Bisakah PPJB Dijadikan Jaminan Kredit?

PERTANYAAN

Apakah PPJB dapat dijadikan jaminan kredit bank? Bagaimana ketentuan mengenai hal tersebut? Terima kasih.

ULASAN LENGKAP

KLINIK TERKAIT

Mengenal Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

25 Jul, 2025

Hukumnya Melelang Objek Hak Tanggungan Tanpa Pengumuman

17 Jun, 2025

Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah

25 Jun, 2024

Akibat Cessie terhadap Hak Tanggungan dalam Kepailitan

16 Mei, 2024

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul PPJB Sebagai Jaminan Kredit yang dibuat oleh Maria Astri Yunita, S.H., M.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 28 Oktober 2015.

Apa itu PPJB?

Perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”) merupakan dokumen yang lazim digunakan dalam praktik jual beli tanah dan bangunan, terutama pada transaksi properti yang dilakukan sebelum pemenuhan seluruh syarat jual beli secara hukum.

Meskipun istilah PPJB telah dikenal luas, penting untuk dicatat bahwa tidak terdapat peraturan perundang-undangan yang secara khusus mengatur bentuk, syarat, maupun akibat hukum dari PPJB secara komprehensif. Kendati demikian, terdapat regulasi yang tetap mencantumkan dan mengakui keberadaan PPJB, salah satunya adalah PP 12/2021.

Pasal 1 angka 10 PP 12/2021 mendefinisikan sistem PPJB sebagai berikut:

Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.

Kemudian, Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 mendefinisikan PPJB sebagai berikut:

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Atas definisi tersebut, dapat diketahui bahwa PPJB merupakan perjanjian pendahuluan yang dibuat antara calon penjual dan calon pembeli yang berisi kesepakatan untuk melakukan jual beli atas suatu objek berdasarkan kesepakatan bersama sebelum transaksi jual beli dilaksanakan atau sebelum pembuatan akta jual beli. PPJB berfungsi sebagai ikatan hukum bagi kedua belah pihak karena calon penjual wajib menjual dan calon pembeli wajib membeli pada waktu dan ketentuan yang telah disepakati.

PPJB terdiri atas dua jenis, yaitu PPJB belum lunas dan PPJB lunas. PPJB belum lunas hanya berisi janji karena pembayaran belum dilakukan sepenuhnya. Sebaliknya, PPJB lunas dibuat setelah pelunasan harga, tetapi belum dapat ditindaklanjuti ke akta jual beli karena kendala administratif, seperti pemecahan sertifikat.[1]

Dalam konteks pembangunan perumahan, PPJB hanya dapat dilakukan setelah terpenuhinya sejumlah persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20%.[2]

Baca juga: Mengenal Fungsi PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah

Bisakah PPJB Dijadikan Jaminan Kredit Bank?

PPJB pada dasarnya belum mengikat secara langsung terhadap objek berupa tanah, rumah, atau properti lainnya yang tercantum dalam perjanjian. Artinya, PPJB belum menyebabkan terjadinya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. PPJB hanya merupakan kesepakatan pendahuluan mengenai niat untuk melaksanakan jual beli antara penjual dengan calon pembeli di masa mendatang dengan didasarkan pada syarat-syarat tertentu.

Sehubungan dengan itu, PPJB bukanlah alat bukti kepemilikan hak atas tanah atau bangunan, sehingga belum memenuhi syarat sebagai objek jaminan. Dalam konteks hukum jaminan, khususnya hak tanggungan, syarat agar suatu hak atas tanah dapat dijadikan jaminan kredit adalah hak atas tanah tersebut harus dapat didaftarkan di kantor pertanahan dan diterbitkan sertifikatnya sesuai dengan Pasal 37 ayat (1) PP 24 1997.

Lebih lanjut, Pasal 4 ayat (1) dan (2) UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha (HGU), hak guna bangunan (HGB), hak pakai. Hak tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.[3]

Menurut hemat kami, PPJB tidak termasuk ke dalam jenis hak di atas karena hanya merupakan perjanjian obligatoir (bersifat perikatan), bukan perjanjian kebendaan yang mengakibatkan peralihan hak secara nyata.

Selain itu, dalam hukum pertanahan di Indonesia, agar suatu hak atas tanah dapat dijadikan jaminan kredit, proses jual beli tanah tersebut harus dilaksanakan dalam bentuk akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).[4]

Setelah akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT, dokumen tersebut kemudian harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan[5] untuk dilakukan proses balik nama dari penjual kepada pembeli. Setelah proses balik nama selesai dan hak atas tanah secara resmi terdaftar atas nama pembeli, pembeli yang bersangkutan memiliki legal standing atau kewenangan hukum untuk menggunakan hak atas tanah tersebut sebagai jaminan dalam pengajuan kredit ke bank.

Dengan demikian, PPJB hak atas tanah tidak dapat dijadikan sebagai jaminan dalam perjanjian kredit bank. Hal ini karena PPJB hanya bersifat sebagai perjanjian pendahuluan dan belum mengakibatkan peralihan hak secara hukum dari penjual kepada pembeli. Sehingga, PPJB tidak dapat dijadikan jaminan utama berupa hak tanggungan karena belum memenuhi syarat sebagai hak kebendaan yang dapat dibebani hak tanggungan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Referensi:

Jihaan Nabila Zula. Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). UNES Jurnal of Swara Justisia, Vol. 8, No. 2, 2024.

[1] Jihaan Nabila Zula. Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). UNES Jurnal of Swara Justisia, Vol. 8, No. 2, 2024, hal. 343

[2] Pasal 22 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

[3] Pasal 4 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah

[4] Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24 1997”)

[5] Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997