Apakah KPR Riba?

PERTANYAAN

Apa hukumnya KPR dalam Islam? Kemudian, apakah KPR riba? Jika iya, lantas bagaimana kredit rumah tanpa riba?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Kredit Pemilikan Rumah, Apakah Termasuk Riba? yang dibuat oleh Drs. Agus Triyanta, MA., M.H., Ph.D dan pertama kali dipublikasikan pada 09 Juni 2020.

KLINIK TERKAIT

Jika Developer Dinyatakan Pailit, Apakah Cicilan KPR Tetap Harus Dibayar?

03 Jun, 2025

Peserta BPJS Ketenagakerjaan Bisa Dapat KPR! Simak Syaratnya

27 Mei, 2024

Hal-hal yang Harus Disiapkan Jika Pindah KPR Bank

06 Mei, 2024

Tips Cicil Rumah dengan KPR Agar Terhindar Risiko Hukum

02 Apr, 2024

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Apakah KPR Riba?

Kredit dalam pemahaman umum sering dianggap sebagai membeli dengan mengangsur.

Namun, pada dasarnya, kredit merupakan penyediaan dana atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.^[1]

Dalam sistem kredit pemilikan rumah (“KPR”) yang ditawarkan di bank konvensional, kompensasinya adalah bunga. Adapun, “bunga” pada bank secara sederhana dapat diartikan sebagai tambahan yang harus dibayarkan nasabah dalam transaksi kredit selain pokok pinjaman.

Lebih lanjut, menurut Fatwa MUI No. 11/2004, bunga didefinisikan sebagai tambahan yang dikenakan dalam transaksi pinjaman uang yang diperhitungkan dari pokok pinjaman tanpa mempertimbangkan pemanfaatan/hasil pokok tersebut, berdasarkan tempo waktu, diperhitungkan secara pasti di muka, dan pada umumnya berdasarkan persentase.

Lantas, apakah KPR riba? Berdasarkan Fatwa MUI tersebut, jika KPR mensyaratkan pembayaran bunga sebagai selisih atau kelebihan dari pokok pinjaman, maka dianggap sebagai riba dan dinyatakan haram.

KPR Syariah

Perlu Anda ketahui bahwa selain KPR yang ditawarkan oleh bank konvensional, terdapat pula versi syariah dari KPR, yaitu pengadaan rumah melalui akad syariah. Lantas, KPR di bank syariah apakah termasuk riba?

Untuk menjawab hal tersebut, pada dasarnya, dalam pembiayaan syariah, tidak ada perhitungan bunga seperti dalam skema kredit di bank konvensional. Hal ini dapat dilihat dari definisi pembiayaan di bank syariah adalah penyediaan dana atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank syariah dan/atau unit usaha syariah dan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai dan/atau diberi fasilitas dana untuk mengembalikan dana tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan ujrah, tanpa imbalan, atau bagi hasil, yang meliputi transaksi bagi hasil, sewa menyewa, jual beli, pinjam meminjam, dan sewa menyewa jasa sesuai dengan prinsip syariah.[2]

Sehingga, pada perbankan syariah, baik bank umum syariah maupun unit usaha syariah (layanan transaksi syariah di bank konvensional), pemilikan rumah juga ditawarkan, tetapi imbalan atas pinjaman tidak berupa bunga, yaitu imbalan atau bagi hasil.

Sebenarnya, penggunaaan istilah “kredit” kurang tepat dalam konteks syariah karena identik dengan sistem bunga dalam peminjaman. Namun, karena istilah KPR sudah sangat umum digunakan untuk menyebut pembiayaan pemilikan rumah, bank syariah pun juga menggunakan istilah tersebut, tetapi selalu dilengkapi dengan kata-kata syariah di belakangnya, atau dengan singkatan IB, misalnya yang lazim adalah KPR syariah atau KPR IB atau singkatan dari brand resmi bank syariah dalam versi internasional, ialah Islamic Banking.

Bagaimana Kredit Rumah Tanpa Riba?

Lantas, apa bedanya KPR syariah dengan dengan KPR konvensional? Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, bank syariah menerapkan pengambilan keuntungan atas pembiayaan yang diberikan, tetapi keuntungan itu dalam bentuk profit margin, sewa (semacam leasing), atau bagi hasil kerja sama.

