Pada umumnya yang mendasari penerbitan reksa dana itu adalah pasar uang atau pasar modal. Sedangan untuk REITs, aset yang mendasari penerbitan REITs adalah properti atau setiap jenis tanah dan bangunan yang menghasilkan. Instrumen-instrumen tersebut merupakan aset yang dimiliki bersama dalam bentuk investasi kolektif yang dikelola oleh manajer investasi. Biasanya pembentukan REITs dilakukan untuk menghindari beberapa masalah dalam pengembangan properti. Misalnya resiko fluktuasi harga dan pelarian modal di industri properti.
Sayang, REITs sebagai salah satu sumber pembiayaan bagi perusahaan properti dan alternatif investasi bagi investor, kurang diketahui dan dipahami dengan baik. Maklum, pasar modal Indonesia sendiri selama ini tak mengenal produk investasi yang berbasis hukum trust seperti REITs. Baru pertengahan Desember 2008 lalu, Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam-LK) menerbitkan empat peraturan yang terkait dengan REITs.
Keempat peraturan tersebut adalah Peraturan Nomor IX.C.15 tentang Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh DIRE KIK; Peraturan Nomor IX.C.16 tentang Pedoman Mengenai Bentuk clan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum Oleh DIRE KIK; Peraturan Nomor IX.M.1 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi clan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan DIRE KIK; dan Peraturan Nomor IX.M.2 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif DIRE KIK.
Kehadiran REITs di Indonesia, bisa dibilang telat. Soalnya di bursa luar negeri seperti Amerika, Australia, Hong Kong, Jepang dan Singapura, REITs sudah puluhan tahun ditransaksikan. Padalah produk ini sangat menjanjikan bagi investor atau pengelola aset properti. Makanya di Indonesia, REITs ditengarai sebagai sebuah peluang yang terabaikan.
Di bursa Indonesia sendiri sejauh ini baru PT Sarana Multigriya Finansial dan PT Bank Tabungan Negara yang meluncurkan produk sekuritisasi aset. Produk itu adalah Investasi Kolektif Efek Beragunan Aset (KIK-EBA). Lippo Karawaci juga pernah menerbitkan REITs pada 2007 lalu. Hanya perusahaan properti terkemuka ini menerbitkan REITs di bursa saham Singapura lantaran waktu itu Bapepam-LK belum mengatur produk ini.
Yang jelas tak mudah untuk memahami sebuah instumen pasar modal. Apalagi untuk sebuah produk baru seperti REITs. Buku-buku yang mengulas soal REITs pun masih jarang ditemui. Salah satu buku yang cukup lengkap membahas tentang REITs adalah buku Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal: Real Estate Investment Trusts terbitan tahun 2008.
Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal: Real Estate Investment Trusts
Penulis: Gunawan Widjaja dan Yongki Angga Penerbit: PT Rajagrafindo Persada (Rajawali Pers) Edisi: Pertama, 2008 Halaman: 311 + xi |
Buku karya Gunawan Widjaja dan Yongki Angga ini cocok dibaca bagi Anda yang ingin berinvestasi pada produk REITs. Atau, bagi Anda yang gesit memanfaatkan peluang di pasar modal. Nah, buku ini tentu bisa menjadi menjadi pedoman dasar bagi Anda. Demikian pula bagi mahasiswa dan praktisi hukum yang ingin mendalami soal ketentuan-ketentuan REITs. Sang penulis mengatakan, buku ini dihadirkan untuk mensosialisasikan pengetahuan dan pemahaman soal REITs.
Salah satu keunggulan buku setebal 311 halaman ini adalah membandingkan instrumen REITs di tiap-tiap negara. Bukan itu saja, buku ini juga membahas empat aturan equity REITs yang dikeluarkan Bapepam-LK.
Dalam buku ini disebutkan, REITs menyimpan banyak keunikan, termasuk beberapa karakteristiknya. Misalnya minimal 80 persen saham harus dimiliki masyarakat dan minimum nilai investasi pada real estat harus mencapai 75 persen dari total nilai properti perlu diperbaharui dengan baik.
Sayang, buku ini minim mengulas resiko-resiko yang dapat ditimbulkan dari transaksi REITs. Padahal kasus gagal bayar kredit perumahan (subprime mortgage) di Amerika Serikat—yang berujung pada krisis keuangan dunia—bisa menjadi acuan dalam buku ini.
Head of Credit, Structuring, and Servicing PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) Sid Kusuma pernah mengatakan berdasarkan portofolio perumahan di Amerika Serikat, pasar subprime sekitar 20 persen. Dari persentase itu, setengahnya mengalami masalah karena underwriting yang dilakukan tidak memperhatikan risiko. Menurut Kusuma, langkah underwriter yang tidak memperhatikan kelayakan konsumen dan justru memberi kompensasi, merupakan titik awal terjadinya krisis subprime mortgage di AS.
Subprime mortgage yang tidak layak, disekuritisasi menjadi mortgage backed securities (MBS) dan dicollateralized debt obligation (QDO). Menurut Kusuma, ketika produk sekuritisasi itu gagal bayar, pihak yang paling dirugikan adalah para investor. Sementara terhadap portofolio prime mortgage, dia percaya tidak akan mengalami krisis.
Jadi, sebelum Anda terjun ke transaksi REITs, tak ada salahnya untuk membaca buku ini. Apalagi, jika Anda ingin memperdalam pengetahuan di bidang mortgage REITs.
Tidak ada salahnya Anda membaca buku ini, bukan?
Dapatkan diskon pembelian melalui [email protected], atau hubungi Farli di (021) 8370-1827 ext 210 atau 214.
Anda punya uang tapi tidak tahu mau diapakan? Cobalah mulai beralih ke pasar modal. Di sini, bisa ditemui berbagai instrumen maupun produk pasar modal yang menjanjikan keuntungan besar. Mulai dari perdagangan saham, obligasi, reksa dana, dan kontrak perdagangan lain yang disetujui otoritas pasar modal.
Meski memberi keuntungan, namun resiko dari produk pasar modal tetap harus diperhitungkan. Alih-alih mau meraup untung, yang ada malah rugi besar. Masalah resiko yang kerap tak terduga inilah yang menjadi momok bagi para pemilik dana yang ingin masuk ke dunia pasar modal. Ketika ada sebuah produk baru di pasar modal, yang ada orang saling menunggu. Apakah produk itu menguntungkan atau justru beresiko tinggi. Kesalahan setiap orang yang bermain di pasar modal adalah tidak mengenal produk yang dimainkannya.
Salah satu produk teranyar yang diperkenalkan pasar modal nasional adalah Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE-KIK). Instrumen ini di luar negeri dikenal dengan Real Estate Investment Trusts (REITs). Bentuknya tidak jauh berbeda dengan reksa dana.