Pertanahan & Properti

Kedudukan PPJB dalam Jual Beli Tanah

Bacaan 6 Menit
Kedudukan PPJB dalam Jual Beli Tanah

Pertanyaan

Saya ada pertanyaan, kita ambil contoh si A memiliki tanah seluas 128 m2 dan legalitasnya SHM, dibeli si B 50 m2, tetapi si B baru memiliki legalitas PPJB (belum ada balik nama atau pemecahan sertifikat). Nah, kemudian si B ini ada kebutuhan mendesak dan tanah itu dijual ke si C. Lalu si C berniat ingin balik nama. Si C kemudian pergi ke kantor notaris tempat mantan penjual membuat PPJB dulu, dan dijelaskan bahwa si C ingin langsung buat Akta Jual Beli saja namun notaris merekomendasi untuk membuat PPJB dulu plus akta pembatalan transaksi sebelumnya. Padahal PPJB sifatnya hanya pengikatan saja belum ada kekuatan, namun jika dibuat ke akta jual beli, pertanyaan saya adalah: 1. Apakah memang prosedurnya harus dibuat PPJB dulu? 2. Apakah SHM yang induk 128 m2 harus dipecah dulu baru dibuatkan akta jual beli setelah pecah baru dibuat AJB? 3. Apakah memungkinkan jika mau skip PPJB? Terima kasih.

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Pada prinsipnya peralihan hak atas tanah tidak mengharuskan adanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). PPJB adalah perjanjian pendahuluan sebelum dilakukannya perjanjian jual beli dengan Akta Jual Beli (“AJB”).

Perlu diketahui, jika mengacu kepada SEMA 4/2016, peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan iktikad baik.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel berjudul Kedudukan Hukum PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah yang dipublikasikan pertama kali pada 26 April 2021.

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Penting untuk diketahui bahwa PPJB adalah istilah yang umum dikenal dalam proses jual beli tanah atau rumah. PPJB tidak diatur secara spesifik dalam peraturan perundang-undangan.

Meski demikian, terdapat sejumlah peraturan yang menggunakan istilah PPJB, salah satunya yaitu PP 14/2016 dan aturan perubahannya.

Definisi Sistem PPJB dan PPJB

Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.[1]

Kemudian, dalam peraturan yang sama didefinisikan juga bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.[2]

Tujuan PPJB

Mengacu pada ketentuan PPJB yang terkandung dalam pasal di atas, maka secara umum dapat dipahami bahwa PPJB adalah kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah dan rumah.

Tujuan dari PPJB adalah untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak.

Jenis PPJB

Dilihat dari pelunasan pembayaran, ada dua jenis PPJB, yaitu PPJB belum lunas dan PPJB lunas. PPJB Lunas adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang baru merupakan janji-janji karena harganya belum dilunasi.

Kemudian, PPJB lunas adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang sudah dilakukan secara lunas, namun belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) karena ada proses yang belum selesai, misal pemecahan sertifikat, dan lainnya.

Syarat PPJB

Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan dapat dilakukan pemasaran oleh pelaku pembangunan melalui sistem PPJB. Namun sistem PPJB tersebut hanya dapat dilaksanakan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:[3]

  1. status kepemilikan tanah;
  2. hal yang diperjanjikan;
  3. PBG;
  4. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
  5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)

Kekuatan Hukum PPJB

Dalam PP 24/1997 disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.[4]

Adapun PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.[5]

Dari ketentuan tersebut, dapat disimpulkan bahwa yang diakui secara tegas sebagai bukti peralihan hak atas tanah melalui jual beli adalah adanya Akta Jual Beli (“AJB”), meskipun baik PPJB dan AJB adalah bagian dari proses jual beli tanah.

Kemudian, menjawab pertanyaan Anda, biasanya PPJB digunakan karena tanah yang akan menjadi obyek jual beli belum dapat dialihkan seketika itu karena alasan tertentu, misalnya saja karena tanahnya masih dalam agunan atau masih menunggu proses pemecahan sertifikat, dan lain-lain. Sehingga menurut hemat kami, PPJB adalah bukan sebuah keharusan, namun dapat dilakukan jika pihak-pihak menghendaki PPJB sebelum dibuatnya AJB.

Meskipun pada prinsipnya PPJB adalah tidak mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan, namun jika mengacu pada Lampiran SEMA 4/2016 (hal. 5), peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan iktikad baik. Dengan demikian, salah satu jika persyarat tersebut terpenuhi, PPJB adalah juga merupakan bukti peralihan hak atas tanah.

Pemecahan Bidang Tanah atau Jual Beli Dulu?

Kemudian, menjawab pertanyaan kedua Anda, berdasarkan ketentuan Pasal 95 ayat (1) Permen ATR/BPN 3/1997 AJB merupakan salah satu akta tanah yang dapat dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, termasuk pemecahan bidang tanah yang merupakan salah satu bentuk perubahan data fisik. Sehingga, dapat disimpulkan bahwa AJB dapat dilaksanakan terlebih dahulu baru kemudian AJB tersebut dijadikan dasar permohonan pemecahan bidang tanah.

Di sisi lain, berdasarkan Pasal 133 ayat (1) ATR/BPN 3/1997, dalam permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, tidak disyaratkan untuk mencantumkan AJB.

Dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa apabila hendak dilakukan pemecahan bidang tanah, maka yang perlu dilampirkan dalam permohonannya adalah:

  1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan;
  2. identitas pemohon;
  3. persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan.

Sehingga, dari kedua pasal tersebut kami menyimpulkan bahwasannya tidak ada ketentuan yang mengharuskan dilakukannya pemecahan bidang tanah terlebih dahulu sebelum dilakukannya AJB maupun sebaliknya. Sehingga, para pihak boleh memilih melakukan AJB terlebih dahulu atau melakukan pemecahan bidang tanah terlebih dahulu.

Dalam praktik, umumnya penjualan sebagian hak atas tanah dilakukan dengan pemecahan bidang tanah terlebih dahulu, hal ini dilakukan untuk memudahkan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut. Selain itu, dengan demikian setelah adanya AJB pihak pembeli dapat segera melakukan proses balik nama.

Berdasarkan jawaban atas pertanyaan Anda di atas, dapat disimpulkan bahwa dalam proses peralihan hak atas tanah, terlebih atas tanah yang telah dilakukan pemecahan sertifikat, sangat mungkin untuk dilakukan dengan langsung membuat AJB dihadapan PPAT tanpa harus lebih dahulu membuat PPJB.

Pada intinya, PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang bukan merupakan kewajiban. Dengan kata lain, pada prinsipnya peralihan hak atas tanah tidak mengharuskan adanya PPJB. Sebagaimana telah kami jelaskan, PPJB merupakan perjanjian pendahuluan sebelum dilakukannya perjanjian jual beli dengan AJB.

Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

  1. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
  3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  4. Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

[1] Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”)

[2] Pasal 1 angka 11 PP 12/2021

[3] Pasal 22 ayat (3) dan (5) PP 12/2021

[4] Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997

[5] Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Tags: