Mengenal Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan) yang dibuat oleh Si Pokrol dan pertama kali dipublikasikan pada 24 April 2002.

Apa itu Akta Pemberian Hak Tanggungan?

KLINIK TERKAIT

Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah

25 Jun, 2024

Akibat Cessie terhadap Hak Tanggungan dalam Kepailitan

16 Mei, 2024

Cara Eksekusi Hak Tanggungan yang Belum Diroya

22 Agt, 2023

Beri Mahar Tanah Tapi Dibebankan Hak Tanggungan, Ini Hukumnya

21 Agt, 2023

Dalam sistem hukum jaminan yang berlaku di Indonesia, secara umum jaminan dapat dibagi menjadi dua bentuk, yaitu jaminan kebendaan dan jaminan perorangan.[1]

Jaminan kebendaan merupakan suatu jaminan yang melekat pada benda tertentu milik debitur yang memberikan hak kepada kreditur untuk mendahului kreditur lain terkait pelunasan piutang ketika debitur gagal memenuhi kewajibannya.[2] Jaminan jenis ini bersifat mengikuti benda yang dijaminkan di tangan siapa pun benda itu berada.[3]

Sementara itu, jaminan perorangan merupakan jaminan yang bersumber dari komitmen pihak ketiga untuk menanggung utang debitur apabila debitur tidak mampu melunasinya.[4] Dalam jaminan ini, objek jaminan tidak berupa benda tertentu, melainkan berupa penanggungan pribadi, sebagaimana dikenal dalam perjanjian borgtocht atau penanggungan dalam KUH Perdata.

Baca juga: Mengenal Jaminan Perorangan, Corporate Guarantee, dan Bank Garansi

Dalam hal objek jaminan berupa tanah dan/atau benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sistem hukum Indonesia menggunakan hak tanggungan sebagai bentuk jaminan kebendaan. Hal ini diatur secara khusus dalam Pasal 1 angka 1 UU Hak Tanggungan yang mendefinisikan hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Dengan demikian, hak tanggungan bermakna sebagai jaminan hukum bagi kreditur untuk mendahului kreditur lainnya dalam hal pelunasan utang melalui pelelangan objek tanah yang dijaminkan, apabila debitur wanprestasi.

Baca juga: Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah

Untuk dapat membebankan hak tanggungan secara sah, maka diperlukan akta pemberian hak tanggungan (“APHT”). Pasal 1 angka 5 UU Hak Tanggungan mendefinisikan APHT adalah akta pejabat pembuat akta tanah (“PPAT”) yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Dari definisi di atas, diketahui bahwa APHT adalah syarat formil yang wajib dipenuhi agar hak tanggungan dapat lahir dan diakui secara hukum. Akta ini harus disusun dalam bentuk akta autentik oleh PPAT dan memuat informasi penting seperti identitas para pihak, utang yang dijamin, data tanah yang dijaminkan, nilai hak tanggungan, serta janji-janji tambahan termasuk parate executie atau kuasa menjual.[5]

Ruang Lingkup APHT

Dalam konteks hukum jaminan kebendaan di Indonesia, subjek hukum dan objek hak tanggungan pada dasarnya identik dengan yang tercantum dalam APHT. Hal ini disebabkan karena APHT merupakan instrumen hukum formil yang melahirkan dan mewujudkan hak tanggungan sehingga unsur-unsur esensialnya harus mencerminkan dan sesuai dengan pengaturan dalam ketentuan mengenai hak tanggungan itu sendiri.

Dalam hal ini, subjek hukumnya adalah pemberi hak tanggungan yang berkedudukan sebagai pihak yang berutang dan pemegang hak tanggungan yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.[6] Kedua pihak ini dapat berupa orang perseorangan atau badan hukum.[7]

Kedua pihak tersebut sejatinya juga menjadi subjek dalam APHT karena APHT adalah perjanjian pembebanan yang dibuat secara notariil di hadapan PPAT yang bertujuan untuk melahirkan hak tanggungan. Tanpa keterlibatan kedua pihak tersebut, APHT tidak sah dan tidak dapat didaftarkan sehingga hak tanggungan tidak lahir. Hal ini sangat lekat karena APHT adalah bentuk pernyataan kehendak dari para pihak untuk memberikan dan menerima hak tanggungan sehingga subjek dalam APHT dan dalam hak tanggungan itu harus sama.

Kemudian, hal yang sama juga berlaku pada cakupan ruang lingkup objek dalam APHT. Objek yang menjadi hak tanggungan harus dimuat secara tegas dan rinci dalam APHT karena APHT merupakan sarana untuk membebankan hak tanggungan secara sah sehingga objek tanah yang dijadikan jaminan dalam APHT harus sama dengan objek yang dapat dibebani sesuai dengan Pasal 4 Hak Tanggungan.

Adapun, lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak tanggungan menurut Pasal 4 UU Hak Tanggungan, yaitu:

1. hak milik;
2. hak guna usaha (HGU);
3. hak guna bangunan (HGB);
4. hak pakai, baik atas tanah hak milik maupun atas tanah negara yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan; dan
5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam APHT yang bersangkutan.

Kekuatan Hukum APHT

Lantas, bagaimana kekuatan hukum dari APHT? Sejatinya, meskipun APHT dibuat di hadapan PPAT, namun pembuatan APHT belum cukup untuk menimbulkan hak tanggungan yang penuh. Sebab, kekuatan hukumnya masih bersifat terbatas pada para pihak yang terlibat dan belum memiliki daya ikat terhadap pihak ketiga. Sehingga, belum dapat dijadikan dasar untuk eksekusi apabila terjadi wanprestasi dari debitur. Oleh karena itu, agar hak tanggungan memiliki kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum, APHT wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan.[8]

Dalam proses ini, terdapat hubungan erat dan tidak terpisahkan antara APHT dengan sertifikat tanah karena APHT hanya dapat dibuat apabila objek jaminan berupa tanah tersebut telah memiliki sertifikat hak atas tanah yang sah dan terdaftar di Kantor Pertanahan.

Kemudian, setelah proses pendaftaran selesai, akan diterbitkan sertifikat hak tanggungan (SHT) dan dilakukan pencatatan dalam buku tanah serta penempelan catatan (endorsement) pada sertifikat hak atas tanah. Hal tersebut sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 13 ayat (3) UU Hak Tanggungan yang berbunyi:

Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Referensi:

Deasy Susilawati dan Nadia Maulisa. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembebanan Hak Tanggungan atas Tanah yang Belum Bersertifikat dalam Praktik Perbankan. Binamulia Hukum, Vol. 13, No. 1, 2024.

[1] Deasy Susilawati dan Nadia Maulisa. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembebanan Hak Tanggungan atas Tanah yang Belum Bersertifikat dalam Praktik Perbankan. Binamulia Hukum, Vol. 13, No. 1 2024, hal. 98

[2] Deasy Susilawati dan Nadia Maulisa. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembebanan Hak Tanggungan atas Tanah yang Belum Bersertifikat dalam Praktik Perbankan. Binamulia Hukum, Vol. 13, No. 1 2024, hal. 98

[3] Hal ini sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”)

[4] Deasy Susilawati dan Nadia Maulisa. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembebanan Hak Tanggungan atas Tanah yang Belum Bersertifikat dalam Praktik Perbankan. Binamulia Hukum, Vol. 13, No. 1 2024, hal. 98

[5] Pasal 11 UU Hak Tanggungan

[6] Pasal 8 ayat (1) dan Pasal 9 UU Hak Tanggungan

[7] Pasal 9 UU Hak Tanggungan

[8] Pasal 13 ayat (1) UU Hak Tanggungan