Ini Biaya yang Harus Dibayar Pembeli Tanah

PERTANYAAN

Orang tuaku mau beli tanah dan bangunan sebesar Rp500 juta. Berapa biaya yang harus dikeluarkan orang tuaku untuk pajak penjualan, biaya notaris, balik nama dan sebagainya?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran kedua dari artikel dengan judul Biaya Jual Beli Tanah yang dibuat oleh Shanti Rachmadsyah, S.H. dandipublikasikan pada Selasa, 30 Maret 2010, kemudian dimutakhirkan pertama kali oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn. pada 7 Desember 2017.

KLINIK TERKAIT

Langkah Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah yang Tak Bersertifikat

24 Jun, 2026

Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

10 Jun, 2026

Desa Beli Tanah, Haruskah Bayar BPHTB?

02 Jun, 2026

Tanah Harta Gono-Gini, Bagaimana Balik Namanya?

22 Jan, 2026

Seluruh informasi hukum dalam Klinik Hukumonline disediakan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Silakan mempelajari Pernyataan Penyangkalan untuk informasi selengkapnya. Untuk memperoleh nasihat hukum yang sesuai dengan kasus Anda, silakan berkonsultasi langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Terhadap tanah dan bangunan yang dibeli oleh orang tua Anda, terdapat beberapa biaya yang harus dibayar, yaitu uang jasa (honorarium) Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), tarif pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah, biaya pelayanan informasi, dan biaya pengecekan sertifikat.

Honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah

Ketika Anda membeli tanah, Anda perlu membuat Akta Jual Beli (“AJB”) sebagai bukti telah ada perbuatan hukum tertentu yaitu jual beli mengenai hak atas tanah.[1] Nantinya, AJB akan menjadi syarat agar peralihan hak atas tanah dapat didaftarkan.[2]

Adapun, pembuatan AJB merupakan tugas pokok dari PPAT, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) huruf a PP 37/1998.

Dalam pembuatan AJB, uang jasa (honorarium) PPAT, termasuk uang honorarium saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.[3] Besaran uang honorarium lebih rinci bisa ditemukan dalam Pasal 1 ayat (4) Permen ATR/BPN 33/2021, sebagai berikut:

1. kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, paling banyak sebesar 1%;
2. lebih dari Rp500 ratus juta sampai dengan Rp1 miliar, paling banyak sebesar 0,75%;
3. lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, paling banyak sebesar 0,5%; atau
4. lebih dari Rp2,5 miliar, paling banyak sebesar 0,25%.

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

Menurut Pasal 45 UU 1/2022, subjek pajak dan wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Oleh karena itu, orang tua Anda juga harus membayar BPHTB.

BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.[4] Adapun yang dimaksud perolehan hak di sini adalah salah satunya pemindahan hak karena jual beli.[5]

Menurut Pasal 46 ayat (1) dan (2) huruf a UU 1/2022, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak, yang ditetapkan berdasarkan harga transaksi untuk jual beli.

Namun, jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada nilai jual objek pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.[6]

Dalam menentukan besaran BPHTB terutang, pemerintah daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB. Penetapan ini dilakukan dengan peraturan daerah (“Perda”).[7]

Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB.[8]

Kemudian, untuk tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%, yang diatur lebih lanjut oleh Perda.[9]

Mengenai besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi perolehan objek pajak tidak kena pajak, dengan tarif BPHTB.[10]

Perhitungan BPHTB selengkapnya bisa Anda baca pada artikel Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah.

Biaya Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (Balik Nama)

Balik nama termasuk pemeliharaan data pendaftaran tanah. Menurut Pasal 1 angka 12 PP 24/1997, pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah sendiri meliputi:[11]

1. pendaftaran perubahan dan pembebanan hak;
2. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.[12] Perubahan data yuridis salah satunya berupa peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, sebagaimana diatur dalam Pasal 94 ayat (3) huruf a Permen ATR/BPN 16/2021.

Adapun tarif pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah berupa pelayanan pendaftaran pemindahan peralihan hak atas tanah dapat ditemukan pada Pasal 16 ayat (2) PP 128/2015, yang menyatakan bahwa tarif pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah berupa pelayanan pendaftaran pemindahan peralihan hak atas tanah untuk perorangan dan badan hukum, dihitung berdasarkan rumus:

T = (1‰ x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00

Nilai Tanah adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan NJOP atas tanah pada tahun berkenaan.[13]

Perihal, contoh perhitungannya bisa ditemukan dalam Penjelasan Pasal 16 ayat (2) PP 128/2015 sebagai berikut.

Penghitungan berdasarkan nilai pasar per meter persegi (m²) adalah Rp100 ribu. Luas Tanah adalah 100 m². Jadi nilai tanah dihitung menjadi:

= Rp100 ribu x 100

= Rp10 juta

Dengan demikian, penghitungan tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum menjadi:

T = 1‰ x Rp10 juta + Rp50 ribu

= Rp10 ribu + Rp50 ribu

= Rp60 ribu

Jadi, tarif yang dikenakan sebesar Rp60.000,00.

Biaya Pelayanan Informasi Nilai Tanah

Berdasarkan PP 128/2015, biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang adalah Rp 50 ribu.[14]

Biaya Pengecekan Sertifikat

Berdasarkan PP 128/2015, biaya pengecekan sertifikat adalah Rp 50 ribu.[15]

Perlu diketahui bahwa uraian di atas adalah sebagian dari biaya-biaya yang dikenakan kepada pembeli tanah dan bangunan. Untuk lebih lengkapnya, Anda dapat menghubungi PPAT setempat mengenai biaya-biaya lainnya.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
6. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
7. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
8. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
9. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah;
10. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

[1] Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

[2] Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”)

[3] Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

[4] Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (“UU 1/2022”)

[5] Pasal 46 ayat (2) huruf a UU 1/2022

[6] Pasal 46 ayat (3) UU 1/2022

[7] Pasal 46 ayat (4) dan (8) UU 1/2022

[8] Pasal 46 ayat (5) UU 1/2022

[9] Pasal 47 UU 1/2022

[10] Pasal 48 ayat (1) UU 1/2022

[11] Pasal 12 ayat (2) PP 24/1997

[12] Pasal 36 ayat (1) PP 24/1997

[13] Penjelasan Pasal 16 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara BUkan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“PP 128/2015”)

[14] Romawi III tentang Pelayanan Informasi Pertanahan huruf D nomor 1 Lampiran PP 128/2015

[15] Romawi III tentang Pelayanan Informasi Pertanahan huruf F nomor 1 Lampiran PP 128/2015