Pertanahan & Properti

Plafon Rumah Ambruk, Kontraktor atau Developer yang Bertanggungjawab?

Bacaan 6 Menit
Plafon Rumah Ambruk, Kontraktor atau Developer yang Bertanggungjawab?

Pertanyaan

Tahun 2014 saya membeli rumah dari developer dan langsung serah terima di awal saat masih tanah kosong dan melakukan penambahan bangunan oleh kontraktor pertama yang ditunjuk oleh developer. Rumah selesai pada Oktober 2015. Baru 1 tahun lebih, rumah tersebut plafonnya ambruk. Setelah dicek oleh kontraktor lain, bahwa terjadi kelalaian kontraktor pertama dalam finishing rumah. Garansi rumah cuma 1 tahun dari pihak kontraktor. Apakah saya dapat mengajukan gugatan perdata akibat kelalaian kontraktor?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Kontraktor sebagai penyedia jasa konstruksi dan developer sebagai pengguna jasa konstruksi dapat dimintai pertanggungjawaban dalam hal terjadi kegagalan bangunan, yang ditentukan oleh penilai ahli.
 
Sebagai pihak yang dirugikan, Anda berhak untuk menuntut ganti rugi baik melalui pengadilan maupun luar pengadilan.
 
Selain itu, kontraktor juga dapat dilaporkan ke Polisi apabila terdapat dugaan pelanggaran terhadap ketentuan Undang–Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung karena kelalaian kontraktor.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Kontraktor sebagai Penyedia Jasa Konstruksi
Kontraktor dalam kasus yang Anda jelaskan, dapat dikategorikan sebagai penyedia jasa konstruksi, berdasarkan Pasal 1 angka 6 jo. Pasal 1 angka 1 Undang–Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi (“UU Jasa Konstruksi”), yang didefinisikan sebagai pemberi layanan jasa konsultasi konstruksi dan/atau pekerjaan konstruksi. Adapun konstruksi sendiri menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang–Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi (“PP 22/2020”) diartikan sebagai rangkaian kegiatan untuk mewujudkan, memelihara, menghancurkan bangunan yang sebagian dan/atau seluruhnya menyatu dengan tanah atau tempat kedudukannya menyatu dengan tanah. Dengan demikian, kontraktor yang memberi jasa pekerjaan konstruksi dalam pembangunan rumah Anda termasuk dalam definisi penyedia jasa konstruksi yang kami jelaskan di atas.
 
Developer sebagai Pengguna Jasa Konstruksi
Selain itu, developer dalam kasus Anda dikategorikan sebagai pengguna jasa, yaitu pemilik atau pemberi pekerjaan yang menggunakan layanan Jasa Konstruksi,[1] karena ia adalah pihak yang menunjuk kontraktor.
Selanjutnya, untuk menjawab pertanyaan Anda, kami akan membahas tentang tanggung jawab pihak-pihak terkait apabila ada plafon rumah yang ambruk sebagaimana yang Anda tanyakan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 
Tanggung Jawab Kontraktor dan Developer
Pasal 60 Ayat (1) UU Jasa Konstruksi telah mengatur bahwa dalam hal penyelenggaraan jasa konstruksi tidak memenuhi standar keamanan, keselamatan, kesehatan, dan keberlanjutan, pengguna jasa dan/atau penyedia jasa dapat menjadi pihak yang bertanggung jawab terhadap kegagalan bangunan.
Kegagalan bangunan adalah suatu keadaan keruntuhan bangunan dan/atau tidak berfungsinya bangunan setelah penyerahan akhir hasil jasa konstruksi,[2] yang mana penetapannya dilakukan oleh penilai ahli sesuai dalam Pasal 60 Ayat (2) UU Jasa Konstruksi.
 
Berdasarkan Pasal 63 UU Jasa Konstruksi, penyedia jasa wajib mengganti atau memperbaiki kegagalan bangunan yang disebabkan kesalahan penyedia jasa.
Jangka waktu pertanggungjawaban penyedia jasa atas kegagalan bangunan ditentukan sesuai dengan rencana umur konstruksi.[3] Apabila rencana umur konstruksi sebagaimana lebih dari 10 tahun, penyedia jasa wajib bertanggung jawab atas kegagalan bangunan dalam jangka waktu paling lama 10 tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir,[4] adapun untuk kegagalan bangunan yang terjadi setelah jangka waktu tersebut, yang bertanggung jawab adalah pengguna jasa.[5]
 
Selain kewajiban mengganti atau memperbaiki kegagalan bangunan yang kami sebutkan sebelumnya, penyedia jasa dan/atau pengguna jasa juga wajib memberikan ganti kerugian dalam hal terjadi kegagalan bangunan,[6] termasuk ganti kerugian atas biaya pengobatan yang nyata-nyata dikeluarkan oleh pihak yang dirugikan atau bagian biaya pelayanan lainnya dan ganti kerugian atas musnah, rusak, atau hilangnya akibat kegagalan bangunan.[7] Proses ganti kerugian yang dilakukan oleh pihak yang bertanggung jawab harus dimulai dalam jangka waktu paling lambat 30 hari kalender sejak ditetapkan oleh pihak yang berwenang.[8]
 
Upaya Hukum
Pasal 85 ayat (1) huruf b UU Jasa Konstruksi dengan tegas memberikan perlindungan hak kepada masyarakat untuk melakukan gugatan dan upaya mendapatkan ganti kerugian atau kompensasi terhadap dampak yang ditimbulkan akibat kegiatan jasa konstruksi.
Akan tetapi, sebelum mengajukan gugatan, Anda perlu melakukan upaya musyawarah terlebih dahulu untuk mencapai kemufakatan dalam menyelesaikan permasalahan Anda. Hal tersebut telah dinyatakan dalam Pasal 144 ayat (1) PP 22/2020.
 
Apabila musyawarah tidak membuahkan hasil dan berlanjut ke gugatan, maka gugatan yang dibuat merupakan tuntutan untuk melakukan tindakan tertentu dan/atau tuntutan berupa biaya atau pengeluaran nyata, dengan tidak menutup kemungkinan tuntutan lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.[9]
Di samping itu, Anda juga dapat mengambil langkah hukum berdasarkan Undang–Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”). Sebagai konsumen, Anda memiliki hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya yang telah diatur dalam Pasal 4 hurufh UU Perlindungan Konsumen.
 
Berkaitan dengan hal ini, Anda perlu memperhatikan kontrak jual beli Anda dengan developer maupun kontraktor (apabila ada), mengenai hal-hal apa saja yang dijanjikan dalam kontrak, yang kemudian dapat menjadi dasar bagi Anda untuk menuntut ganti rugi.
 
Pasal 45 UU Perlindungan Konsumen mengatur bahwa penyelesaian sengketa antara Anda dengan developer dan/atau kontraktor dapat diselesaikan melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui pengadilan.
 
Selain ketentuan-ketentuan di atas menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”), bangunan rumah sebagai tempat tinggal[10] juga harus memenuhi syarat keandalan bangunan gedung yang meliputi syarat keamanan,[11] yang termasuk di dalamnya adalah kemampuan struktur bangunan gedung yang stabil dan kukuh dalam mendukung beban muatan.[12]
 
Kelalaian dalam memenuhi ketentuan tersebut dapat dijerat dengan Pasal 47 ayat (1) UU Bangunan Gedung yang berbunyi sebagai berikut:
Setiap orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar ketentuan yang telah ditetapkan dalam undang-undang ini sehingga mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi dapat dipidana kurungan dan/atau pidana denda.
 
Pidana kurungan dan/denda dalam Pasal di atas dihitung berdasarkan ketentuan berikut ini:[13]
  1. pidana kurungan paling lama 1 tahun dan/atau pidana denda paling banyak 1% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain;
  2. pidana kurungan paling lama 2 tahun dan/atau pidana denda paling banyak 2% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain sehingga menimbulkan cacat seumur hidup;
  3. pidana kurungan paling lama 3 tahun dan/atau pidana denda paling banyak 3% dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.
Dengan demikian, menjawab pertanyaan Anda, langkah hukum yang dapat Anda ambil adalah menuntut ganti rugi kepada kontraktor dan/atau developer baik melalui pengadilan maupun luar pengadilan. Selain itu, Anda juga dapat melaporkan kontraktor ke Polisi atas dugaan tindak pidana dalam UU Bangunan Gedung, apabila kontraktor selaku penyedia jasa konstruksi memang lalai dalam memenuhi kewajiban dalam undang-undang tersebut.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
[1] Pasal 1 angka 5 UU Jasa Konstruksi
[2] Pasal 1 angka 10 UU Jasa Konstruksi
[3] Pasal 65 ayat 1 UU Jasa Konstruksi
[4] Pasal 65 ayat (2) UU Jasa Konstruksi
[5] Pasal 65 ayat (3) UU Jasa Konstruksi
[6] Pasal 67 ayat (1) UU Jasa Konstruksi jo. Pasal 85 ayat 5 PP 22/2020
[7] Pasal 90 ayat (3) huruf c dan d PP 22/2020
[8] Pasal 90 ayat (4) PP 22/2020
[9] Pasal 144 ayat (3) PP 22/2020
[10] Pasal 5 ayat (2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”)
[11] Pasal 16 ayat (1) UU Bangunan Gedung
[12] Pasal 17 ayat (2) UU Bangunan Gedung
[13] Pasal 47 ayat (2) UU Bangunan Gedung
Tags: