Benarkah Developer Apartemen Tidak Dapat Dipailitkan?

PERTANYAAN

Dalam SEMA 3/2023 saya baca ada pernyataan bahwa permohonan pernyataan pailit terhadap pengembang (developer) apartemen/rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian sederhana sebagaimana diatur dalam UU 37/2004. Lantas, apa syarat pembuktian sederhana dalam kasus kepailitan terhadap pengembang/developer?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Syarat Permohonan Pailit

Kepailitan pada prinsipnya merupakan mekanisme hukum yang dapat diterapkan terhadap debitur yang memenuhi persyaratan sebagaimana ditentukan dalam UU Kepailitan dan PKPU.

KLINIK TERKAIT

Peran OJK sebagai Pemohon Pailit Perusahaan Asuransi

26 Jun, 2026

Perusahaan Jatuh Pailit, Bisakah Karyawan Tetap Bekerja?

05 Jun, 2026

Eksekusi Aset Debitur Pailit yang Berada di Luar Negeri

20 Mei, 2026

Upaya Hukum Jika Aset Kreditur Masuk Harta Pailit

24 Apr, 2026

Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU menentukan bahwa debitur yang mempunyai dua atau lebih kreditur dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dapat dinyatakan pailit atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih krediturnya.

Selanjutnya, dalam Pasal 8 ayat (4) UU Kepailitan PKPU ditentukan bahwa permohonan pernyataan pailit harus dikabulkan apabila terdapat fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana bahwa persyaratan untuk dinyatakan pailit telah terpenuhi.

Lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 8 ayat (4) UU Kepailitan dan PKPU menerangkan bahwa:

Yang dimaksud dengan “fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana” adalah adanya fakta dua atau lebih Kreditor dan fakta utang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar. Sedangkan perbedaan besarnya jumlah utang yang didalihkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit.

Dengan demikian, secara normatif terdapat dua hal utama yang harus dapat dibuktikan dalam permohonan pailit, yaitu:[1]

1. Debitur mempunyai dua atau lebih kreditur; dan
2. Terdapat sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih yang tidak dibayar lunas oleh debitur.

Permohonan Pailit terhadap Developer

Muncul persoalan ketika debitur yang dimohonkan pailit merupakan pengembang (developer) apartemen atau rumah susun.

Mahkamah Agung melalui SEMA 3/2023 memberikan rumusan pada kamar perdata khusus yang menyatakan bahwa:

Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun adalah tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.[2]

Pembuktian sederhana pada dasarnya bukan merupakan syarat tambahan di luar Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU. Pembuktian sederhana merupakan standar pemeriksaan terhadap fakta dan keadaan yang menjadi dasar permohonan pailit.[3]

Dengan kata lain, pengadilan harus dapat mengetahui secara sederhana dan tidak memerlukan pemeriksaan yang kompleks bahwa debitur mempunyai sedikitnya dua kreditur serta terdapat sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih yang tidak dibayar.[4]

Permasalahan pada developer apartemen atau rumah susun terletak pada karakter hubungan hukum dan objek yang menjadi bagian dari kegiatan usaha tersebut. Dalam pengembangan rumah susun, hubungan hukum developer tidak selalu hanya berupa hubungan kreditur-debitur yang sederhana. Dalam satu proyek bisa terdapat hubungan hukum dengan pembeli atau pemilik unit, kreditur pembiayaan proyek, pemegang hak atas tanah, kontraktor, serta pihak-pihak lainnya. Di samping itu, objek rumah susun memiliki konstruksi hukum yang melibatkan satuan rumah susun beserta bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[5]

Terlebih, ketika permohonan pailit berkaitan dengan tuntutan pembeli unit apartemen atau rumah susun, misalnya mengenai kewajiban menyerahkan unit, pengembalian pembayaran, penerbitan atau penyerahan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (“SHMSRS”),[6] atau status kepemilikan unit yang telah dijual dan/atau dihuni oleh pihak lain.

Dalam keadaan demikian, untuk menentukan apakah benar terdapat utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, pengadilan dihadapkan pada persoalan mengenai hubungan hukum para pihak dan status objek rumah susun. Apabila persoalan tersebut membutuhkan pemeriksaan yang lebih kompleks, maka perkara tidak lagi memiliki karakter pembuktian sederhana.

Hal tersebut dapat dilihat di dalam Putusan MA No. 1349 K/Pdt.Sus-Pailit/2023jo. Putusan PN Jakarta Pusat No. 320/Pdt.Sus-PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt.Pst. Dalam perkara ini, kompleksitas hubungan hukum dan status kepemilikan unit apartemen menjadi salah satu persoalan yang menyebabkan perkara dipandang tidak dapat dibuktikan secara sederhana. Putusan ini merupakan alasan lahirnya rumusan SEMA 3/2023 mengenai permohonan pailit terhadap developer apartemen dan rumah susun.[7]

Dengan demikian, perlu dibedakan antara syarat kepailitan dan standar pembuktian. Syarat kepailitan tetap merujuk Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU. Namun, apabila debitur merupakan developer apartemen atau rumah susun, SEMA 3/2023 memberikan pedoman bahwa perkara tersebut tidak memenuhi karakter pembuktian sederhana sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat (4) UU Kepailitan dan PKPU.

Namun, tidak tepat memaknai SEMA 3/2023 sebagai ketentuan yang memberikan kekebalan kepada developer apartemen atau rumah susun dari kepailitan. Sebab, SEMA tersebut berkaitan dengan tidak terpenuhinya syarat pembuktian secara sederhana, bukan menyatakan bahwa developer merupakan subjek yang dikecualikan dari rezim kepailitan.[8]

Pembedaan ini penting karena UU Kepailitan dan PKPU pada dasarnya tidak menentukan bahwa perusahaan pengembang apartemen atau rumah susun merupakan debitur yang dikecualikan dari kepailitan.[9]

Oleh karena itu, isu hukumnya bukan semata-mata mengenai apakah developer dapat atau tidak dapat dipailitkan, tetapi mengenai apakah permohonan yang diajukan terhadap developer dapat memenuhi standar pembuktian sederhana.

Kompleksitas hubungan hukum dan beragamnya status kepemilikan unit apartemen menyebabkan pembuktian utang tidak dapat dilakukan secara satu per satu secara sederhana di Pengadilan Niaga.[10]

Dalam praktik dan literatur, kedudukan SEMA 3/2023 juga menimbulkan perdebatan.

1. Adanya inkonsistensi dalam praktik putusan mengenai permohonan pailit terhadap developer rumah susun.[11]
2. Kedudukan SEMA tidak sama dengan undang-undang.[12] Pembatasan itu seharusnya diatur pada tingkat peraturan perundang-undangan yang setara dengan UU Kepailitan dan PKPU.[13]
3. SEMA 3/2023 dapat menimbulkan persoalan karena konsumen kesulitan menggunakan mekanisme kepailitan terhadap developer.[14] Sehingga dapat menimbulkan persoalan keadilan bagi konsumen.

Oleh karena itu, apabila dikaitkan dengan pertanyaan mengenai “syarat pembuktian sederhana” dalam permohonan pailit terhadap developer, dapat disimpulkan bahwa syarat tersebut tidak berubah dari ketentuan umum Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU, yaitu:

1. debitur mempunyai dua atau lebih kreditur; dan
2. terdapat sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih serta tidak dibayar lunas.

Meskipun SEMA 3/2023 memberikan pedoman bahwa permohonan pailit tidak memenuhi syarat pembuktian secara sederhana, tetapi sebaiknya tidak dipahami bahwa developer apartemen atau rumah susun tidak dapat dipailitkan sama sekali. Yang menjadi persoalan adalah permohonan pailit terhadap developer tidak dapat memenuhi mekanisme pembuktian sederhana apabila untuk menentukan terpenuhinya syarat kepailitan diperlukan pemeriksaan yang kompleks mengenai hubungan hukum, kepemilikan unit, SHMSRS, atau objek rumah susun lainnya.

Pada akhirnya, perlu dilihat fakta konkret dari masing-masing perkara. Apabila dasar utangnya sendiri masih memerlukan pemeriksaan dan penyelesaian berbagai hubungan hukum yang kompleks, maka karakter pembuktiannya tidak sederhana. Namun, persoalan mengenai kedudukan developer sebagai badan usaha dan adanya utang kepada kreditur tetap harus ditempatkan dalam kerangka umum Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan dan PKPU.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang;
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
4. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
5. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.

Putusan:

1. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 320/Pdt.Sus-PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt.Pst;
2. Putusan Mahkamah Agung Nomor 1349 K/Pdt.Sus-Pailit/2023.