Seluruh jenis tersebut telah mendapatkan fatwa resmi dari Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, sebagaimana dijelaskan oleh Agus Triyanta dalam bukunya Hukum Perbankan Syariah: Regulasi, Implementasi dan Formulasi Kepatuhannya pada Prinsip-Prinsip Islam (hal. 51–64).

Drs. Agus Triyanta, MA., M.H., Ph.D (penulis sebelumnya) menerangkan bahwa sebagai solusi KPR tanpa riba, tambahan pada pengembalian (cicilan) dari dana pinjaman yang dikucurkan oleh bank tidak berupa atau berasal dari bunga pinjaman, melainkan berupa:

1. profit margin, ialah dalam hal akad yang dipakai adalah murabahah atau jual beli, di mana bank membeli rumah dari developer dan kemudian dijual kembali ke nasabah;^[3]
2. jasa (ujrah/fee) membuatkan rumah, dalam jual beli istishna’ di mana nasabah minta dibuatkan rumah yang kemudian nasabah akan membayar fee untuk itu;^[4]
3. fee sewa, dalam akad ijarah muntahiyah bi tamlik (sewa beli), di mana nasabah menyewa rumah dari bank dan kemudian di akhir masa sewa bank akan menjual atau menghibahkan rumah itu kepada nasabah;^[5]
4. bagi hasil keuntungan, dalam akad musyarakah mutanaqishah di mana nasabah dan bank sharing modal untuk membeli rumah, namun sejalan dengan waktu, porsi kepemilikan bank diambil alih oleh nasabah, sehingga pada akhirnya kepemilikan penuh ada pada nasabah.^[6]

Kekurangan dan Kelebihan KPR Syariah

Namun demikian, menurut Agus Triyanta (penulis sebelumnya), kekurangan dari KPR syariah jika dibandingkan dengan KPR di bank konvensional adalah akad atau kontrak yang dilakukan terlalu bervariasi antara satu bank dengan bank yang lain, sehingga bagi orang yang masih awam akan merasa rumit berurusan dengan akad yang bermacam-macam.

Di samping itu, tentu saja biaya dokumentasi hukumnya, termasuk pembuatan akad melalui nota riil juga lebih memerlukan biaya, jika dibandingkan dengan KPR konvensional yang hanya ada satu jenis yaitu pinjaman dengan pengembalian ditambah bunga.

Lebih lanjut, Agus menerangkan bahwa kelebihan dari KPR syariah selain bebas dari bunga (riba), juga imbalan yang tidak didasarkan suku bunga akan lebih stabil, karena memang semuanya sudah pasti dan fixed di muka, di saat akad dibuat, berbeda dengan suku bunga yang masih dapat terpengaruh oleh fluktuasi. Nilai keadilan dari pembiayaan ini juga lebih terjamin, karena alasan pembebanan imbalan sangat jelas asal dan alasannya.

Jadi, menjawab pertanyaan Anda, apakah KPR rumah riba, pada dasarnya selisih atau kelebihan dari pokok pinjaman berupa bunga dianggap sebagai riba dan dinyatakan haram.

Namun, terdapat alternatif lain dari KPR konvensional yaitu KPR syariah. Lantas, apakah KPR syariah riba? Tidak. Hal ini karena tambahan pada pengembalian (cicilan) dari dana pinjaman yang dikucurkan oleh bank tidak berupa atau tidak berasal dari bunga pinjaman, namun dari akad syariah seperti musyarakah.

Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan;
2. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan;
3. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah;
4. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
5. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan;
6. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang.

Referensi:

1. Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN MUI/IV/2000 tentang Murabahah;
2. Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istishna';
3. Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiyah Bi Al-Tamlik;
4. Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah;
5. Fatwa Majelis Ulama Indonesia Nomor 1 Tahun 2004 tentang Bunga (Interest/Fa’idah);
6. Agus Triyanta. Hukum Perbankan Syariah: Regulasi, Implementasi dan Formulasi Kepatuhannya Pada Prinsip-Prinsip Islam. Malang: Setara Press, 2016.

^[1] Pasal 14 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan yang mengubah Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (“UU Perbankan”)

[2] Pasal 15 angka 1 UU P2SK yang mengubah Pasal 1 angka 26 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah

^[3]Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/DSN MUI/IV/2000 tentang Murabahah

^[4]Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istishna'

^[5]Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiyah Bi Al-Tamlik

^[6]Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah