WNA Bisa Beli Rumah Hunian dengan Harga Minimal Berikut Ini

PERTANYAAN

Benarkah ada kebijakan tentang batas harga minimal rumah untuk WNA miliki? Adakah sanksinya jika ternyata WNA itu membeli rumah di bawah harga yang ditetapkan?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

KLINIK TERKAIT

Sanksi Pidana Menggunakan Identitas WNA Tanpa Izin

16 Sep, 2026

Bisakah WNA di Luar Negeri Lapor ke Polisi Indonesia?

02 Feb, 2026

Cara Pindah Kewarganegaraan WNI Menjadi WNA

25 Mar, 2024

Bisakah WNA Dipidana dengan Hukum Indonesia?

06 Feb, 2023

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Ini syarat Rumah dan Apartemen yang Dapat Dibeli WNA yang dibuat oleh Tri Jata Ayu Pramesti, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada Jumat, 22 April 2016.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Ketentuan Kepemilikan Rumah Hunian oleh WNA

Apakah orang asing boleh beli rumah? Orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[1] Berdasarkan Penjelasan Pasal 69 ayat (1) PP 18/2021 yang dimaksud dengan "dokumen keimigrasian" adalah visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan keimigrasian.

Orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang dapat memiliki rumah tinggal atau hunian berupa:[2]

1. rumah tapak di atas tanah:
   1. Hak Pakai di atas Tanah Negara; atau
   2. Hak Pakai di atas:

1. Hak Milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); atau
2. Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.

2. rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah:

1. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara;
2. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
3. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

Perolehan rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat berasal dari jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.[3] Dalam hal perolehan untuk rumah tapak berupa tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan maka dilakukan perubahan menjadi Hak Pakai.[4]

Batasan Harga Minimal Rumah Hunian untuk WNA

Menyambung pertanyaan Anda, benar bahwa kepemilikan rumah bagi orang asing atau Warga Negara Asing (“WNA”) ini dibatasi. Pasal 186 Permen ATRBPN 18/2021 mengatur batasan kepemilikan rumah bagi orang asing:

1. untuk rumah tapak:
   1. rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
   2. 1 bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau
   3. tanahnya paling luas 2.000 m²;
2. untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.

Dalam hal memberikan dampak positif terhadap ekonomi dan sosial, maka rumah tapak dapat diberikan lebih dari 1 bidang tanah atau luasannya lebih dari 2.000 m², dengan izin menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.[5]

Namun pembatasan kepemilikan rumah bagi orang asing ini dikecualikan bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional.[6]

Kemudian pembelian rumah/unit baru atau rumah/unit lama dan harga rumah tempat tinggal atau hunian ditetapkan dengan keputusan menteri,[7] yaitu melalui Kepmen ATR/BPN 1241/2022 yang mana menetapkan batasan harga minimal sebagai berikut.[8]

1. Rumah tapak

No.	Lokasi/Provinsi	Harga Minimal (Rupiah)
1.	DKI Jakarta	Rp5 miliar
2.	Banten	Rp5 miliar
3.	Jawa Barat	Rp5 miliar
4.	Jawa Tengah	Rp5 miliar
5.	Jawa Timur	Rp5 miliar
6.	Daerah Istimewa Yogyakarta	Rp5 miliar
7.	Bali	Rp5 miliar
8.	Nusa Tenggara Barat	Rp3 miliar
9.	Sumatera Utara	Rp2 miliar
10.	Kalimantan Timur	Rp2 miliar
11.	Sulawesi Selatan	Rp2 miliar
12.	Kepulauan Riau	Rp2 miliar
13.	Daerah/ Provinsi Lainnya	Rp1 miliar

2. Satuan rumah susun

No.	Lokasi/Provinsi	Harga Minimal (Rupiah)
1.	DKI Jakarta	Rp3 miliar
2.	Banten	Rp2 miliar
3.	Jawa Barat	Rp2 miliar
4.	Jawa Tengah	Rp2 miliar
5.	Jawa Timur	Rp2 miliar
6.	Bali	Rp2 miliar
7.	Daerah Istimewa Yogyakarta	Rp2 miliar
8.	Daerah/Provinsi Lainnya	Rp1 miliar

Adapun batasan harga minimal untuk diaspora dikenakan 75% dari batasan harga rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b di atas.[9]

Kemudian menjawab pertanyaan Anda yang lain, berdasarkan penelusuran kami, tidak ada sanksi yang bisa dikenakan apabila WNA membeli rumah tempat tinggal/hunian di bawah harga minimal yang telah ditetapkan.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
2. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah;
3. Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

---

[1] Pasal 69 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

[2] Pasal 185 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (“Permen ATR/BPN 18/2021”)

[3] Pasal 187 ayat (1) Permen ATR/BPN 18/2021

[4] Pasal 187 ayat (3) Permen ATR/BPN 18/2021

[5] Pasal 186 ayat (2) jo. Pasal 1 angka 36 Permen ATR/BPN 18/2021

[6] Pasal 186 ayat (3) Permen ATR/BPN 18/2021

[7] Pasal 187 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021

[8] Diktum ketiga huruf a dan b Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing (“Kepmen ATR/BPN 1241/2022”)

[9] Diktum ketiga huruf c Kepmen ATR/BPN 1241/2022