Harga Jual Rumah Diubah Sepihak, Dapatkah DP Dikembalikan?

PERTANYAAN

Saya melakukan pembelian rumah, harga disepakati di awal Rp 545 juta, kemudian saya membayar DP Rp 5 juta, selang beberapa waktu penjual meminta lagi tambahan dengan alasan ibunya sakit dan butuh uang total saya sudah kasih DP Rp 40 juta. Ini tanpa ada perjanjian atau kwitansi cuma bukti transfer ATM. Kemudian secara sepihak penjual menaikkan harga jual menjadi Rp 565 juta, naik Rp 20 juta secara sepihak. Saya batalkan mengambil rumah tersebut, tetapi penjual tidak mau mengembalikan DP yang sudah saya bayarkan. Apakah saya dapat menempuh jalur hukum supaya penjual mau mengembalikan DP saya? Kalau bisa, bagaimana proses hukum yang dapat saya tempuh? Terima kasih.

INTISARI JAWABAN

 

Down Payment (“DP”) berdasarkan Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak dapat dikembalikan dan pembelian tidak dapat dibatalkan. Akan tetapi, terkait pengembalian DP dalam kasus Anda, dimungkinkan untuk dilakukan dengan melakukan upaya hukum gugatan wanprestasi karena si penjual seharusnya menjual dengan harga sebagaimana disepakati di awal atau tidak secara sepihak mengubah harga, sehingga Anda dirugikan.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

ULASAN LENGKAP

Intisari :

 

 

Down Payment (“DP”) berdasarkan Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak dapat dikembalikan dan pembelian tidak dapat dibatalkan. Akan tetapi, terkait pengembalian DP dalam kasus Anda, dimungkinkan untuk dilakukan dengan melakukan upaya hukum gugatan wanprestasi karena si penjual seharusnya menjual dengan harga sebagaimana disepakati di awal atau tidak secara sepihak mengubah harga, sehingga Anda dirugikan.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

Ulasan :

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Perjanjian Jual Beli

Sebelumnya, mari kita lihat hubungan hukum yang terjadi antara Anda dan penjual. Bahwa pada awalnya telah terjadi kesepakatan penjualan rumah sebesar Rp 545 juta dengan Down Payment (“DP”) Rp 5 juta. Setelah itu, penjual meminta tambahan DP lagi sehingga total DP menjadi Rp 40 juta.

 

Kami asumsikan bahwa sejak awal memang tidak ada perjanjian tertulis antara Anda dan penjual. Namun yang terpenting perjanjian itu memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur di Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), yaitu:

 

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

 

Terkait kesepakatan, dalam membuat perjanjian, tentu Anda harus tahu apa yang Anda sepakati. J. Satrio menjelaskan, seseorang dikatakan telah memberikan persetujuan/sepakatnya kalau orang tersebut memang menghendaki apa yang disepakati.[1] Yang dinamakan sepakat itu sebenarnya adalah suatu penawaran yang diakseptir (diterima/disambut) oleh lawan janjinya.[2] Herlien Budiono mengatakan bahwa sepakat tersebut mencakup pengertian tidak saja “sepakat” untuk mengikatkan diri, tetapi juga “sepakat” untuk mendapatkan prestasi.[3] Jadi, harga awal yang disepakati dan Anda terimalah yang seharusnya digunakan seterusnya dalam jual beli rumah tersebut.

 

Selain itu, meskipun dibuat tidak tertulis perjanjian Anda dan penjual rumah tersebut adalah sah di mata hukum. Hal ini berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata yang berbunyi:

 

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

 

Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian (hal. 1), suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.

 

Perjanjian-perjanjian di atas dibagi dalam tiga macam prestasi, yaitu:[4]

1. Perjanjian untuk memberikan/menyerahkan suatu barang;
2. Perjanjian untuk berbuat sesuatu;
3. Perjanjian untuk tidak berbuat sesuatu.

 

Uang Muka

Istilah DP dikenal sebagai panjar dalam bahasa Indonesia, yang artinya menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia Daring sebagaimana diakses dari laman Badan Pengembangan dan Pembinaan Bahasa, Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia ialah:

 

Uang muka; persekot; cengkeram.

 

Memang berdasarkan Pasal 1464 KUHPerdata, uang DP tidak dapat dikembalikan:

 

Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

 

Namun Anda tidak jadi melakukan pembelian karena penjual menaikkan harga jual secara sepihak menjadi Rp 565 juta, padahal sebagaimana disepakati di awal perjanjian, bahwa harganya adalah Rp 545 juta.

 

Pada prinsipnya bahwa jual beli seharusnya kembali pada harga awal yang diperjanjikan dan dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, sebagaimana diatur oleh Pasal 1457 KUHPer dan 1458 KUHPerdata, yaitu:

 

Pasal 1457 KUHPerdata

Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.

 

Pasal 1458 KUHPerdata

Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.

 

Akan tetapi, terkait pengembalian DP dalam kasus Anda, dimungkinkan untuk dilakukan dengan melakukan upaya hukum wanprestasi karena si penjual seharusnya menjual dengan harga sebagaimana disepakati di awal atau tidak secara sepihak mengubah harga, sehingga Anda dirugikan.

 

Langkah yang Dapat Dilakukan

Gugatan wanprestasi dapat dilakukan berdasarkan Pasal 1239 KUHPerdata, yang bunyinya:

 

Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya.

 

Menurut hemat kami, gugatan wanprestasi dilakukan untuk meminta penggantian biaya, kerugian, dan bunga atas DP karena debitur tidak memenuhi prestasi, yaitu menjual dengan harga awal. Yang seharusnya mungkin uang DP Anda dapat dipergunakan untuk hal lain yang lebih menguntungkan bagi Anda.

 

Namun perlu diingat bahwa yang menentukan gugatan dikabulkan atau tidak tergantung pada pembuktiannya dan juga bagaimana pertimbangan hakim nantinya.

 

Contoh Kasus Tetap Melanjutkan Jual Beli Namun Sesuai Harga Awal

Majelis Hakim dalam Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 366/Pdt.G/2013/PN.Sby memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut:

 

Bahwa harga awal rumah adalah Rp 275.000.000 yang dicantumkan dalam perjanjian jual beli rumah dan tanah sengketa terletak di Jl. Ketanbangkali No. 41 A Surabaya antara penggugat dengan tergugat. Pada perjanjian jual beli tersebut, penggugat telah membayar DP sebesar Rp 116.500.000 dan pada saat akan dibuatkan akta jual beli rumah dan tanah tersebut, secara sepihak tergugat menaikkan harga menjadi Rp 350.000.000.

 

Namun Majelis Hakim dalam putusannya menyatakan bahwa jual beli tersebut harus pada perjanjian awal sehingga tergugat harus menyerahkan Sertifikat HGB No. 828 serta rumah dan tanah sengketa dan juga memerintahkan penggugat untuk membayar kekurangan harga rumah dan tanah sengketa berjumlah Rp 158.500.000 kepada tergugat.

 

Contoh Kasus Pengembalian DP

Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 685 K/Pdt/2018, Majelis Hakim Mahkamah Agung memperbaiki amar Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 94/PDT/2017/PT. DKI sehingga amarnya menjadi sebagai berikut: menghukum tergugat untuk mengembalikan pembayaran DP kepada penggugat sejumlah SGD 610.000 yang dikonversikan ke dalam rupiah. Selain itu tergugat juga harus membayar bunga sebesar 10%. Hal ini disebabkan tergugat telah cidera janji/wanprestasi terhadap penggugat karena tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagaimana disepakati dalam Mutual Agreement tanggal 7 Oktober 2013.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

 

Putusan:

1. Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 366/Pdt.G/2013/PN.Sby, dikunjungi pada tanggal 14 Januari 2019, pukul 17:00 WIB;
2. Putusan Mahkamah Agung Nomor 685 K/Pdt/2018, dikunjungi pada tanggal 14 Januari 2019, pukul 16:38 WIB.

 

Referensi:

1. Elly Erawati dan Herlien Budiono. 2010. Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian, National Legal Reform Program: Jakarta;
2. J. Satrio. 1995. Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, PT Citra Aditya Bakti: Bandung;
3. Subekti. 1990. Hukum Perjanjian, PT Internusa: Jakarta;
4. Kamus Besar Bahasa Indonesia Daring, diakses pada tanggal 11 Januari 2019, pukul 14.15 WIB.

---

[1] J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Buku 1, (Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1995), hal. 164

[2] J. Satrio, hal. 165

[3] Elly Erawati dan Herlien Budiono, Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian, (Jakarta: National Legal Reform Program, 2010), hal. 66

[4] Pasal 1234 KUHPerdata