Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Jenis Hak atas Tanah
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat, dan terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 UUPA.
[1] Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
[2]
Sementara itu, hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
[3]
Yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
[4]
Hak guna bangunan terjadi terhadap:
[5]mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara, karena penetapan pemerintah;
mengenai tanah milik, karena perjanjian autentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Keberadaan ‘Surat Ijo’ di Surabaya
Dalam Pasal 1 angka 7 Perda Surabaya 3/2016 diterangkan bahwa IPT adalah izin yang diberikan walikota atau pejabat yang ditunjuk untuk memakai tanah dan bukan merupakan pemberian hak pakai atau hak-hak atas tanah lainnya sebagaimana diatur dalam UUPA.
Pemakaian tanah diizinkan kepada pihak yang memerlukan atau yang senyata-nyata menguasai baik perorangan maupun badan, sepanjang tidak dipakai sendiri oleh pemerintah daerah.
[6]
Setiap orang warga negara Indonesia atau badan yang akan memakai tanah harus terlebih dahulu memperoleh IPT dari walikota yang kewenangannya dilimpahkan kepada Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya.
[7]
IPT dibedakan sebagai berikut:
[8]IPT jangka panjang, yang berlaku selama 20 tahun dan dapat diperpanjang setiap kali paling lama 20 tahun khusus untuk usaha dan rumah tinggal;
IPT jangka menengah, yang berlaku selama lima tahun dan dapat diperpanjang setiap kali paling lama lima tahun;
IPT jangka pendek, yang berlaku selama dua tahun dan dapat diperpanjang setiap kali paling lama dua tahun.
Pemegang IPT mempunyai kewajiban, yaitu:
[9]membayar retribusi sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
memakai tanah sesuai dengan peruntukan dan/atau penggunaan sebagaimana tersebut dalam IPT;
memperoleh persetujuan tertulis dari Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya, apabila bangunan di atas tanah yang telah dikeluarkan IPT akan dijadikan agunan atas suatu pinjaman atau akan dialihkan kepada pihak lain.
Pemegang IPT dilarang:
[10]mengalihkan IPT kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya;
menelantarkan tanah hingga tiga tahun sejak dikeluarkannya IPT;
menyerahkan penguasaan tanah yang telah diterbitkan IPT kepada pihak lain dengan atau tanpa perjanjian.
Dapatkah ‘Surat Ijo’ Menjadi Hak Milik atau Hak Guna Bangunan?
Bagian Menimbang huruf c Perda Surabaya 16/2014 menerangkan bahwa:
bahwa sesuai dengan perkembangan pembangunan dan perekonomian serta guna memenuhi kebutuhan pemegang Izin Pemakaian Tanah untuk dapat memperoleh hak atas tanah, maka diperlukan proses pelepasan tanah aset Pemerintah Kota Surabaya.
Pemerintah daerah atas persetujuan DPRD berwenang melakukan tindakan pelepasan tanah yang telah diterbitkan IPT berdasarkan permohonan dari pemegang IPT. Pemegang IPT yang berhak mengajukan permohonan pelepasan tanah adalah orang yang memiliki kartu tanda penduduk Surabaya.
[11]
Pasal 3 Perda Surabaya 16/2014 menguraikan bahwa objek pelepasan adalah tanah yang telah diterbitkan IPT dengan kriteria sebagai berikut:
peruntukan IPT adalah perumahan dengan penggunaan untuk rumah tinggal;
pemohon merupakan pemegang IPT selama 20 tahun secara berturut-turut;
IPT masih berlaku;
luas IPT maksimal 250 meter persegi;
hanya satu persil yang bisa dilepaskan bagi yang mempunyai IPT lebih dari satu persil;
tidak dalam sengketa/masalah; dan
tidak termasuk dalam perencanaan pembangunan yang dilaksanakan oleh pemerintah daerah.
Permohonan pelepasan tanah diajukan secara tertulis kepada walikota atau pejabat yang ditunjuk.
[12] Selanjutnya, Pasal 6 Perda Surabaya 16/2014 menyatakan bahwa:
Terhadap permohonan pelepasan tanah yang telah memperoleh persetujuan DPRD, maka dibuat perjanjian antara Pemerintah Daerah dengan pemohon.
Perjanjian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
Perjanjian pembayaran kompensasi;
Perjanjian pelepasan tanah.
Pasal 10 ayat (2) dan (3) Perda Surabaya 16/2014 menjelaskan bahwa perhitungan perkiraan nilai tanah yang akan dilepaskan dilakukan oleh penilai internal yang dibentuk dengan keputusan walikota atau dapat dilakukan oleh lembaga independen yang bersertifikat di bidang penilaian aset. Hasil penaksiran nilai tanah ditetapkan oleh walikota.
Bagi pemohon yang permohonannya dikabulkan, wajib membayar kompensasi dalam waktu paling lama 24 bulan terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian pembayaran kompensasi dan dapat diperpanjang satu tahun dengan mempertimbangkan kemampuan pemohon.
[13]
Berdasarkan uraian tersebut, jika Anda telah menguasai tanah IPT selama lebih dari 30 tahun, maka Anda dapat mengubah status IPT tersebut menjadi hak milik atau hak guna bangunan.
Hak guna bangunan dimungkinkan, karena berdasarkan artikel
Peralihan Tanah yang Dikuasai oleh Negara, tanah yang dikuasai oleh pemerintah daerah juga merupakan tanah yang dikuasai negara sebagaimana dimaksud dalam UUPA sebagai dasar hak guna bangunan.
Untuk mengubah IPT tersebut, Anda harus mengajukan permohonan kepada walikota atau pejabat yang ditunjuk secara tertulis dan kemudian membayar sejumlah uang berdasarkan nilai yang ditetapkan tim penilai untuk melakukan pelepasan tanah dari pemerintah daerah.
Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dan Retribusi Daerah
Pajak daerah adalah kontribusi wajib kepada daerah yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan undang-undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
[14]
Sedangkan retribusi daerah adalah pungutan daerah sebagai pembayaran atas jasa atau pemberian izin tertentu yang khusus disediakan dan/atau diberikan oleh pemerintah daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan.
[15] Objek retribusi adalah jasa umum, jasa usaha, dan perizinan tertentu.
[16]
Berdasarkan uraian tersebut, salah satu perbedaan pajak dengan retribusi adalah pajak tidak menimbulkan imbalan secara langsung, sementara retribusi menimbulkan imbalan secara langsung dengan diberikannya jasa atau pemberian izin tertentu oleh daerah.
Kami asumsikan yang Anda maksud dengan pajak bumi dan bangunan adalah pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan yang merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
[17]
Pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan merupakan bagian dari pajak yang menjadi kewenangan kabupaten/kota.
[18]
digunakan oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan;
digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; dan
digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.
Dengan demikian, rumah dan tanah IPT tidak dikecualikan dari pajak bumi dan bangunan perkotaan.
Berdasarkan uraian tersebut, menurut hemat kami, pemerintah kota Surabaya mungkin saja mengenakan pajak bumi dan bangunan dan retribusi atas IPT terhadap satu objek sekaligus. Pajak dan retribusi merupakan dua hal yang berbeda dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berbeda pula.
Penggusuran Tanah
Pasal 27 ayat (2) UU 2/2012 menjelaskan bahwa pelaksanaan pengadaan tanah meliputi:
inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
penilaian ganti kerugian;
musyawarah penetapan ganti kerugian;
pemberian ganti kerugian; dan
pelepasan tanah instansi.
Maka untuk melakukan pengadaan tanah demi kepentingan umum, pemerintah daerah sepatutnya melakukan tahap-tahap di atas terlebih dahulu. Untuk ulasan lengkap mengenai pengadaan tanah tersebut, dapat Anda simak di artikel
Prosedur Pembebasan Tanah untuk Pembangunan Infrastruktur Migas. Sayangnya, kami tidak memiliki kecakapan untuk menilai kesempatan Anda dalam memenangkan masalah yang Anda hadapi.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat
Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan
Konsultan Mitra Justika.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
[1] Pasal 20 ayat (1) UUPA
[2] Pasal 21 ayat (1) UUPA
[3] Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA
[4] Pasal 36 ayat (1) UUPA
[6] Pasal 3 ayat (1) Perda Surabaya 3/2016
[7] Pasal 4 Perda Surabaya 3/2016
[8] Pasal 5 Perda Surabaya 3/2016
[9] Pasal 7 Perda Surabaya 3/2016
[10] Pasal 8 ayat (1) Perda Surabaya 3/2016
[11] Pasal 2 Perda Surabaya 16/2014
[12] Pasal 5 ayat (1) Perda Surabaya 16/2014
[13] Pasal 11 Perda Surabaya 16/2014
[14] Pasal 1 angka 10 UU 28/2009
[15] Pasal 1 angka 64 UU 28/2009
[16] Pasal 108 ayat (1) UU 28/2009
[17] Pasal 1 angka 37 UU 28/2009
[18] Pasal 2 ayat (2) huruf j UU 28/2009
[20] Pasal 1 ayat (3) Perda Surabaya 10/2010
