Kelengkapan Surat Saat Jual Beli Tanah Waris

PERTANYAAN

Yth. Hukumonline, saya ingin bertanya. Beberapa waktu lalu saya berencana membeli rumah/tanah di suatu tempat di wilayah Malang, kondisi rumah tersebut ternyata merupakan waris dari seorang paman (alm.) kepada keponakannya yang berjumlah 3 orang. Pada saat saya menawar saya hanya diberi surat akta kepemilikan hak milik saja, kemudian saya dijanjikan akan diberi surat-surat secara lengkap setelah saya membayar uang DP sebesar Rp50 juta. Kesepakatannya pada waktu itu (tidak tertulis) bahwa ketika suatu saat jika saya membatalkan secara sepihak, maka uang yang boleh diambil sebagai ganti rugi sebesar Rp10 juta. Kesepakatan di atas diambil dengan catatan bahwa surat-surat semuanya saya bawa, tidak terkecuali surat akta kepemilikan tanahnya. Setelah saya memproses untuk balik nama akta tersebut ke ahli waris (sebelum balik nama saya sebagai pembeli), surat-surat tersebut ternyata tidak valid, di antaranya tanggal-tanggal kematian, usia ahli waris yang kurang cukup umur yaitu 9 tahun (sebelumnya saya tidak diberitahu). Kemudian saya ingin membatalkan transaksi tersebut karena ternyata setelah saya hitung, biayanya sangat banyak sekali. Kemudian saya mengabari bahwa saya membatalkan transaksi tersebut yang kemudian saya meminta uang saya kembali sebesar Rp50 juta - Rp10 juta = Rp40 juta. Pihak penjual memberi kabar uang saya sudah siap, dan saya diminta membawa sertifikat dan surat-surat yang lain, tetapi setelah saya memenuhi undangan penjual , uang tidak ada dan saya diintimidasi untuk menyerahkan surat-surat sertifikat tersebut. Sampailah saya akhirnya menyerah dan pulang, uang saya dijanjikan akan dikembalikan setelah rumah tersebut sudah laku. Yang saya tanyakan apakah hal tersebut di atas bisa diajukan sebagai tindak penggelapan, karena: 1. Surat-surat dikatakan lengkap dan siap jual, ternyata masih ada masalah di surat-suratnya, dan harus mengurus surat-surat yang kurang; 2. Apakah seharusnya yang mengurus surat-surat kelengkapan balik nama ahli waris itu penjual atau pembeli? 3. Memberi informasi palsu, mengundang saya ke tempat penjual dan memberikan surat-surat lengkapnya setelah di intimidasi dan di iming-imingi uang saya sudah ada; 4. Apakah kesepakatan yang terjadi di bawah intimidasi sah secara hukum?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaannya.

KLINIK TERKAIT

Cara Pemecahan Sertifikat Tanah karena Warisan

07 Jun, 2023

Tata Cara Pengurusan Pembuatan Sertifikat Tanah Warisan

22 Jul, 2013

Wilayah Keberlakuan Fatwa Waris Pengadilan Agama

13 Des, 2012

Fatwa Waris Sebagai Bukti Kelengkapan Jual Beli Tanah Warisan

12 Des, 2012

Terkait kelengkapan surat seperti yang Saudara tanyakan di atas hal pertama yang perlu Saudara ketahui terlebih dahulu dalam melakukan perjanjian jual beli tanah waris adalah berkaitan dengan surat keterangan waris yang dimiliki oleh si penjual tanah. Surat keterangan waris teresebut merupakan surat yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menerangkan siapa saja ahli waris seseorang yang sudah meninggal. Yang berwenang membuat Surat Keterangan Waris berdasarkan SK Depdagri Direktorat Pendaftaran Tanah No. DPT/12/63/12/69 jo. Pasal 111 ayat 1C butir 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 adalah :

- Notaris, untuk penduduk Eropa dan WNI keturunan Tionghoa;

- Lurah yang menyaksikan serta membenarkan (mengesahkan) dan dikuatkan oleh camat setempat, untuk penduduk pribumi;

- Balai Harta Peninggalan (BHP), untuk WNI keturunan Timur Asing (India atau Arab).

Mengenai siapa yang berkewajiban mengurus kelengkapan balik nama, hal tersebut merupakan kesepakatan antara penjual dan pembeli, selama berkas-berkas yang dibutuhkan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya. Seperti dalam hal ini surat keterangan waris dapat mempermudah proses balik nama itu sendiri, karena Surat Keterangan Waris merupakan bukti yang menyatakan bahwa benar penjual tanah tersebut merupakan ahli waris yang sah dari pemilik tanah sebagaimana tertera dalam SHM (sertifikat hak milik) yang akan dijual kepada Saudara. Dengan surat keterangan waris tersebut, akan mempermudah Saudara dalam melakukan proses jual beli dan balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (“BPN”).

Dalam hal perjanjian jual beli yang dilakukan Saudara dengan penjual tanah secara lisan, perjanjian tersebut tetap mengikat dan tidak menghilangkan hak serta kewajiban yang sudah ada antara pihak yang telah bersepakat. Sebagaimana telah diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”) menyatakan bahwa “suatu perjanjian sah apabila :

- Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

- Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

- Suatu hal tertentu;

- Suatu sebab yang halal”.

Dari ketentuan di atas, tidak disebutkan bahwa setiap perjanjian harus dibuat secara tertulis, sehingga meskipun perjanjian Saudara tidak tertulis bukan berarti salah satu pihak dapat melalaikan kewajibannya. Oleh karena itu, untuk menjamin keabsahan suatu perjanjian ada baiknya apabila perjanjian dibuat secara tertulis, agar apabila terjadi sengketa tidak akan sulit pembuktiannya.

Dari pertanyaan yang Saudara kemukakan di atas, terlihat bahwa pada tahap awal Saudara telah sepakat melakukan perjanjian jual beli tanah waris dengan penjual tanpa adanya intimidasi dari si penjual tanah. Hal tersebut terbukti dengan Saudara bersedia menyerahkan sejumlah uang yang telah disepakati kepada penjual tanah dan mengurus seluruh kelengkapan berkas. Namun, apabila kemudian penjual tanah tidak mau mengembalikan sejumlah uang yang sudah dijanjikan dalam kesepakatan semula, Saudara dapat melaporkan penjual tanah tersebut pada polisi atas dugaan tindak pidana penggelapan sebagaimana telah diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”) yang menyatakan:

“Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaanya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah”.

Dan apabila penjual tanah tersebut terbukti bersalah melakukan tindak pidana Penggelapan serta diputus kemudian oleh Pengadilan maka putusan pengadilan tersebut dapat dijadikan dasar oleh Saudara untuk mengajukan gugatan kembali secara perdata ke Pengadilan. Gugatan tersebut yakni gugatan Perbuatan Melawan Hukum (“PMH”) dapat Saudara ajukan ke Pengadilan untuk menuntut pemenuhan ganti rugi yang harus dibayar oleh penjual tanah. Gugatan PMH diatur dalam Pasal 1365 KUHPer yang menyatakan;

“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”.

Kerugian yang diderita Saudara akibat tidak dikembalikannya sejumlah uang milik Saudara, menimbulkan kewajiban bagi penjual tanah tersebut untuk tetap membayar seluruh uang yang telah ia gelapkan. Sekalipun jika penjual tanah tersebut telah diputus bersalah secara pidana, hal itu tidak menghapus kewajibannya untuk tetap membayar kerugian yang diderita oleh Saudara. Sekian penjelasan dari kami semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah