ayat (3) PP 36/2005 jo. Bagian III.2.1.angka 2 huruf a poin iii Permen PU 29/2006

[14] Pasal 20 ayat (4) PP 36/2005

[15] Pasal 20 ayat (5) PP 36/2005

[16] Bagian III.2.1.angka 2 huruf a poin iv Permen PU 29/2006

[17] Pasal 21 ayat (1) PP 36/2005

[18] Pasal 13 ayat (1) UU 28/2002

[19] Bagian III.2.1.angka 2 huruf f poin i Permen PU 29/2006

[20] Bagian III.2.1.angka 2 huruf f poin ii Permen PU 29/2006

[21] Bagian III.2.1.angka 2 huruf f poin iii Permen PU 29/2006

 


Perjuangan Anda Jangan Berhenti di Artikel Ini

Konsultan hukum profesional dengan biaya terjangkau siap membantu Anda. Pilih durasi dan biaya konsultasi sesuai kebutuhan Anda di sini.

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
PENJAWAB : Sovia Hasanah, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Sovia Hasanah mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Andalas pada 2016 dengan mengambil Program Kekhususan IX (Hukum Agraria dan Sumber Daya Alam).
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua