KlinikBerita
New
Hukumonline Stream
Data PribadiJurnal
Personalisasi
Halo,
Anda,

Segera Upgrade paket berlangganan Anda.
Dapatkan fitur lebih lengkap
Profil
Ada pertanyaan? Hubungi Kami
Bahasa
id-flag
en-flag

Bisakah DP Hangus Jika Tidak Melunasi Sisa Pembayaran?

Share
Perdata

Bisakah DP Hangus Jika Tidak Melunasi Sisa Pembayaran?

Bisakah DP Hangus Jika Tidak Melunasi Sisa Pembayaran?
Dimas Hutomo, S.H.Si Pokrol

Bacaan 10 Menit

Bisakah DP Hangus Jika Tidak Melunasi Sisa Pembayaran?

PERTANYAAN

Ibu saya membeli sebuah rumah seharga Rp 162 juta dengan membayar DP sebesar 62 juta. Beliau akan melunasi sisa pembayaran dalam sebulan dengan menjual tanah yang kami miliki, namun sampai tiga bulan kemudian tanah kami belum terjual sehingga kami belum bisa melunasi pembayaran rumah tersebut. Pemilik rumah meminta ibu saya untuk menandatangani surat perjanjian bawah tangan bahwa dalam sebulan ke depan ibu saya akan melunasi pembayaran dan jika tidak, maka akan kehilangan DP yang sudah dibayarkan. Surat tersebut hanya ditandatangani oleh satu pihak (pembeli) yaitu ibu saya. Nama saya juga tertulis dalam surat sebagai saksi, tetapi saya menolak untuk tanda tangan karena saya merasa perjanjian tersebut sangat merugikan. Rumah tersebut sebenarnya memiliki pembeli lain dan kami sebenarnya tidak keberatan jika rumah tersebut dibeli oleh orang lain dan DP yang sudah dibayarkan dikurangi biaya sewa selama beberapa bulan kami tinggal di rumah tersebut tetapi pemilik rumah bersikeras bahwa kami harus melunasi pembayaran dalam sebulan atau DP kami hangus. Yang ingin saya tanyakan adalah: 1. Apakah surat perjanjian tersebut tetap berlaku walaupun saya menolak menandatangani surat dengan nama saya tersebut? 2. Apakah jika dibawa ke pihak berwenang, kami dapat memenangkan kasus ini (tidak kehilangan uang yang telah kami bayarkan)? Saya merasa perjanjian tersebut sangat tidak menguntungkan karena pada akhirnya bisa saja saya dan ibu saya kehilangan 62 juta untuk sesuatu yang sia-sia.

DAFTAR ISI

    INTISARI JAWABAN

     
    Pihak yang mengikatkan diri dalam kasus Anda adalah hanya pihak penjual rumah dengan Ibu Anda, sehingga surat perjanjian tersebut tetap berlaku meskipun tanpa tanda tangan Anda.
     
    Terlihat penjual dan Ibu Anda telah sepakat bahwa jika tidak kunjung dilunasi, maka down payment (“DP”) hangus. Namun perlu dicatat juga bahwa hangusnya DP karena tidak membayar utang/kurang bayar, bukan karena membatalkan pembelian rumah. Hangusnya DP juga karena konsekuensi tidak melunasi pembayaran yang dijanjikan oleh Ibu Anda.
     
    Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.
     

    ULASAN LENGKAP

    Intisari :
     
     
    Pihak yang mengikatkan diri dalam kasus Anda adalah hanya pihak penjual rumah dengan Ibu Anda, sehingga surat perjanjian tersebut tetap berlaku meskipun tanpa tanda tangan Anda.
     
    Terlihat penjual dan Ibu Anda telah sepakat bahwa jika tidak kunjung dilunasi, maka down payment (“DP”) hangus. Namun perlu dicatat juga bahwa hangusnya DP karena tidak membayar utang/kurang bayar, bukan karena membatalkan pembelian rumah. Hangusnya DP juga karena konsekuensi tidak melunasi pembayaran yang dijanjikan oleh Ibu Anda.
     
    Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.
     
     
    Ulasan :
     
    Terima kasih atas pertanyaan Anda.
     
    Sebagaimana telah dijelaskan dalam artikel Bolehkah Menolak Kembalikan Uang Panjar Jika Pembelian Batal?, bahwa down payment (DP) dapat dipersamakan dengan uang panjar. Soerjono Soekanto dalam bukunya Hukum Adat Indonesia (hal. 213-214) mengatakan bahwa ada kecenderungan bahwa panjer itu diartikan sebagai tanda jadi, yang di dalamnya terselip unsur saling percaya mempercayai antara para pihak. Panjer itu muncul apabila dalam suatu sikap tindak tertentu (misalnya jual beli) telah terjadi afspraak, di mana salah satu pihak (dalam jual beli adalah pembeli) memberikan sejumlah uang sebagai “panjer” atau tanda jadi. Adanya pemberian ini menimbulkan keterikatan antara kedua belah pihak. Dengan demikian apabila tidak diberi panjer, maka kedua belah pihak merasa dirinya tidak terikat pada kesepakatan yang telah dilakukan. Jadi, kesepakatan saja tidak menimbulkan keterikatan (red-dalam hukum adat).
     
    Pada permasalahan yang Anda ceritakan bahwa uang panjar yang telah pihak Anda bayarkan sebesar Rp 62 juta dapat mengacu ke Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) yaitu:
     
    Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
     
    Maka atas dasar itu, surat perjanjian yang dibuat oleh Ibu Anda beserta pihak penjual rumah yang menyatakan bahwa DP akan hangus jika pembayaran tidak dilunasi adalah sah demi hukum sesuai syarat di Pasal 1320 KUH Perdata, yakni:
     
    Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
    1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
    2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
    3. suatu pokok persoalan tertentu;
    4. suatu sebab yang tidak terlarang.
     
    Menurut hemat kami, pihak yang mengikatkan diri dalam kasus Anda adalah hanya pihak penjual rumah dengan Ibu Anda, sehingga surat perjanjian tersebut tetap berlaku tanpa tanda tangan dari Anda.
     
    Selanjutnya pembatalan pembelian rumah tidak boleh dilakukan oleh Ibu Anda dengan maksud DP yang dibayar dikembalikan sebagian. Itu tidak dapat dilakukan, karena jika itu dilakukan akan menyalahi Pasal 1464 KUH Perdata.
     
    Tapi dalam hal ini, terlihat penjual dan Ibu Anda telah sepakat bahwa jika tidak kunjung dilunasi maka DP hangus, namun perlu dicatat juga bahwa hangusnya DP karena tidak membayar utang/kurang bayar, bukan karena membatalkan pembelian rumah. Hangusnya DP juga karena konsekuensi tidak melunasi pembayaran yang dijanjikan oleh Ibu Anda.
     
    Adapun Ibu Anda yang tidak memenuhi janji bahwa akan melunasi sisa pembayaran dalam waktu sebulan sampai tanah Anda lunas, bisa ditagih janjinya oleh pihak penjual karena penjual telah menunggu sampai tiga bulan (melewati waktu yang dijanjikan Ibu Anda).[1] Namun ini terkait sisa pembayaran saja, bukan DP yang telah dibayar.
     
    Penting untuk diingat bahwa perjanjian didasari oleh Pasal 1338 KUH Perdata, bunyinya:
     
    Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
     
    Perihal tanah yang belum kunjung terjual, seharusnya bisa dilakukan musyawarah antara kedua belah pihak. Karena walaupun perjanjian tidak dapat ditarik kembali, tetapi dibolehkan jika kedua belah pihak sepakat untuk mengubah perjanjian. Untuk itu, kami sarankan agar diselesaikan antara pihak penjual dan pihak Ibu Anda dengan cara baik-baik dan kekeluargaan. Hal ini ditujukan agar kedua belah pihak mencapai kesepakatan tanpa ada yang dirugikan.
     
    Namun, jika tidak kunjung sepakat atau tidak mencapai titik tengah. Maka dalam permasalahan ini, penjual dapat melakukan upaya hukum perdata. Yaitu melalui gugatan wanprestasi atas dasar Pasal 1243 KUH Perdata:
     
    Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
     
    Anda tentu memiliki hak untuk memberikan alasan dalam persidangan nanti bahwa pelunasan pembayaran akan terus dilakukan oleh Anda, hanya saja menunggu tanah milik Anda terjual. Meskipun nantinya hakim yang akan memutuskan permasalahan ini.
     
    Simak juga artikel Bolehkah Menolak Kembalikan Uang Panjar Jika Pembelian Batal?.
     
    Perlu juga diketahui bahwa pihak berwenang yang Anda maksud adalah melalui pengadilan dalam perkara perdata, yaitu Pengadilan Negeri bukan Kepolisian.[2] Karena pada dasarnya tidak dapat melunasi utang bukanlah suatu perbuatan yang dibawa ke ranah Kepolisian (Pidana) berdasarkan Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia (“UU HAM”), telah mengatur sebagai berikut:
     
    Tidak seorangpun atas putusan pengadilan boleh dipidana penjara atau kurungan berdasarkan atas alasan ketidakmampuan untuk memenuhi suatu kewajiban dalam perjanjian utang piutang.
     
    Lihat juga artikel Bisakah Orang yang Tidak Membayar Utang Dipidana? dan Prosedur Pendaftaran Gugatan Jika Tergugat Berkedudukan di Luar Negeri.
     
    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
     
    Dasar Hukum:
    1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
    2. Herzien Inlandsch Reglement;
    3. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia.

    [1] Pasal 1239 KUH Perdata
    [2] Lihat Pasal 118 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement  (“HIR”)

    Tags

    hukumonline
    panjar

    Punya Masalah Hukum yang sedang dihadapi?

    atauMulai dari Rp 30.000
    Powered byempty result

    KLINIK TERBARU

    Lihat Selengkapnya

    TIPS HUKUM

    Begini Cara Hitung Upah Lembur Pada Hari Raya Keagamaan

    12 Apr 2023
    logo channelbox

    Dapatkan info berbagai lowongan kerja hukum terbaru di Indonesia!

    Kunjungi

    Butuh lebih banyak artikel?

    dot
    Pantau Kewajiban Hukum
    Perusahaan Anda di sini!