Batal Beli Rusun, Dapatkah Uang Kembali?

PERTANYAAN

Saya membeli rumah susun bersubsidi pemerintah di mana setelah menandatangani PPJB yang mana saya baru mengetahui apabila saya mengundurkan diri untuk pembelian rumah susun, developer memotong 50% dari yang telah saya setorkan. Pada saat penandatanganan PPJB, developer tidak memberi kesempatan kepada konsumen untuk membaca terlebih dahulu isi PPJB, sehingga saya yang awam hukum baru mengetahui apabila ada pasal yang menerangkan mengenai ketentuan itu. Mohon penjelasan berapa persen pihak developer dapat memotong atas pembatalan pembelian rusunami. Terima kasih atas bantuannya.

INTISARI JAWABAN

Perlu diketahui bahwa PPJB pada prinsipnya dibuat atas dasar persetujuan/kesepakatan antara para pihak dan terhadapnya berlaku ketentuan dalam KUH Perdata. Lantas, apabila pihak pembeli hendak membatalkan pembelian rumah susun, bagaimana pengembalian uang yang telah dibayarkan sebelumnya?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul PPJB tentang Rusunami yang dibuat oleh Shanti Rachmadsyah, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada Selasa, 14 September 2010.

 

PPJB Rusun

Sebelumnya perlu kami jelaskan bahwa ketentuan pembelian rumah susun bersubsidi pemerintah diatur berdasarkan PP 14/2016 dan perubahannya. Untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah dan/atau pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui program perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan. Bantuan yang dimaksud salah satunya berupa subsidi perolehan rumah.[1]

Adapun masyarakat berpenghasilan rendah menurut Pasal 1 angka 37 PP 12/2021 adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah.

Sementara itu, Anda menyebutkan rumah subsidi tersebut merupakan rumah susun umum yang mendapatkan subsidi pembangunan perumahan dari pemerintah pusat dapat dilakukan proses Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) oleh pelaku pembangunan yang memenuhi persyaratan.[2]

Pengertian PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.[3]

PPJB tersebut paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, Harga Rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, dan penyelesaian sengketa.[4]

Kemudian patut Anda catat, calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatanganinya PPJB dalam jangka waktu paling singkat 7 hari kerja. Selanjutnya PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris. Apabila calon pembeli merupakan masyarakat berpenghasilan rendah, honorarium atas jasa hukum notaris ditetapkan sebesar 1% dari harga jual rumah umum yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.[5]

Mengingat pula pada prinsipnya PPJB merupakan suatu persetujuan/perjanjian antara para pihak, berlakulah pasal dalam KUH Perdata yakni memenuhi syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Oleh karena itu, sepanjang telah memenuhi syarat sahnya perjanjian, maka PPJB yang merupakan perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.[6]

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, sudah seharusnya sebelum PPJB ditandatangani, para pihak wajib mengetahui dan memahami secara komprehensif hal-hal yang diatur dalam PPJB tersebut. Sehingga, setelah PPJB disepakati, para pihak mengikatkan diri dan melaksanakan ketentuan PPJB.

 

Jika Ada Cacat Kehendak dalam PPJB

Kami berpendapat, dikarenakan pihak developer tidak memberikan kesempatan atau hak Anda untuk mempelajari PPJB, jika kemudian ditemukan adanya unsur paksaan atau kesesatan, hal ini dapat mengakibatkan kondisi suatu perjanjian menjadi cacat kehendak.

J. Satrio menerangkan dalam Sepakat dan Permasalahannya: Perjanjian dengan Cacat dalam Kehendak bahwa cacat kehendak pada perjanjian artinya bukan didasarkan atas kehendak (sepakat) yang murni, namun sepakat itu diberikan karena ia keliru, tertekan, tertipu, atau di bawah pengaruh orang lain yang menyalahgunakan keadaan.

Secara sederhana cacat kehendak adalah tidak sempurnanya kata sepakat, dan perjanjian dibentuk tidak berdasarkan kehendak bebas. Cacat kehendak dapat terjadi karena kesesatan atau kekhilafan (dwaling), paksaan (dwang), dan penipuan (bedrog). Sehingga, apabila terdapat situasi yang dapat mengarah pada cacat kehendak, PPJB dapat dikatakan melanggar syarat subjektif suatu perjanjian dan mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan (voidable).

Baca juga: Ini 4 Syarat Sah Perjanjian dan Akibatnya Jika Tak Dipenuhi

 

Batal Beli Rusun, Dapatkah Uang Kembali?

Dalam hal Anda hendak membatalkan pembelian rumah susun bersubsidi, berikut bunyi ketentuan perihal pengembalian pembayaran:[7]

1. Dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
2. Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli paling banyak 10% dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan.
3. Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.

Sehingga, untuk besaran biaya pengembalian atau besaran potongan yang dilakukan oleh developer jika Anda selaku pembeli hendak membatalkan pembelian rumah susun secara normatif haruslah mengacu dan disesuaikan dengan kondisi serta ketentuan Pasal 22L PP 12/2021 di atas.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

---

[1] Pasal 37 ayat (2) dan (3) huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

[2] Pasal 22M Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”)

[3] Pasal 1 angka 11 PP 12/2021

[4] Pasal 22J PP 12/2021

[5] Pasal 22K PP 12/2021

[6] Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

[7] Pasal 22L ayat (2), (3), dan (4) PP 12/2021