Desa Beli Tanah, Haruskah Bayar BPHTB?

PERTANYAAN

Apakah desa tetap dikenakan pajak berupa BPHTB atau pajak lainnya secara normal apabila ingin membeli tanah baru sebagai pengganti tanah kas desa yang terkena proyek pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Pengenaan Pajak terhadap Pengadaan Tanah Kas Desa yang dibuat oleh Ikatan Kuasa Hukum dan Advokat Pajak Indonesia (IKHAPI) dan pertama kali dipublikasikan pada 27 Februari 2020.

KLINIK TERKAIT

Syarat Mengagunkan Tanah Milik Orang Lain

20 Mei, 2026

Bentuk Ganti Rugi Tanah Desa yang Terdampak Pelebaran Jalan

18 Mei, 2026

Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah

02 Okt, 2025

Apakah Hak Guna Bangunan Dikenakan BPHTB?

09 Nov, 2022

Seluruh informasi hukum dalam Klinik Hukumonline disediakan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Silakan mempelajari Pernyataan Penyangkalan untuk informasi selengkapnya. Untuk memperoleh nasihat hukum yang sesuai dengan kasus Anda, silakan berkonsultasi langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Tanah Kas Desa

Sebelum membahas mengenai pajaknya, kami akan menerangkan perihal tanah kas desa terlebih dahulu. Ketentuan mengenai tanah kas desa, dapat merujuk pada ketentuan Pasal 76 ayat (1) UU Desa, yang berbunyi:

Aset desa dapat berupa tanah kas desa, tanah ulayat, pasar desa, pasar hewan, tambatan perahu, bangunan desa, pelelangan ikan, pelelangan hasil pertanian, hutan milik desa, mata air milik desa, pemandian umum, dan aset lainnya milik desa.

Tanah kas desa merupakan aset desa, yaitu barang milik desa yang berasal dari kekayaan asli desa, dibeli atau diperoleh atas beban anggaran pendapatan dan belanja desa (APBDes) atau perolehan hak lainnya yang sah.[1]

Lebih lanjut dijelaskan dalam Pasal 2 ayat (1) Permendagri 4/2007, bahwa jenis kekayaan desa terdiri atas:

1. tanah kas desa;
2. pasar desa;
3. pasar hewan;
4. tambatan perahu;
5. bangunan desa;
6. pelelangan ikan yang dikelola oleh desa; dan
7. lain-lain kekayaan milik desa.

Tanah kas desa sebagai kekayaan desa diperoleh melalui:[2]

1. pembelian;
2. sumbangan;
3. bantuan dari pemerintah dan pemerintah daerah maupun pihak lain; dan
4. bantuan dari pihak ketiga yang sah dan tidak mengikat sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Jadi, benar bahwa dalam pengadaan tanah kas desa sebagai kekayaan desa dapat diperoleh melalui pembelian.

BPHTB Tanah yang Dibeli Desa

Selanjutnya, menjawab inti pertanyaan Anda apakah pembelian tanah untuk aset desa dikenai pajak, kami akan berpedoman pada UU 1/2022. Menurut Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan disebut sebagai bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (“BPHTB”).

BPHTB merupakan pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota berdasarkan perhitungan sendiri oleh wajib pajak.[3]

Adapun objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang salah satunya meliputi pemindahan hak karena jual beli.[4]

Namun, terdapat hal-hal yang dikecualikan sebagai objek BPHTB, yaitu perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan:[5]

1. untuk kantor pemerintah, pemerintahan daerah, penyelenggaraan negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik daerah;
2. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan peraturan menteri;
4. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
5. oleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
6. oleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
7. oleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
8. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam konteks tanah yang dibeli desa, maka dapat dikategorikan sebagai perolehan hak atas tanah oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan. Hal ini merujuk pada definisi pemerintahan desa dalam Pasal 117 angka 1 Perppu Cipta Kerja yang mengubah Pasal 1 angka 2 UU Desa, yang berbunyi:

Pemerintahan Desa adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan dan kepentingan masyarakat setempat dalam sistem pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Maka dapat disimpulkan bahwa pembelian tanah oleh pemerintah desa masuk pada hal yang dikecualikan sebagai objek BPHTB, yaitu peroleh hak atas tanah dan/atau bangunan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan. Sehingga, desa tidak perlu membayar BPHTB.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa;
2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah;
3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
4. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
5. Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2024 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa;
6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa.

[1] Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa (“UU Desa”)

[2] Pasal 8 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa (“Permendagri 4/2007”)

[3] Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (“UU 1/2022”)

[4] Pasal 44 ayat (1) dan (2) huruf a angka 1 UU 1/2022

[5] Pasal 44 ayat (4) UU 1/2022