Kios Pasar Sebagai Jaminan Utang

PERTANYAAN

Assalamualaikum. Saya punya utang di sebuah bank sebesar Rp100 juta dengan agunan/jaminan SK kios pasar, dengan jangka waktu 18 bulan. SK kios pasar tersebut atas nama ibu saya, tetapi bangunan tetap milik pemkab. Kami hanya memiliki Hak Pakai saja yang setiap 5 tahun diperpanjang. Angsuran sudah saya bayar selama 5 bulan berjalan. Karena kondisi usaha yang sedang surut, saya sudah menunggak angsuran 2 bulan. Pihak bank mengirimkan debt collector untuk menagih sisa angsuran, dan selalu memberi intimidasi,tekanan kepada saya dengan dalih kios akan disita dan dilelang oleh dia (bank, red). Yang ingin saya tanyakan, 1. Apakah benar pihak bank (kreditur) bisa menyita kios saya dan kemudian mem-balik nama kios tersebut menjadi milik bank? 2. Apakah saya dapat digugat secara perdata maupun pidana oleh pihak bank atas dasar wanprestasi, pailit, atau penipuan (mungkin)? 3. Tindakan apa yang harus saya lakukan ke depannya, biar sama-sama enak (win-win solution), apa harus re-scheduling? Mohon saran dan pencerahannya. Terima kasih, Wassalam.

ULASAN LENGKAP

Wa’alaikumsalam,

 

Sehubungan dengan permasalahan mengenai Hak Pakai (SK Kios Pasar dari Pemerintah Kabupaten) yang dijadikan jaminan utang pada Bank, kami akan menjawab dan menjabarkan beberapa hal terkait dengan permasalahan tersebut:

 

1.     Apakah benar pihak bank (kreditur) bisa menyita kios saya dan kemudian membalik nama kios tersebut menjadi milik bank?

 

Sebelum menjawab mengenai penyitaan Hak Pakai atas Kios Pasar, perlu kami jabarkan hal-hal terkait Jaminan yang mengikat atas SK Kios Pasar. Berdasarkan informasi yang diberikan, bahwa SK Kios Pasar merupakan hak yang diberikan kepada Anda, yang bangunannya tetap dimiliki oleh Pemerintah Kabupaten. Sangat disayangkan kami tidak mendapatkan informasi yang lebih mendalam terkait kabupaten dari daerah Anda menjalankan usaha tersebut. Namun, kami akan menjabarkan secara umum mengenai Jaminan SK Kios Pasar tersebut.

     

Pengertian Jaminan dalam kehidupan sehari-hari dapat diartikan sebagai sesuatu benda atau barang yang dijadikan sebagai tanggungan guna memberikan kepercayaan kepada Kreditur dalam memberikan pinjaman uang kepada Debitur.

 

Berdasarkan pengertian Jaminan di atas, setiap utang dari Debitur guna kepastian pemenuhan hutangnya tersebut, maka Debitur memberikan Jaminan atas utangnya kepada Kreditur. Di Indonesia dikenal beberapa Lembaga Penjaminan, beberapa di antaranya Hak Tanggungan, Fidusia, Hipotek, dan Gadai.

 

Lembaga Hak Tanggungan menurut Pasal 1 angka 1 UU 4/1996 adalah sebagai berikut:

 

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

         

Objek Hak Tanggugan menurut Pasal 4 UU 4/1996 adalah:

1.     Hak Milik;

2.     Hak Guna Usaha;

3.     Hak Guna Bangunan;

4.     Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan;

5.     Hak Tanggugan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah

6.     Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan; dan

7.     Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tangungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.

 

Selanjutnya, jaminan berupa Fidusia menurut Pasal 1 angka 1 UU 42/1999 adalah sebagai berikut:

 

“Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda.”

 

Dari definisi Fidusia di atas dapat disimpulkan bahwa jaminan berupa fidusia dapat diberikan pada jaminan Fidusia apabila benda yang dijaminkan tersebut merupakan hak milik dari pihak yang menjaminkan.

 

Selain Hak Tanggungan dan Fidusia dikenal Jaminan dengan Hipotik. Hipotik itu sendiri menurut Pasal 1162 KUHPerdata adalah:

 

“Suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan”

 

Namun sejak diundangkannya UU 4/1996, kelembagaan Hipotik diberlakukan hanya untuk objek kapal.

 

Adapun jaminan berupa Gadai, berdasarkan Pasal 1150 KUHPerdata:

 

“Gadai adalah suatu hak yang diperoleh seorang kreditur atas suatu benda bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh debitur atau oleh orang lain atas namanya dan memberikan kekuasaan kepada kreditur untuk mengambil pelunansan dari benda tersebut secara didahulukan daripada kreditur lainnya, dengan kekedualian untuk mendahulukan biaya lelang, biaya penyelamatan benda setelah digadaikan”

 

Sehubungan dengan informasi yang terbatas terkait SK Kios Pasar, maka kami mengambil asumsi bahwa Kios Pasar tersebut merupakan izin untuk memakai bangunan, tidak ada hak kepemilikannya. Sehingga, penjelasan dari keempat lembaga jaminan di atas, dapat diberikan suatu kesimpulan bahwa sebuah Kios Pasar yang diberikan oleh pemerintah setempat, tidak dapat dijaminkan menggunakan keempat bentuk lembaga jaminan di atas.

 

Praktik Bank yang kami ketahui untuk memberikan jaminan Kios Pasar, biasanya mengacu pada regulasi daerah setempat terkait penggunaan kios pasar. Apabila pada regulasi setempat menyatakan bahwa Kios Pasar tersebut dapat dialihkan, maka bank dapat menerima kios pasar sebagai jaminan. Kemudian, sehubungan dengan peminjaman yang dilakukan bank biasanya akan menerapkan beberapa hal di antaranya:

 

1.        Surat Izin Pemakaian Tempat Dalam Pasar yang masih berlaku;

2.        Surat Keterangan/Surat Rekomendasi dari Dinas Pasar;

3.        Kemudian Bank melakukan peninjauan langsung ke pasar; Bank membuat Berita Acara Peninjauan;

4.        Bank meminta surat-surat asli berkaitan dengan kios pasar;

5.        Kemudian dilakukan perjanjian Kredit Bawah tangan diikuti dengan pembuatan Akta Pengakuan Hutang dan Pemberian Jaminan di hadapan Notaris, yang oleh Bank diminta dibuatkan Grosse Aktanya.

 

Selanjutnya, apabila ternyata debitur atau orang yang berutang lalai untuk memenuhi perjanjian dengan bank, maka dengan Akta Pengakuan Hutang yang sudah dibuatkan Grosse Aktanya, maka utang dapat dilunasi dengan melakukan eksekusi jaminan berupa kios pasar tersebut.

 

 

2.     Apakah saya dapat digugat secara perdata maupun pidana oleh pihak bank atas dasar wanprestasi, pailit, atau penipuan (mungkin)?

 

Hubungan yang timbul dari sebuah perjanjian adalah hubungan keperdataan. Berdasarkan informasi yang diberikan, bahwa Anda telah menunggak utang dari angsuran untuk pembayaran utang selama 2 bulan kepada bank. Kondisi ini menempatkan Anda telah melakukan Wanprestasi/Cidera Janji terhadap Perjanjian kredit antara Bank dengan Anda.

 

Pengertian Wanprestasi menurut J. Satrio adalah “suatu Keadaan dimana debitur tidak memenuhi janjinya atau tidak memenuhi sebagaimana mestinya dan kesemuanya itu dapat dipersalahkan kepadanya.

 

Akibat dari terjadinya wanprestasi tersebut menurut Pasal 1236 KUHPerdata adalah:

“si berutang wajib memberikan ganti biaya, rugi dan bunga kepada si berpiutang apabila telah membawa dirinya dalam keadaan tak mampu untuk menyerahkan kebendaanya, atau tak mampu untuk menyerahkan kebendaannya, atau telah tidak merawat sepatutnya guna menyelamatkannya”.

 

Akibat dari wanprestasi tersebut, bank dapat melakukan eksekusi terhadap jaminan sebagai pemenuhan kewajiban Anda.

 

3.         Tindakan apa yang harus saya lakukan ke depannya, biar sama-sama enak (win-win solution), apa harus re-scheduling?

 

Menurut PBI 7/2005, Bank dapat melakukan Restrukturisasi Kredit terhadap debitur yang memenuhi kriteria sebagai berikut:

a.    debitur yang mengalami kesulitan pembayaran pokok dan atau bunga kredit; dan

b.    debitur memiliki prospek usaha yang baik dan mampu memenuhi kewajiban setelah kredit direstrukturisasi.

 

Berdasarkan pengaturan di atas, sebaiknya Anda sebagai debitur yang memiliki utang pada bank, mencoba untuk menghadap bank dan meminta restrukturisasi terhadap utang Anda pada bank yang bersangkutan.

 

Namun, perlu diinformasikan bahwa kebijakan setiap restrukturisasi tiap bank berbeda-beda satu sama lainnya, hal ini dikarenakan kebijakan tersebut diberikan oleh internal dari Bank yang bersangkutan. sebaiknya Anda melakukan pendekatan atau negosiasi dengan bank tersebut mengenai opsi yang memungkinkan sebagai bentuk penyelesaian permasalahan Anda.

 

Demikian kami sampaikan jawaban kami, terima kasih.

 

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata);

2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah (“UU 4/1996”);

3. Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (“UU 42/1999”)

4. Peraturan Bank Indonesia No. 7/2/PBI/2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum sebagaimana telah diubah beberapa kali dengan:

a.    Peraturan Bank Indonesia No. 9/6/PBI/2007 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum;

b.    Peraturan Bank Indonesia Nomor 11/2/PB/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum.

Selanjutnya disebut sebagai (“PBI 7/2005”)