KlinikBerita
New
Hukumonline Stream
Data PribadiJurnal
Personalisasi
Halo,
Anda,

Segera Upgrade paket berlangganan Anda.
Dapatkan fitur lebih lengkap
Profil
Ada pertanyaan? Hubungi Kami
Bahasa
id-flag
en-flag

Dapatkah Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Beli Rumah?

Share
Pertanahan & Properti

Dapatkah Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Beli Rumah?

Dapatkah Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Beli Rumah?
Bernadetha Aurelia Oktavira, S.H.Si Pokrol

Bacaan 10 Menit

Dapatkah Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Beli Rumah?

PERTANYAAN

Saya membeli rumah seharga Rp145 juta. Saya sudah membayar DP Rp20 juta dan ternyata setelah mengecek akta jual beli atas nama orang tua penjual, padahal ia menyatakan bahwa rumah itu miliknya 100%. Setelah saya cari tahu, ternyata rumah tersebut bukan milik penjual, melainkan masih rumah orang tuanya. Saya merasa dibohongi. Saya mau membatalkan dan ingin uang kembali. Apakah pembelian rumah bisa dibatalkan dan bisakah DP yang sudah saya bayarkan kembali?

DAFTAR ISI

    INTISARI JAWABAN

    Pada dasarnya peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yaitu akta jual beli sebagaimana Anda sebutkan. Lantas apabila ternyata rumah yang dijual ternyata bukan milik si penjual, dapatkah dilakukan pembatalan dan pengembalian DP yang sudah dibayarkan?

    Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

     

    ULASAN LENGKAP

    Terima kasih atas pertanyaan Anda.

    Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran kedua dari artikel dengan judul Meminta Pengembalian Uang Karena Penjual Bukan Pemilik Barang yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. dan dipublikasikan pertama kali pada 2 Januarin 2014.

    Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

    KLINIK TERKAIT

    Pembangunan Properti Tak Sesuai Jadwal, DP Boleh Diminta Kembali?

    Pembangunan Properti Tak Sesuai Jadwal, DP Boleh Diminta Kembali?

    Penolakan Pembuatan Akta Jual Beli

    Sebelum menjawab inti pertanyaan Anda, kami mengasumsikan bahwa proses jual beli rumah yang Anda lakukan telah sampai pada proses akan menandatangani akta jual beli. Namun, Anda ingin membatalkannya dan meminta pengembalian uang panjar atau down payment (“DP”) yang sudah dibayarkan.

    Pada dasarnya peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yaitu akta jual beli.[1]

    Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000

    Adapun PPAT menolak untuk membuat akta jual beli dengan memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang bersangkutan disertai alasannya, jika:[2]

    1. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
    2. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
    1. surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
    2. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum besertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
    1. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian;
    2. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;
    3. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
    4. objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
    5. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

    Dengan demikian, PPAT bertanggung jawab sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum, antara lain mencocokkan data dalam sertifikat dengan daftar-daftar di Kantor Pertanahan.[3]

    Pembuatan akta jual beli tersebut dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh minimal 2 orang saksi yang memenuhi syarat.[4]

    Dengan demikian, sebelum Anda menandatangani akta jual beli, apabila benar pihak penjual bukanlah pemilik rumah alias bukan pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum, Anda dapat menyampaikannya pada PPAT agar menolak pembuatan akta jual beli. Lalu, apakah dengan batalnya jual beli, Anda berhak mendapatkan pengembalian DP?

    Baca juga: Batalkan PPJB, Bolehkah Pembeli Minta Developer Kembalikan DP Rumah?

    Bisakah Meminta Pengembalian DP Jika Jual Beli Rumah Batal?

    Lantas, apakah uang DP rumah bisa kembali apabila tidak jadi? Disarikan dari Status Uang Muka Jika Jual Beli Batal, ketika pembeli ingin membatalkan suatu perjanjian jual beli, maka perjanjian tersebut akan batal, tetapi pembeli tidak bisa menerima atau menarik kembali uang muka.

    Hal ini telah ditegaskan secara eksplisit dalam Pasal 1464 KUH Perdata:

    Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

    Meski dalam ketentuan disebutkan pengembalian uang panjar atau DP tidak dapat dilakukan, kami berpendapat karena Anda merasa dibohongi atau ditipu oleh penjual yang menyatakan rumah itu miliknya, maka ini berkaitan dengan tidak dipenuhinya syarat sahnya perjanjian.

    Apabila kesepakatan para pihak diperoleh dari penipuan, maka syarat perjanjian kesepakatan para pihak tidaklah terpenuhi. Akibatnya, perjanjian dapat dibatalkan. Selain itu, mengingat pula bunyi Pasal 1471 KUH Perdata:

    Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

    Sehingga, selain perjanjian jual beli rumah dapat Anda batalkan, Anda dapat meminta penggantian biaya, kerugian dan bunga, apabila Anda sedari awal tidak mengetahui bahwa rumah yang dijual ternyata bukan milik penjual.

    Jadi, apakah DP akan dikembalikan? Anda tidak dapat meminta pengembalian DP yang telah Anda bayarkan, tetapi Anda dapat menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga atas jual beli yang batal tersebut kepada pihak penjual.

    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

    Dasar Hukum:

    1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
    2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

    [1] Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”)

    [2] Pasal 39 PP 24/1997

    [3] Penjelasan Pasal 39 ayat (1) PP 24/1997

    [4] Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997

    Tags

    dp
    jual beli rumah

    Punya Masalah Hukum yang sedang dihadapi?

    atauMulai dari Rp 30.000
    Powered byempty result

    KLINIK TERBARU

    Lihat Selengkapnya

    TIPS HUKUM

    Somasi: Pengertian, Dasar Hukum, dan Cara Membuatnya

    7 Jun 2023
    logo channelbox

    Dapatkan info berbagai lowongan kerja hukum terbaru di Indonesia!

    Kunjungi

    Butuh lebih banyak artikel?

    dot
    Pantau Kewajiban Hukum
    Perusahaan Anda di sini!