Bolehkah PPJB Rumah Dibatalkan Saat Gugatan Sedang Berjalan?

Bacaan 5 Menit
Bolehkah PPJB Rumah Dibatalkan Saat Gugatan Sedang Berjalan?
Pertanyaan
Ketika perkara wanprestasi masuk pengadilan, apakah developer dapat membatalkan PPJB dengan alasan penggugat tidak melakukan pembayaran cicilan ke bank (pemilikan properti DP 30% ke developer sisanya KPR), padahal bank juga ikut tergugat & sudah ada surat pemberitahuan dari pengacara bahwa ada penangguhan pembayaran cicilan karena kasus wanprestasi masih berproses. Hak atas properti & semua pembayaran termasuk DP 30% dinyatakan hangus oleh developer & PPJB dibatalkan secara sepihak oleh developer dan menyatakan properti akan dijual ke pihak lain, karena bank mengajukan buy back (dengan alasan penggugat lalai menyicil angsuran) & developer membayar ke bank atas permintaan buy back tersebut. Apakah tindakan developer tersebut diperbolehkan?
Ulasan Lengkap
 
Dari informasi yang Anda sampaikan, diketahui bahwa Anda adalah seorang konsumen yang membeli sebuah properti (rumah atau satuan rumah susun) dari pengembang (developer). Saat ini Anda sedang mengajukan gugatan wanprestasi terhadap pengembang dan bank (pemberi Kredit Pemilikan Rumah - KPR). Oleh karena gugatan tersebut masih dalam proses di pengadilan, Anda melalui pengacara menyampaikan surat pemberitahuan penangguhan pembayaran cicilan, sehingga Anda tidak lagi membayar cicilan atas KPR rumah tersebut. Atas dasar tidak adanya pembayaran cicilan tersebut, pengembang secara sepihak membatalkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).
 
Status Surat Pemberitahuan
Sebelum membahas apakah tindakan pengembang tersebut diperbolehkan atau tidak, terlebih dahulu kami akan membahas mengenai surat pemberitahuan penangguhan pembayaran cicilan yang telah Anda sampaikan sebagai dasar penangguhan kewajiban pembayaran cicilan. Surat tersebut dapat dijadikan dasar penangguhan pembayaran apabila permohonan penangguhan pembayaran disetujui oleh pengembang. Karena dalam kasus ini pengembang pada akhirnya membatalkan PPJB, kami asumsikan bahwa pihak pengembang menolak permohonan Anda.
 
Selanjutnya, yang perlu diperhatikan adalah apakah dalam gugatan wanprestasi yang Anda ajukan, di dalam surat gugatan Anda juga memohon kepada hakim agar menjatuhkan  putusan provisionil yang menyatakan bahwa selama gugatan tersebut masih diperiksa di pengadilan, Anda mendapatkan penangguhan pembayaran cicilan.
 
Apabila Anda tidak memohonkan putusan provisinil tersebut, sehingga hakim tidak menjatuhkan putusan provisionil yang mengabulkan penangguhan pembayaran, maka surat pemberitahuan yang Anda sampaikan tidak dapat dijadikan sebagai dasar untuk menunda pembayaran cicilan, karena surat tersebut dibuat secara sepihak oleh pembeli saja.
 
Perlu diketahui bahwa putusan provisionil menurut Prof. Sudikno Mertokusumo, dalam bukunya Hukum Acara Perdata Indonesia, adalah putusan yang menjawab tuntutan provisionil, yaitu permintaan pihak yang bersangkutan agar sementara diadakan tindakan pendahuluan guna kepentingan salah satu pihak, sebelum putusan akhir dijatuhkan (hal. 242).
 
Dasar hukum pengaturan putusan provisi atau provisionil tidak diatur secara tegas, melainkan secara implisit dalam Pasal 180 ayat (1) Het Herziene Indlandsch Reglement (“HIR”) dan Pasal 191 ayat (1) Rechtsreglement voor de Buitengewesten (“RBg”). Agar hakim dapat memerintahkan untuk dijalankannya putusan provisonil, maka pihak yang berkepentingan harus memintakan hal tersebut.[1]
 
 
Keabsahan Pembatalan PPJB oleh Pengembang
Selanjutnya, untuk mengetahui apakah tindakan pembatalan PPJB oleh pengembang dalam kasus Anda diperbolehkan atau tidak, maka pertama kita harus melihat ketentuan mengenai syarat pembatalan PPJB sebagaimana diatur dalam PPJB tersebut.
 
Sesuai dengan Pasal 11 ayat (2) huruf j Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PUPR 11/2019”), ketentuan mengenai pembatalan PPJB merupakan salah satu klausul yang harus ada dalam sebuah PPJB.
 
Dalam angka 11 huruf a Lampiran Permen PUPR 11/2019 juga dijelaskan bahwa pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan.
 
Dalam hal ini, ketentuan yang terdapat dalam klausul tentang pembatalan sebagaimana yang tercantum dalam PPJB dianggap sebagai kesepakatan antara pengembang dengan konsumen mengenai syarat pembatalan PPBJ, karena PPJB telah ditandatangani oleh konsumen dan pengembang.
 
Apabila dalam klausul pembatalan dalam PPJB antara Anda dan pengembang terdapat ketentuan pembatalan perjanjian jika konsumen tidak melakukan pembayaran sampai dengan waktu tertentu, termasuk tidak membayar cicilan, maka pengembang berdasarkan PPJB dapat saja membatalkan PPJB. Namun, ada dua hal lain yang harus diperhatikan sebagaimana yang umumnya juga diatur dalam PPJB.
 
Pertama, yaitu mengenai tata cara pembatalan perjanjian. Biasanya dalam PPJB diatur mengenai prosedur yang harus dilakukan oleh pengembang sebelum membatalkan perjanjian. Misalnya memberikan peringatan sampai dengan 2 atau 3 kali. Apabila  peringatan-peringatan tersebut tidak diindahkan oleh pembeli, maka pengembang dapat membatalkan PPJB secara sepihak.
 
Kedua, yaitu apakah dalam PPJB terdapat klausul yang pengesampingan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”). Dengan adanya klausul pengesampingan pasal tersebut, maka pengembang dapat membatalkan PPJB secara sepihak tanpa melalui pengadilan.
 
 
Selain itu, penting untuk Anda ketahui bahwa jika pembatalan dilakukan karena kelalaian pembeli, dan pembayaran yang dilakukan sudah lebih dari 10% dari harga transaksi, maka pelaku pembangunan, dalam hal ini pengembang, berhak memotong 10% dari harga transaksi.[2] Sehingga, dari uang muka (DP) 30% yang telah Anda bayarkan, maka pengembang hanya berhak memotong 10% dari harga transaksi.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
  1. Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia Edisi Revisi. (Yogyakarta: Cahaya Atma Pustaka), 2013;
  2. Supomo, Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri. (Jakarta: Pradnya Paramita), 1980.
 

[1] Supomo, Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri (Jakarta: Pradnya Paramita, 1980), hal. 108.
[2] Pasal 13 ayat (2) huruf b Permen PUPR 11/2019