Si A memberi kuasa kepada advokat, khusus untuk menjual beberapa bidang tanah selanjutnya penerima kuasa berhak menerima uang hasil penjualan tanah tersebut, menandatangani kwitansi, menyimpan uang di rekening bersama antara advokat dan suami Si A. Sebelumnya ada surat perjanjian pembagian harta milik Si A (tanah dibeli ketika Si A sendiri belum menikah), akan dibagikan dengan rincian 40 persen untuk Si A selama masih hidup, 30 persen untuk keluarga dibagi rata dan kalau memiliki suami akan dikasih buat modal usaha, 22 persen diinfakkan, 8 persen untuk advokat. Pertanyaan: 1. Si A tidak merasa merasa membuat surat kuasa menjual namun ada tanda tangannya (masih diragukan kebenarannya) karena si A pernah disuruh menandatangani kertas kosong yang bermaterai, namun saat sekarang ini tanahnya sudah ada yang dijual oleh advokat. Bagaimana menurut hukum mengenai surat kuasa menjual tersebut dan penjualan tanah tersebut? 2. Kalau penjualan itu dinyatakan sah, apakah untuk harga harus ada kesepakatan si A atau tidak? Mengenai uangnya harus tetap diserahkan kepada Si A atau tidak? Bagaimana dengan isi dalam surat kuasa menjual di mana uangnya akan disimpan oleh advokat dan suami dengan alasan merujuk surat perjanjian pembagian harta? Sampai saat ini uangnya tidak pernah sampai ketangan Si A dan pembelinya pun tidak mengetahui hanya dan sekarang para pembeli berdatangan menanyakan tanahnya. Mohon penjelasannya.
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
Ada beberapa hal yang tidak dipahami dari keterangan yang Anda berikan dalam kasus terkait, sehingga timbul pertanyaan-pertanyaan dari kami. Pertanyaan tersebut yaitu, apa yang menjadi dasar dan alasan pihak A menandatangani blanko kosong yang kemudian disalahgunakan oleh pihak lain (in casu, pihak Advokat) untuk dijadikan sebagai ‘SURAT KUASA MENJUAL’? Pertanyaan lainnya adalah latar belakang dibuatnya perjanjian pembagian harta yang dibuat sebelum pihak A menikah dan dari isi perjanjian tersebut sudah mengindikasikan keterlibatan pihak Advokat dan calon suami, berarti sudah ada keterkaitan hubungan antara pihak A, calon suami, dan pihak Advokat. Hubungan-hubungan yang tidak jelas ini menjadi tanda tanya bagi kami.
Mengapa kami perlu mengetahui keterangan mengenai hal-hal terkait tersebut, karena sangat menentukan fokus jawaban yang diberikan. Mengingat terbatasnya info yang diberikan, maka jawaban diberikan secara umum.
Dalam pandangan kami, sepanjang pihak A dapat membuktikan bahwa tandatangannya disalahgunakan oleh pihak Advokat sebagai ‘SURAT KUASA MENJUAL TANAH-TANAH MILIK PIHAK A’, maka perbuatan pihak Advokat tersebut dikategorikan sebagai perbuatan pidana yang mengandung unsur perbuatan curang berupa penipuan. Perbuatan Advokat tersebut harus dilaporkan pada kepolisian dengan menggunakan dasar pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”). Penipuan terjadi apabila suatu pihak dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan palsu atau tidak benar disertai tipu muslihat/kelicikan-kelicikan untuk membujuk pihak lawannya memberikan persetujuan. Pasal 378 KUHP, selengkapnya menyebutkan :
“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu, dengan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 tahun”.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Selain itu, berdasarkan pasal 1328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), bila ternyata pihak A dapat membuktikan adanya unsur penipuan yang dilakukan oleh pihak Advokat tersebut, maka “SURAT KUASA MENJUAL TANAH” tersebut, dapat dimintakan pembatalan melalui pengadilan oleh pihak A, sebagai pihak yang dirugikan dengan meminta penggantian biaya, kerugian, atau bunga. Pasal 1328 KUH Perdata, selengkapnya menyebutkan :
“Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat”.
“Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan”.
Dari isi Surat Kuasa yang disebutkan, dapat dikategorikan Surat Kuasa dimaksud merupakan Surat Kuasa Umum atau Surat Kuasa Mutlak, karena obyeknya sangat luas. Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982, pada bagian kedua, menjelaskan pengertian mengenai Surat Kuasa Mutlak, yaitu :
a. “Kuasa Mutlak adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa”.
b.”Kuasa Mutlak merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya”.
Pada prakteknya, jenis Surat Kuasa Multlak ini dilarang digunakan dalam proses pemindahan hak atas tanah/jual beli tanah, sebagaimana diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 yang bertujuan mengatur ketertiban umum dalam bertransaksi jual beli tanah. Huruf c, konsideran Instruksi tersebut menyebutkan:
“Maksud dari larangan tersebut, untuk menghindari penyalahgunaan hukum yang mengatur pemberian kuasa dengan mengadakan pemindahan hak atas tanah secara terselubung dengan menggunakan bentuk “kuasa mutlak”. Tindakan demikian adalah salah satu bentuk perbuatan hukum yang mengganggu usaha penertiban status dan penggunaan tanah”.
Dalam peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), jual beli tanah hanya bisa menggunakan Surat Kuasa Khusus yang harus khusus obyeknya karena Surat Kuasa itu dilekatkan pada Akta jual belinya, dan dilampirkan Sertifikat asli hak atas tanah dimaksud. Dalam pasal 39 ayat (1) PP 24/1997 huruf a dan huruf d ditegaskan:
“PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;”
Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, menjelaskan bahwa Surat Kuasa Khusus dimaksud adalah Surat Kuasa Khusus yang bentuknya bisa Akta Notaris, dan yang dilegalisir oleh Notaris bila si pemberi kuasa tidak bisa hadir.
Berdasarkan keterangan di atas, maka pemindahan dan peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli, baru terjadi apabila telah dipenuhi ketentuan persyaratan di atas dan dibuktikan adanya Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang, menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Demikian penjelasan yang dapat kami berikan. Semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
1.Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek Voor Indonesie atau BW, Staatsblad 1847 No. 23)
2.Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek Van Strafrecht, Staatsblad 1915 No. 732)
3.Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
4.Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
5.Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah
