Senin, 13 Juli 2020

Langkah Hukum Jika AJB Tanah Disertifikatkan oleh Pihak Lain

Langkah Hukum Jika AJB Tanah Disertifikatkan oleh Pihak Lain

Pertanyaan

Saya ada pertanyaan mengenai status hukum tanah. Orang tua saya membeli tanah sudah lama hampir 30 tahun lalu, dibuktikan dengan adanya AJB antara orang tua saya dengan pemilik tanah. Namun sekarang tiba-tiba atas tanah tersebut, timbul sertifikat tanah atas nama anak penjual. Bagaimana status tanah tersebut? Apakah orang tua saya bisa balik nama sertifikat tanah tersebut dengan AJB yang ditandatangani atas nama orang tua pemilik tanah?

Ulasan Lengkap

 
Bukti Hak atas Tanah
Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
 
Selain itu, Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat.
 
Sehingga dengan tidak adanya sertifikat tanah atas nama orang tua Anda, menyebabkan kurang sempurnanya bukti kepemilikan orang tua Anda atas tanah tersebut.
 
Akta Jual Beli (“AJB”) yang orang tua Anda miliki sebagai dasar atas kepemilikan tanah masih belum sempurna sebagai dasar kepemilikan tanah dikarenakan belum dilakukannya balik nama pada sertifikat tanah.
 
Akta Peralihan Hak atas Tanah yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pertama-tama, tentang peralihan hak atas tanah (khususnya melalui jual beli) disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi:
 
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 
Akta jual beli tersebut juga patuh pada syarat sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu:
 
 
Tentu dalam suatu AJB yang sudah mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian.
 
Sekadar memiliki AJB saja belum sepenuhnya menguatkan status orang tua Anda sebagai pemilik sebuah tanah. Oleh sebab itu, setelah memiliki AJB, pemilik tanah biasanya akan meningkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
 
Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum terkuat, terpenuh, dan sifatnya turun temurun serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan).[1] SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak atas lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat.
 
Patut dipahami bahwa AJB yang sudah terbit antara penjual dengan pembeli, yaitu orang tua Anda (pembeli) dengan pemilik tanah sebelumnya (penjual) adalah sah dan mengikat, sehingga kami berkesimpulan proses balik nama sertifikat yang dilakukan oleh anak dari pemilik sebelumnya (penjual) cacat hukum.
 
Hal ini sebab patut diduga terdapat kesalahan administratif yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) yang melakukan proses balik nama sertifikat tersebut.
 
Objek Sengketa Tata Usaha Negara
Yang menjadi objek gugatan pada Pengadilan Tata Usaha Negara (“PTUN”) adalah keputusan tata usaha negara.[2]
 
Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh BPN dan BPN merupakan badan atau pejabat tata usaha negara, sehingga jika ada sengketa terhadap sertifikat hak atas tanah yang berhak memeriksa dan mengadili adalah PTUN sebagai yang memiliki kompetensi/ kewenangan absolut.
 
Namun sebelum masuk ke pengadilan, ada upaya yang bisa ditempuh untuk pembatalan penetapan hak atas tanah, jika seseorang merasa dalam penerbitan sertifikat tanah ada cacat hukum administratif sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”).
 
Dalam Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 119 Permen Agrarian/BPN 9/1999, dikatakan bahwa keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan.
 
Jadi, siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif, maka dapat mengajukan pembatalan penetapan hak atas tanah.
 
Dalam Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999, disebutkan bahwa cacat hukum administratif mencakup:
  1. kesalahan prosedur;
  2. kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
  3. kesalahan subjek hak;
  4. kesalahan objek hak;
  5. kesalahan jenis hak;
  6. kesalahan perhitungan luas;
  7. terdapat tumpang tindih hak atas tanah;
  8. data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau
  9. kesalahan lainnya yang bersifat administratif,
 
Dalam hal ini, kami berasumsi ada kekurangan dari pembeli (orang tua) Anda, yaitu pembeli tidak menduduki dan menguasai secara fisik tanah tersebut, sehingga proses pembuktian dari keabsahan AJB yang Anda jadikan dasar kepemilikan tanah tersebut harus didukung oleh bukti-bukti yang kuat.
 
Saran kami: orang tua Anda segera melakukan balik nama sertifikat tanah tersebut dengan dasar akta jual beli yang ditandatangani oleh para pihak, tentunya setelah pembatalan terhadap sertifikat atas nama anak penjual telah dilakukan terlebih dahulu.
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:

 

Kembali ke Intisari

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua