Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Perjanjian Sewa menyewa
Sewa menyewa ialah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Selanjutnya, merujuk pada Pasal 1550 KUH Perdata, disebutkan mengenai kewajiban pihak yang menyewakan, meskipun tidak tertulis dalam perjanjian dengan penyewanya, yang selengkapnya berbunyi:
Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;
menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Sedangkan dalam Pasal 1560 KUH Perdata telah diatur tentang kewajiban utama penyewa, yaitu:
Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:
memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Wanprestasi Perjanjian Sewa menyewa
Oleh karena sewa menyewa merupakan suatu perjanjian, maka berlaku syarat sahnya perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata yaitu:
kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
suatu pokok persoalan tertentu;
suatu sebab yang tidak terlarang.
Kami mengasumsikan Anda selaku penyewa dan pihak mall selaku pemberi sewa telah membuat perjanjian sewa menyewa secara tertulis. Selanjutnya, Pasal 1338 KUH Perdata yang mencerminkan asas kebebasan berkontrak berbunyi:
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Anda tidak menerangkan bunyi klausula tentang kewajiban mall dalam perjanjian sewa menyewa, maka kami berasumsi bahwa pemberitahuan mengenai besaran tagihan listrik oleh pihak mall merupakan kewajiban yang melekat dan tak terpisahkan dalam perjanjian tersebut, karena informasi tagihan listrik seharusnya menjadi bagian dari komponen biaya sewa Anda setiap bulan, karena berhubungan dengan listrik yang digunakan untuk kegiatan usaha Anda.
Berdasarkan pertanyaan Anda, pihak mall tidak pernah memberikan kejelasan mengenai tagihan listrik hingga tiba pada bulan kedelapan masa sewa Anda, padahal Anda selalu meminta informasi tersebut kepada pihak mall. Maka dari itu, menurut hemat kami, perbuatan pihak mall tersebut merupakan wanprestasi. Dasar hukum wanprestasi terdapat pada Pasal 1243 jo. Pasal 1238 KUH Perdata yang berbunyi:
Pasal 1243 KUH Perdata
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan
Pasal 1238 KUH Perdata
Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Berdasarkan bunyi pasal-pasal diatas, maka pihak mall dapat dinyatakan wanprestasi jika Anda sudah memberikan surat perintah atau sejenisnya atau karena telah lewat batas waktu dalam perjanjian, namun pihak mall tetap tidak melakukan kewajibannya untuk memberikan informasi tagihan listrik. Atas perbuatan wanprestasi tersebut, Anda dapat meminta ganti kerugian kepada pihak mall, karena harga jual produk Anda tidak disesuaikan dengan besaran tagihan listrik, sehingga tagihan listrik tidak dapat sepenuhnya dibayar dari keuntungan usaha Anda.
Perbuatan Melawan Hukum
Jika pemberitahuan informasi tagihan listrik bukan bagian dari perjanjian sewa menyewa, maka perbuatan pihak mall dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum. Pasal 1365 KUH Perdata berbunyi:
Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.
Menurut Munir Fuady dalam buku Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer, perbuatan melawan hukum meliputi (hal.11):
Perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
Yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan;
Perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memperhatikan kepentingan orang lain.
Menurut hemat kami, perbuatan pihak mall merupakan perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik untuk memerhatikan kepentingan Anda sebagai penyewa dan bertentangan dengan ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik, karena, meskipun Anda sudah meminta informasi tagihan listrik beberapa kali, pihak mall tetap tidak memberikan yang mengakibatkan kerugian bagi Anda.
Anda dapat mengajukan perkara perdata berupa gugatan atas kerugian yang Anda alami kepada Pengadilan Negeri yang berwenang jika penyelesaian sengketa secara damai gagal dicapai para pihak untuk menyelesaikan perkara ini.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
Munir Fuady. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2013.