Saya telah membeli tanah dari pihak ketiga dilengkapi surat menyurat lengkap. Namun, belakangan saya justru ikut digugat karena objek tanah diketahui tersangkut perkara lain. Bagaimana status tanah yang saya beli sebelumnya? Apakah dapat dibatalkan oleh pengadilan?
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami asumsikan bahwa status tanah saat jual beli sudah bersertifikat dan transaksi dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan dilengkapi surat menyurat sebagaimana ketentuan hukum yang berlaku.
Apabila Anda digugat di muka pengadilan karena objek tanah diketahui tersangkut perkara lain, maka hakim seyogianya mempertimbangkan ada tidaknya unsur iktikad baik dan kehati-hatian (duty of care) dengan meneliti objek tanah pada saat membeli bidang tanah.
Mengenai asas iktikad baik, di dalam literatur dibagi menjadi dua kategori, yakni iktikad baik subjektif dan iktikad baik objektif. Iktikad baik subjektif diartikan sebagai kejujuran pembeli yang tidak mengetahui adanya cacat cela dalam peralihan hak. Sedangkan iktikad baik objektif diartikan sebagai kepatutan, di mana tindakan seseorang (misalnya pembeli) juga harus sesuai dengan pandangan umum masyarakat.[1]
Selanjutnya, pengertian pembeli beriktikad baik adalah pembeli yang jujur, tidak mengetahui adanya cacat cela terhadap barang yang dibeli, bahkan sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik.[2]
Dapat pula diartikan bahwa pembeli beriktikad baik merupakan seseorang yang membeli barang dengan penuh kepercayaah bahwa penjual benar-benar pemilik dari barang yang dijualnya itu.[3]
Dalam konteks jual beli tanah, pembeli beriktikad dapat diartikan sebagai pembeli yang tidak mengetahui dan tidak dianggap sepatutnya telah mengetahui adanya cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah yang dibelinya.[4]
Kriteria pembeli beriktikad baik dijelaskan lebih lanjut oleh Mahkamah Agung dalam SEMA 4/2016 sebagai berikut.
Berdasarkan uraian di atas, apabila Anda mampu membuktikan di persidangan bahwa saat membeli tanah tersebut dilakukan melalui akta autentik di hadapan PPAT dan memenuhi unsur kehati-hatian dengan meneliti objek tanah yang diperjanjikan, maka Anda dapat dikualifikasikan sebagai pembeli beriktikad baik. Sehingga, terhadap tanah yang telah Anda beli dapat tetap dipertahankan dan dilindungi menurut hukum. Adapun, pihak penjual yang dinilai menimbulkan kerugian nantinya akan menanggung ganti kerugian kepada pihak ketiga yang keberatan atas jual beli tanah tersebut.
Sebaliknya, apabila Anda sebagai pembeli pada saat membeli tanah tidak berhati-hati dengan memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang Anda beli, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah, maka pembeli tidak dapat dilindungi menurut hukum.
Jika pembeli ternyata mengetahui cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah, misalnya ketidakwenangan penjual, namun tetap meneruskan jual beli, pembeli tidak dapat dianggap beriktikad baik. Sehingga, berakibat hukum jual beli dinyatakan tidak mengikat secara hukum dan peralihan hak atas tanah dinyatakan batal.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
[1] Widodo Dwi Putro dkk. Penjelasan Umum: Pembeli Beritikad Baik dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah. Jakarta: LeIP, tanpa tahun, hal. 17
[2] R. Subekti. Aneka Perjanjian. Bandung: PT Aditya Bakti, 2014, hal. 15.
[3] Ridwan Khairandy. Iktikad Baik dalam Kebebasan Berkontrak. Jakarta: UI Press, 2004, hal. 194
[4] Widodo Dwi Putro dkk. Penjelasan Umum: Pembeli Beritikad Baik dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah. Jakarta: LeIP, tanpa tahun, hal. 16
