Selasa, 07 November 2017
Dibaca: 33727
Pertanyaan :
Saat Terutangnya Pajak Penghasilan Jual Beli Tanah
Saya ingin bertanya, bagaimana perhitungan PPh untuk suatu perumahan/developer jika untuk jual beli (PPJB) dilakukan pada tahun 2017 namun untuk Akta Jual beli (AJB) baru dilakukan tahun 2018? Terima kasih.
Jawaban :

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. dan pernah dipublikasikan pada Kamis, 20 Pebruari 2014.

 

Intisari:

 

 

Atas penghasilan yang diperoleh dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) terutang Pajak Penghasilan (“PPh”) yang bersifat final. Yang mana yang dimaksud dengan penghasilan dari PPJB, salah satunya adalah penghasilan dari pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani. Ini berarti atas penghasilan yang diperoleh oleh penjual, yang tercantum dalam PPJB, terutang PPh.

 

Jadi tidak harus menunggu tandatangan akta jual beli atau akta peralihan haknya, sudah harus langsung membayar PPh pada saat PPJB ditandatangani.

 

Penjelasan lebih lanjut, silakan Anda simak ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Ketentuan Umum Pajak Penghasilan (“PPh”)

Berdasarkan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (“UU 28/2007”), setiap Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan, dengan tidak menggantungkan pada adanya surat ketetapan pajak.

 

Dalam Penjelasan Pasal 12 ayat (1) UU 28/2007, dikatakan bahwa pajak pada prinsipnya terutang pada saat timbulnya objek pajak yang dapat dikenai pajak, tetapi untuk kepentingan administrasi perpajakan saat terutangnya pajak tersebut adalah:

a.  pada suatu saat, untuk PPh yang dipotong oleh pihak ketiga;

b.  pada akhir masa, untuk PPh yang dipotong oleh pemberi kerja, atau yang dipungut oleh pihak lain atas kegiatan usaha, atau oleh Pengusaha Kena Pajak atas pemungutan Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah; atau

c.  pada akhir Tahun Pajak, untuk PPh.

 

PPh Atas Penjualan Tanah dan/atau Bangunan

Mengenai PPh atas penjualan tanah dan/atau bangunan, diatur dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (“PP 34/2016”):

 

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

a.   pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

b.   perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya,

terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

 

Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di atas adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.[1]

 

Sedangkan Penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”) atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya adalah penghasilan dari:[2]

a.   pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani; atau

b.  pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum PPJB, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam PPJB tersebut.

 

Besarnya PPh

Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar:[3]

a.  2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;

b.  1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

c.  0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

 

Sedangkan besarnya PPh atas penghasilan dari PPJB atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sama juga berdasarkan tarif di atas (PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan) dari jumlah bruto, yaitu:[4]

a.  nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; atau

b.  nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa.

 

Pelunasan PPh dari Pengalihan Hak Atas Tanah

Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, wajib menyetor sendiri PPh yang terutang ke bank/pos persepsi sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.[5]

 

Khusus bagi orang pribadi atau badan yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, PPh terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.[6]

 

PPh bagi orang pribadi atau badan yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ini dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan tersebut.[7] Yang mana wajib dibayar oleh orang pribadi atau badan yang bersangkutan ke bank/pos persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.[8]

 

Pelunasan PPh atas Penghasilan dari Perubahan PPJB

Sedangkan pelunasan PPh yang terutang atas penghasilan dari perubahan PPJB atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui penyetoran sendiri oleh orang pribadi atau badan yang merupakan pihak pembeli dan namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum atas PPJB tersebut.[9]

 

Pihak penjual hanya menandatangani perubahan atau adendum PPJB apabila kepada penjual dibuktikan bahwa kewajiban pelunasan PPh oleh pembeli (sebelum perubahan PPJB) telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang bersangkutan, yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak.[10] Pihak penjual harus menyampaikan laporan mengenai perubahan atau adendum PPJB atas pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.[11]

 

Analisis

Berdasarkan ketentuan di atas, jelas bahwa atas penghasilan yang diperoleh dari PPJB terutang PPh yang bersifat final. Yang mana yang dimaksud dengan penghasilan dari PPJB, salah satunya, adalah penghasilan dari pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani. Ini berarti atas penghasilan yang diperoleh oleh penjual, yang tercantum dalam PPJB, terutang PPh.

 

Irma Devita Purnamasari, SH, MKn dalam artikel Perubahan Tarif Pph Ibarat Sebuah Pisau Bermata Dua menjelaskan bahwa turunnya tarif PPh terhadap pengalihan hak atas tanah dan bangunan menjadi 2,5% persen dan 1% untuk rumah sederhana dan rusun sederhana, diikuti dengan semakin bertambahnya objek pengenaan PPh. Dimana semula dikenakan hanya pada saat transaksi pengalihan dilakukan secara formil, yaitu saat/sebelum ditandatanganinya akta jual beli, akta hibah atau akta pengalihan hak lainnya, namun sekarang PPh juga harus sudah dibayarkan sebelum penandatanganan PPJB atau akta PJB-nya. Jadi tidak harus menunggu tandatangan akta jual beli atau akta peralihan haknya sudah harus langsung membayar PPh pada saat PPJB ditandatangani. Dengan demikian, pengenaan PPh tersebut bukan pada peristiwa hukum dialihkannya tanah dan bangunan dimaksud, melainkan pada saat penghasilan atas pengalihan hak tersebut diperoleh.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.  Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, kemudian diubah kedua kalinya dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2000 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan serta ketiga kalinya dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, dan terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan Menjadi Undang-Undang;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

 



[1] Pasal 1 ayat (2) PP 34/2016

[2] Pasal 1 ayat (3) PP 34/2016

[3] Pasal 2 ayat (1) PP 34/2016

[4] Pasal 2 ayat (3) PP 34/2016

[5] Pasal 3 ayat (1) PP 34/2016

[6] Pasal 3 ayat (2) PP 34/2016

[7] Pasal 3 ayat (3) PP 34/2016

[8] Pasal 3 ayat (4) PP 34/2016

[9] Pasal 5 ayat (1) PP 34/2016

[10] Pasal 5 ayat (2) PP 34/2016

[11] Pasal 5 ayat (3) PP 34/2016

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Justika.com adalah terknologi terbaru hukumonline yang bekerja sebagai pusat informasi yang mempertemukan antara pencari bantuan hukum dan para profesional hukum dibidangnya masing-masing.

Temukan profesional hukum sesuai dengan permasalahan anda didalam jaringan justika.com
MITRA : Bung Pokrol
Letezia Tobing mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi), dan gelar Magister Kenotariatan dari Universitas Indonesia pada 2015.