Referensi:

1. Alfani Rizky Prameswari, al. Kualifikasi Pembuktian Sederhana dalam Kasus Pailit Developer Rumah Susun Ditinjau dari SEMA Nomor 3 Tahun 2023 dan Undang-Undang tentang Kepailitan dan PKPU. ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Vol. 8, No. 1, Desember 2024;
2. Dimas Andaru dan Sulistio Adiwinarto. Pembuktian Tidak Sederhana Kepailitan Pengembang Apartemen di dalam SEMA 3 Tahun 2023. Indonesian Journal of Law and Justice, Vol. 3, No. 1, 2025;
3. Helmi Ibrahim, al. Penerapan Asas Keadilan bagi Konsumen yang Tidak Dapat Memohon Pailit dan PKPU kepada Developer Apartemen atau Rumah Susun terhadap Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia (SEMA) Nomor 3 Tahun 2023. Jurnal Kepastian Hukum dan Keadilan, Vol. 6, No. 2, 2024;
4. A. Sagung Wira Chantieka dan Ibrahim R. Pembuktian Sederhana dalam Perkara Kepailitan oleh Agen Sindikasi Kredit sebagai Pemohon Pailit. Kertha Wicara: Journal Ilmu Hukum. Vol. 07, No. 03, Mei 2018;
5. Panri Tulus Harapan Hutagaol, al. Pengaturan Penerapan Asas Pembuktian Sederhana dalam Proses Kepailitan. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum, Vol. 14, No. 3, 2026;
6. Alfit Jenifer. Pembatasan Syarat Pembuktian Secara Sederhana dalam Kepailitan Melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023. IURIS STUDIA: Jurnal Kajian Hukum, Vol. 5, No. 3, 2024–2025.

[1] Pasal 2 ayat (1) jo. Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.

[2] Lampiran Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan hal. 5.

[3] A.A. Sagung Wira Chantieka dan Ibrahim R. Pembuktian Sederhana dalam Perkara Kepailitan oleh Agen Sindikasi Kredit sebagai Pemohon Pailit.Kertha Wicara: Journal Ilmu Hukum. Vol. 07, No. 03, Mei 2018.

[4] Panri Tulus Harapan Hutagaol, et.al. Pengaturan Penerapan Asas Pembuktian Sederhana dalam Proses Kepailitan. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum, Vol. 14, No. 3 (2026): 233–245.

[5] Lihat pengertiannya di Pasal 1 angka 1, angka 3, angka 4, angka 5, dan angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”).

[6] Pasal 1 angka 11, Pasal 43 ayat (1), dan Pasal 47 ayat (4) UU 20/2011.

[7] Andaru dan Adiwinarto. Pembuktian Tidak Sederhana Kepailitan Pengembang Apartemen di dalam SEMA 3 Tahun 2023. Indonesian Journal of Law and Justice, Vol. 3, No. 1 (2025): 4-5.

[8] Alfani Rizky Prameswari, et.al. Kualifikasi Pembuktian Sederhana dalam Kasus Pailit Developer Rumah Susun Ditinjau dari SEMA Nomor 3 Tahun 2023 dan Undang-Undang tentang Kepailitan dan PKPU. ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Vol. 8, No. 1 (Desember 2024): 99–114.

[9] Alfit Jenifer. Pembatasan Syarat Pembuktian Secara Sederhana dalam Kepailitan Melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023. IURIS STUDIA: Jurnal Kajian Hukum, Vol. 5, No. 3, 2024–2025.

[10] Andaru dan Adiwinarto. Pembuktian Tidak Sederhana Kepailitan Pengembang Apartemen di dalam SEMA 3 Tahun 2023. Indonesian Journal of Law and Justice, Vol. 3, No. 1 (2025): 4-5.

[11] Alfani Rizky Prameswari, et.al. Kualifikasi Pembuktian Sederhana dalam Kasus Pailit Developer Rumah Susun Ditinjau dari SEMA Nomor 3 Tahun 2023 dan Undang-Undang tentang Kepailitan dan PKPU. ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Vol. 8, No. 1 (Desember 2024): 99–114.

[12]Alfani Rizky Prameswari, et.al. Kualifikasi Pembuktian Sederhana dalam Kasus Pailit Developer Rumah Susun Ditinjau dari SEMA Nomor 3 Tahun 2023 dan Undang-Undang tentang Kepailitan dan PKPU. ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, Vol. 8, No. 1 (Desember 2024): 99–114.

[13] Helmi Ibrahim, et.al. Penerapan Asas Keadilan bagi Konsumen yang Tidak Dapat Memohon Pailit dan PKPU kepada Developer Apartemen atau Rumah Susun terhadap Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia (SEMA) Nomor 3 Tahun 2023. Jurnal Kepastian Hukum dan Keadilan, Vol. 6, No. 2 (2024): 138–157

[14] Helmi Ibrahim, et.al. Penerapan Asas Keadilan bagi Konsumen yang Tidak Dapat Memohon Pailit dan PKPU kepada Developer Apartemen atau Rumah Susun terhadap Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia (SEMA) Nomor 3 Tahun 2023. Jurnal Kepastian Hukum dan Keadilan, Vol. 6, No. 2 (2024): 138–157.