Legalitas Usaha Penyewaan Virtual Office

PERTANYAAN

Bagaimana aturan hukum mengenaivirtual office? Apakahvirtual officedibolehkan untuk seluruh wilayah Indonesia selama zonasinya untuk perkantoran? Saya berencana akan menyewakan tempat di daerah Jakarta sebagai kantor virtual dan setelah saya cari tahu, memang lokasi tersebut sesuai zonasi untuk perkantoran yaitu komplek ruko. Apakah boleh saya menyewakan tempat untuk kantorvirtualdi daerah tersebut dan hal-hal apa saja yang harus saya perhatikan?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang pertama kali dipublikasikan pada 21 Maret 2019.

Simak panduan mengurus izin usaha di Easybiz. Untuk solusi terbaik pendirian dan perizinan usaha, dapatkan konsultasi gratis di sini atau melalui [email protected].

Apa Itu Virtual Office?

Apa yang dimaksud dengan virtual office? Pasal 1 angka 75 Permenkeu 54/2025 mendefinisikan kantor virtual atau virtual office atau kantor bersama (co-working space) adalah suatu kantor yang memiliki ruangan fisik dan dilengkapi dengan layanan pendukung kantor yang disediakan oleh pengusaha jasa kantor virtual untuk dapat digunakan sebagai tempat kedudukan, tempat kegiatan usaha, atau korespondensi secara bersama-sama oleh 2 atau lebih pengusaha yang atas pemanfaatan kantor dimaksud terdapat pembayaran dalam bentuk apapun, tidak termasuk jasa persewaan gedung dan jasa persewaan kantor (serviced office).

Dengan kata lain, penggunaan virtual office bisa menjadi jembatan bagi mereka yang memiliki bisnis yang bisa dikerjakan di mana saja namun tetap memiliki alamat kantor yang prestisius dan profesional.

Pada dasarnya mengenai ketentuan penggunaan virtual office tergantung pada kebijakan daerah masing-masing karena kebijakan Rencana Daerah Tata Ruang (“RDTR”) yang berbeda-beda antar daerah. Berdasarkan riset Easybiz (setidaknya hingga tahun 2019) di beberapa wilayah yang berdekatan dengan Jakarta yaitu seperti Tangerang Selatan dan Bekasi menetapkan batasan jumlah perusahaan yang diperbolehkan menggunakan satu alamat virtual office demi tertib administrasi. Adapun untuk wilayah Jakarta pada dasarnya tidak ada batasan maksimal seperti daerah tersebut.

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan bagi Pihak yang Menyewakan Virtual Office

Selain itu, ada beberapa hal lain yang harus diperhatikan agar rencana Anda untuk menyewakan virtual office menjadi lancar.

Pertama mengenai kejelasan status tempat yang akan dijadikan sebagai virtual office. Baik Anda menyewa atau membeli tempat tersebut, pastikan statusnya bebas sengketa dan Anda sebagai penyewa atau pembeli melakukan hubungan hukum dengan pihak yang tepat. Status tempat ini menjadi penting karena akan menjadi dasar untuk menerbitkan dokumen-dokumen pendukung yang diperlukan oleh calon penyewa virtual office.

Kedua, agar bisnis mendapatkan kepercayaan dari para calon penyewa virtual office, Anda harus memenuhi aspek-aspek legal terkait pendirian perusahaan dan perizinan berusaha. Pilihlah bentuk perusahaan yang sesuai dengan kebutuhan Anda apakah persekutuan komanditer (CV) atau perseroan terbatas (PT).

Baca juga: Jenis-jenis Badan Usaha dan Karakteristiknya

Demi mencapai legalitas pendirian perusahaan dan perizinan berusaha, terdapat beberapa hal yang harus dipenuhi antara lain:

1. Lokasi Sesuai Zonasi

Misalnya di wilayah Jakarta, Pergub DKI Jakarta 31/2022 mengatur bahwa perkantoran seperti layanan virtual office seyogianya memiliki alamat yang sesuai dengan zonasi.

Berdasarkan ketentuan tersebut, ditetapkan ada beberapa zonasi di wilayah Jakarta antara lain zona ruang terbuka hijau, zona perkantoran, zona perdagangan barang dan jasa, dan lain-lain. Untuk kegiatan usaha perkantoran misalnya, harus berada antara lain di zonasi perkantoran atau zona perdagangan dan jasa.

Sebagaimana Anda sampaikan dalam pertanyaan, bahwa untuk syarat ini lokasi yang hendak dijadikan virtual office sudah sesuai zonasi yang diatur oleh pemerintah daerah setempat. Dengan demikian, salah satu syarat yang harus dimiliki sudah Anda penuhi.

2. Memiliki PBG

Dalam UU Bangunan Gedung, dinyatakan bahwa pembangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan persetujuan bangunan gedung (“PBG”)[1] yaitu perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.[2]

Selengkapnya dapat Anda baca dalam artikel Pengertian PBG dan Sanksi Jika Bangunan Tak Memilikinya.

3. Memiliki Perizinan Berusaha

Untuk virtual office, sepanjang penelusuran kami dapat menggunakan KBLI 82110 tentang aktivitas penyedia gabungan jasa administrasi kantor. Kelompok ini mencakup penyediaan gabungan jasa administrasi perkantoran sehari-hari seperti penerimaan tamu, perencanaan keuangan, pemeliharaan catatan dan tagihan rekening, jasa personalia dan surat menyurat.

KBLI ini tergolong sebagai kegiatan usaha dengan tingkat risiko rendah sehingga hanya perlu memiliki Nomor Induk Berusaha (“NIB”) sebagai identitas pelaku usaha sekaligus legalitas pelaksanaan kegiatan usaha.[3]

4. Sudah Dikukuhkan Pengusaha Kena Pajak

Pemilik virtual office sebaiknya sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (“PKP”). Hal ini diatur dalam Pasal 61 ayat (4) Permenkeu 81/2024 yang menyatakan bahwa pengusaha yang menyediakan jasa kantor virtual memenuhi ketentuan:

1. telah dikukuhkan sebagai PKP;
2. menyediakan ruangan fisik untuk tempat melakukan kegiatan usaha bagi pengusaha yang akan dikukuhkan sebagai PKP;
3. secara nyata melakukan kegiatan layanan pendukung kantor.

Selain itu, perlu diperhatikan pula bahwa pengusaha yang menyediakan jasa kantor virtual, menurut Pasal 61 ayat (5) Permenkeu 81/2024 juga harus memiliki:

1. dokumen yang menunjukkan adanya kontrak, perjanjian, atau dokumen sejenis yang masih berlaku antara pengusaha yang menyediakan jasa kantor virtual dan pengusaha; dan
2. dokumen yang menunjukkan adanya pemberian izin, keterangan usaha, atau keterangan kegiatan dari pejabat atau instansi yang berwenang, yaitu NIB atau dokumen lain yang sejenis.

Kesimpulannya, apabila Anda ingin menyewakan virtual office kepada para pelaku usaha atau perusahaan lain, maka diperbolehkan sepanjang mengikuti peraturan yang berlaku sebagaimana kami jelaskan di atas.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
2. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
3. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko;
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 tentang Ketentuan Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan;
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 54 Tahun 2025 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 tentang Ketentuan Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan;
7. Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Referensi:

KBLI 82110, yang diakses pada 30 September 2025 pukul 17.01 WIB.

[1] Pasal 24 angka 34 Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (“Perppu Cipta Kerja”) yang memuat baru Pasal 36A ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”)

[2] Pasal 24 angka 1 Perppu Cipta Kerja yang mengubah Pasal 1 angka 19 UU Bangunan Gedung

[3] Pasal 130 Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko