Hak Eigendom, Hak Erfpacht, Hak Opstal, dan Hak Gebruik

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Sovia Hasanah, S.H., dan dipublikasikan pertama kali pada Rabu, 19 Juni 2017.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Gunanegara dalam Hukum Pidana Agraria: Logika Hukum Pemberian Hak Atas Tanah dan Ancaman Hukum Pidana (hal. 3) menerangkan bahwa hak atas tanah menurut hukum barat dapat diklasifikasikan menjadi:

1. Hak eigendom atau eigendomsrecht yang terdiri atas:

1. hak hypotheek;
2. hak servituut;
3. hak vruch;
4. hak gebruik;
5. hak grant cotoleur;
6. hak bruikleen; dan
7. Acte van eigendom.

2. Hak erfpacht atau erpachtrecht
3. Hak postal atau opstalrecht 

Sementara itu, Boedi Harsono dalam Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya (hal. 59) menjelaskan bahwa hukum tanah barat bersumber pada KUH Perdata.

Sehubungan dengan itu, berdasarkan penelusuran kami, hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik merupakan jenis hak atas tanah barat yang dikenal pada zaman kolonial Belanda yang pengaturannya dapat dijumpai pada Buku ke-II KUH Perdata.

Dengan berlakunya UU PA, aturan-aturan agraria yang berhubungan dengan tanah pada zaman kolonial telah dicabut, di antaranya:

1. "Agrarische Wet" (Staatsblad 1870 No.55), sebagai yang termuat dalam pasal 51 "Wet op de Staatsinrichting van Nederlands Indie" (Staatsblad 1925 No.447) dan ketentuan dalam ayat-ayat lainnya dari pasal itu;
2. a. "Domienverklaring" tersebut dalam pasal 1 "Agrarisch Besluit " (Staatsblad 1870 No.118);

b.    "Algemene Domienverklaring" tersebut dalam Staatsblad 1875 No.119A;

c.    "Domienverklaring untuk Sumatera" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1874 No.94f;

d.    "Domeinverklaring untuk keresidenan Menado" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1877 No.55;

e.    "Domienverklaring untuk residentie Zuider en Oosterafdeling van Borneo" tersebut dalam pasal 1 dari Staatsblad 1888 No.58.

3. Koninklijk Besluit tanggal 16 April 1872 No.29 (Staatsblad 1872 No.117) dan peraturan pelaksanaannya; dan
4. Buku ke-II KUH Perdata Indonesia sepanjang yang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, kecuali ketentuan-ketentuan mengenai hipotek yang masih berlaku saat mulai berlakunya UU PA.

Hak Eigendom, Hak Erfpacht, Hak Opstal, dan Hak Gebruik

Hak Eigendom (Hak Milik)

Pengaturan mengenai hak eigendom terdapat pada Pasal 570 KUH Perdata yang berbunyi:

Hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan perundang-undangan.

Hak eigendom sebagai hak individu tertinggi, sekaligus juga merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dalam hukum tanah barat.^[1] Jadi hak eigendom itu merupakan salah satu jenis hak atas tanah barat yang dikenal sebagai hak milik.

Hak Erfpacht

Menurut Pasal 720 dan Pasal 721 KUH Perdata, hak erfpacht merupakan hak kebendaan yang memberikan kewenangan yang paling luas kepada pemegang haknya untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan tanah kepunyaan pihak lain.^[2] Pemegang hak erfpacht boleh menggunakan kewenangan yang terkandung dalam hak eigendom atas tanah.^[3]

Pasal 720 KUH Perdata berbunyi:

Hak guna usaha adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban membayar upeti tahunan kepada pemilik tanah, sebagai pengakuan tentang pemilikannya, baik berupa uang maupun berupa hasil atau pendapatan. Alas hak lahirnya hak guna usaha harus diumumkan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.

Dengan demikian, hak erfpacht merupakan hak guna usaha atau hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya tanah kepunyaan pihak lain.

Hak Opstal

Hak opstal atau dikenal juga dengan sebutan hak numpang karang diatur dalam Pasal 711 KUH Perdata yang berbunyi:

Hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain.

Setiap orang yang mempunyai hak numpang karang atas sebidang pekarangan, boleh mengalihkannya kepada orang lain atau memberikannya dengan hipotek. Ia juga boleh membebani pekarangan tadi dengan pengabdian pekarangan tetapi hanya untuk jangka waktu selama ia boleh menikmati haknya.^[4]

Hak Gebruik

Sedangkan hak gebruik seperti yang telah kami sebutkan di awal, termasuk jenis hak eigendom (hak milik). Hak gebruik ini diatur dalam Pasal 818 KUH Perdata yang berbunyi:

Hak pakai dan hak mendiami, diperoleh dan berakhir dengan cara yang sama seperti hak pakai hasil.

Dengan demikian, hak gebruik merupakan hak pakai, yaitu hak pakai atas sebidang tanah pekarangan, yang kepada pemakainya hanya boleh mengambil hasil-hasilnya, sebanyak yang diperlukan untuk diri sendiri dan seisi rumahnya.^[5]

Konversi Hak atas Tanah Barat

Hak-hak asing tersebut (hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik) yang menurut ketentuan konversi Pasal I, II, III, IV dan V UU PA dijadikan hak usaha-usaha dan hak guna-bangunan hanya berlaku untuk sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.^[6]

Oleh karena itu, setelah berlakunya UUPA, hak-hak atas tanah barat tersebut dikonversi dan dijadikan hak guna-usaha dan hak guna-bangunan, hanya berlaku untuk sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.

Menjawab pertanyaan Anda, berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa hubungan antara hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal, dan hak gebruik adalah sama-sama jenis hak tanah barat, yang sejak berlakunya UU PA pengaturan tentang hak tanah barat tersebut dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi.

Demikian jawaban kami atas pertanyaan mengenai hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan hak gebruik, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Referensi:

1. Boedi Harsono. Hukum Agararia Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan. 1997.
2. Gunanegara. Hukum Pidana Agraria: Logika Hukum Pemberian Hak Atas Tanah dan Ancaman Hukum Pidana. Jakarta: PT. Tatanusa, 2017.