Bacaan 7 Menit
Saya ingin bertanya, apakah apartemen bisa dibeli secara permanen alias apakah apartemen bisa dimiliki selamanya? Adakah batas waktu hak kepemilikan apartemen? Jika ada sengketa tanah yang dibangun apartemen, apakah kepemilikan apartemen jadi tidak sah?
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Pada hakikatnya, istilah apartemen merupakan kata serapan dari bahasa asing yang tidak memiliki kedudukan hukum secara spesifik, tetapi menjadi istilah yang populer di kalangan masyarakat umum.
Istilah apartemen digunakan oleh pengembang properti untuk memberikan kesan eksklusif dan menaikkan nilai jual, terutama bagi segmen konsumen kelas menengah ke atas.
Dalam peraturan perundang-undangan, istilah untuk menyebut apartemen secara resmi adalah rumah susun. Namun, dalam praktiknya, perbedaan antara rumah susun dan apartemen lebih bersifat terminologis dan bersandar pada persepsi pasar. Rumah susun sering dikaitkan dengan program perumahan bersubsidi yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, sedangkan apartemen cenderung diasosiasikan dengan hunian vertikal kelas menengah hingga mewah yang dikelola oleh pengembang swasta.
Meskipun demikian, baik rumah susun maupun apartemen tunduk pada ketentuan hukum yang sama. Adapun, pengertian rumah susun sebagaimana termaktub di dalam Pasal 1 angka 1 UU 20/2011 adalah sebagai berikut:
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Bagaimana status kepemilikan apartemen? Hak kepemilikan apartemen pada dasarnya merupakan hak milik atas satuan rumah susun bersifat peroranganyang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[1] Tanah bersama di sini maksudnya adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya terdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.[2]
Sebagai bukti kepemilikan apartemen, setiap pemilik unit apartemen akan mendapatkan sertifikat hak milik satuan rumah susun (“SHM sarusun”). Pasal 1 angka 11 PP 13/2021 mendefinisikan SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Berdasarkan Pasal 17 UU 20/2011, rumah susun atau apartemen dapat dibangun di atas tanah:
Lantas, berapa lama masa berlaku apartemen alias apakah apartemen bisa dibeli secara permanen? Dalam konteks apartemen yang didirikan di atas tanah hak milik, maka perlu dipahami terlebih dahulu mengenai hakikat hak milik atas tanah. Pasal 20 ayat (1) UUPA menyebutkan bahwa hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Berdasarkan ketentuan ini, diketahui bahwa sejatinya hak milik merupakan jenis hak atas tanah yang paling tinggi, bersifat turun-temurun, dapat dipindahtangankan, dan tidak memiliki batas waktu tertentu.
Dengan demikian, status kepemilikan unit apartemen di atas tanah hak milik menjadi lebih kuat dan mendekati kepemilikan permanen karena tidak bergantung pada jangka waktu.
Kondisi tersebut berbeda dengan apartemen yang dibangun di atas tanah HGB. Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) UUPA mengatur bahwa HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun.
Lebih lanjut Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 mengatur bahwa HGB di atas tanah negara dan HPL diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Sehingga, ketika apartemen yang dibangun di atas tanah dengan status HGB, maka hak milik atas unit apartemen tersebut tidak bisa lebih lama dari jangka waktu HGB atas tanah tersebut. Hal ini karena SHM sarusun "menumpang" atau "berdiri di atas" HGB sehingga terikat pada masa berlaku hak atas tanah induknya, dalam hal ini adalah HGB.
Kemudian, disarikan dari artikel Jangka Waktu HGB Berakhir, Bagaimana Nasib Kepemilikan Apartemen? Indonesia menganut asas pelekatan vertikal yang mengatur bahwa benda, bangunan dan yang berada di atas atau di bawah suatu bidang tanah adalah satu kesatuan dengan tanahnya. Meskipun kepemilikan SHM sarusun bersifat perorangan, namun tidak dapat dipahami bahwa SHM sarusun sebagai bukti kepemilikan mutlak suatu tanah pada umumnya. Sehingga, legalitas SHM sarusun (unit apartemen) melekat pada hak atas tanah. Hal tersebut mengakibatkan SHM sarusun yang melekat pada HGB berakhir atau tidak berlaku ketika jangka waktu HGB telah berakhir.
Selanjutnya, dalam hal sebuah apartemen didirikan berdasarkan hak pakai, tentu berbeda juga dengan ketentuan terhadap apartemen yang didirikan dengan atas dasar hak milik ataupun HGB.
Pasal 41 ayat (1) UUPA mengatur bahwa hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Lebih lanjut, Pasal 49 ayat (1) jo. Pasal 52 ayat (1) dan (2) PP 18/2021 menyebutkan bahwa hak pakai terdiri atas:
Dengan demikian, dalam hal hak atas tanah yang dibangun apartemen adalah hak pakai dengan jangka waktu, SHM sarusun hanya berlaku selama hak pakai itu masih berlaku dan tidak bisa lebih lama dari jangka waktu yang telah ditentukan. Namun, jika merupakan hak pakai selama dipergunakan, maka jangka waktu SHM sarusun mengikuti jangka waktu hak pakai itu yakni selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
Pembangunan apartemen tentu harus memenuhi berbagai persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Salah satunya harus telah menyelesaikan kejelasan status hak atas tanah tempat apartemen tersebut didirikan. Hal ini diatur di dalam Pasal 22 ayat (3) UU 20/2011 yang berbunyi:
Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf c, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.
Selain itu, Pasal 28 UU 20/2011 juga mengatur bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi status hak atas tanah dan persetujuan bangunan gedung.
Namun, dalam praktiknya, tidak jarang muncul persoalan ketika apartemen dibangun di atas tanah yang kemudian diketahui atau dinyatakan sebagai objek sengketa hukum. Dalam kondisi demikian, kepemilikan apartemen tidak otomatis menjadi tidak sah karena sengketa tanah. Melainkan, status kepemilikan atas satuan apartemen menjadi berisiko.
Hal tersebut terjadi karena meskipun pembeli telah memiliki SHM sarusun, keberlakuannya sangat tergantung pada keabsahan hak atas tanah utama yang digunakan untuk membangun apartemen tersebut.
Apabila kemudian putusan pengadilan menyatakan bahwa tanah tersebut bukan milik pengembang, sejatinya seluruh bangunan yang berdiri di atasnya, termasuk satuan apartemen yang telah dijual ke pembeli (konsumen), tentu akan juga terkena dampak, hingga kehilangan hak milik atas satuan rumah susun/apartemen tersebut.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
[1] Pasal 46 ayat (1) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”)
[2] Pasal 1 angka 4 UU 20/2011
