Secara yuridis, peralihan hak atas tanah secara sah menurut hukum positif baru dianggap terjadi setelah dua langkah dilakukan. Pertama adalah ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu dilakukan pendaftaran hak di Badan Pertanahan nasional (BPN).
Hal ini sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (PP 24/1997) yang berbunyi, “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Tanpa AJB dan pendaftaran tanah ke BPN, pembeli belum memperoleh pengakuan hukum sebagai pemegang hak atas tanah meskipun secara faktual telah memenuhi seluruh kewajibannya. Dalam beberapa contoh kasus, pembeli telah melunasi seluruh harga jual sesuai kesepakatan dengan penjual dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Masalahnya adalah belum menandatangani AJB di hadapan PPAT karena sejumlah alasan seperti administrasi, sengketa internal beban pajak, atau alasan lain.
Tanpa AJB dan pendaftaran tanah ke BPN, pembeli belum memperoleh pengakuan hukum sebagai pemegang hak atas tanah meskipun secara faktual telah memenuhi seluruh kewajibannya
