Proses Pemecahan Sertipikat Tanah dan Bangunannya

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Proses Pengukuran dan Pemecahan Tanah yang dibuat oleh Rahayu Ningsih, S.H., M.Kn. dan pertama kali dipublikasikan pada 7 Juli 2021.

KLINIK TERKAIT

Perbedaan Pemblokiran Tanah dengan Penyitaan Tanah

14 Jan, 2026

Bisakah Tanah Bantaran Sungai Jadi Hak Milik?

13 Mei, 2025

Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang dan Biayanya

21 Apr, 2025

Mengenal Fungsi PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah

17 Feb, 2025

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Pengukuran Tanah

Pertama-tama kami asumsikan pembelian rumah itu meliputi tanahnya, di mana dilakukan perubahan data pendaftaran tanah dengan akta tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yaitu salah satunya dengan Akta Jual Beli (”AJB”).

Secara umum, Rahayu Ningsih (penulis sebelumnya) menjelaskan proses tahapan pensertipikatan tanah untuk pertama kali di antaranya meliputi:

1. permohonan daftar dan bayar;
2. pengukuran;
3. perhitungan dan penggambaran peta bidang;
4. penetapan batas;
5. pengumuman data fisik (mengenai tanah) dan data yuridis (mengenai pemilik tanah) di kantor desa/kelurahan, kecamatan dan kantor pertanahan;
6. pembukuan hak;
7. penerbitan sertipikat.

Patut dipahami, proses pengukuran tanah adalah proses untuk menentukan data seperti batas-batas, lokasi serta luas atas suatu bidang tanah. Kegiatan pengukuran meliputi:[1]

1. pembuatan peta dasar pendaftaran;
2. penetapan batas bidang-bidang tanah;
3. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
4. pembuatan daftar tanah;
5. pembuatan surat ukur.

Adapun proses pengukuran tanah adalah bagian dari tahapan-tahapan proses pembuatan sertipikat hak atas tanah yang dimohonkan langsung kepada kantor pertanahan di wilayah setempat atau melalui Notaris/PPAT.

Rahayu Ningsih (penulis sebelumnya) juga menjelaskan bahwa pengukuran pada intinya dilakukan dengan 3 tahapan berikut:

1. petugas menuju lokasi untuk dilakukan pengukuran;
2. petugas menggambar hasil pengukuran dan memetakan lokasi pada peta ukur yang disediakan; dan
3. penandatangan surat ukur oleh pejabat yang berwenang.

Perlu diingat, pengukuran bidang tanah secara sproradik merupakan tanggung jawab kepala kantor pertanahan.[2] Dalam rangka optimalisasi tenaga, peralatan pengukuran, dan mempertimbangkan penguasaan teknologi oleh petugas pengukuran maka:[3]

1. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya sampai dengan 25 hektar dilaksanakan oleh kantor pertanahan;
2. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari 25 hektar sampai dengan 1.000 hektar dilaksanakan oleh kantor wilayah; dan
3. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari 1.000 hektar dilaksanakan oleh kementerian.

Lebih lanjut, peraturan teknis pengukuran tanah bisa Anda baca dalam ketentuan Permenagraria 3/1997 dan perubahannya.

Pemecahan Sertipikat

Menyambung pertanyaan Anda, mengenai split yang dimaksud kami asumsikan adalah pemecahan sertipikat. Sehingga hanya sebagian luas tanah yang dimohonkan sertipikat, maka lamanya proses ini dikarenakan harus menyamakan batas-batas di lokasi dengan batas-batas tanah bagian timur, barat, utara dan selatan.

Selanjutnya, merujuk bunyi Pasal 42 Permenagraria 3/1997:

1. Apabila terjadi penggabungan, pemisahan atau pemecahan bidang-bidang tanah yang telah terdaftar, maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali.
2. Untuk bidang-bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan gambar ukur baru dan dilakukan perubahan pada peta pendaftarannya.

Mengenai jangka waktu proses pemecahan sertipikat ini tidak dapat dipastikan, sebab pemeriksaan atas dokumen dan pengukuran data fisik tanah memerlukan waktu dan berikut proses-proses selanjutnya. Namun dalam praktik, biasanya proses pemecahan sertipikat diselesaikan dalam jangka waktu kurang lebih 4 bulan.

Pembuatan Akta Jual Beli

Sementara itu, proses jual beli hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, yaitu AJB.[4] Pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum tersebut dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat.[5]

Kemudian selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya AJB, PPAT wajib menyampaikannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan ke kantor pertanahan untuk didaftar. PPAT lalu wajib memberitahukan secara tertulis mengenai telah disampaikannya AJB kepada pihak yang bersangkutan.[6]

Proses jual beli tersebut hingga dilakukannya balik nama paling tidak memakan waktu selama 1 sampai dengan 1,5 bulan. Selain itu, baik penjual maupun pembeli sama-sama memiliki kewajiban perpajakan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pungutan yang ditanggung pembeli, sedangkan pungutan yang ditanggung penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh).

Apakah Bangunan Dapat Dilakukan Splitzing?

Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya, sepanjang penelusuran kami, splitzing atau pemecahan dalam sertifikat hak atas tanah merupakan proses pemecahan satu sertifikat yang lama menjadi beberapa sertifikat hak atas tanah yang baru yang dilakukan pada Kantor Badan Pertanahan di wilayah tanah tersebut berada. Kaitannya dengan pertanyaan Anda, pemecahan atau splitzing sertifikat hak atas tanah tidak terlepas dari pemilikan bangunan yang ada di atasnya.[7]

Sehingga, perbuatan hukum terhadap suatu tanah juga dimungkinkan meliputi bangunan yang ada di atasnya. Hal ini selama bangunan tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.[8]

Dengan demikian, menjawab pertanyaan Anda, splitzing atau pemecahan dalam sertifikat hak atas tanah merupakan proses pemecahan satu sertifikat menjadi beberapa sertifikat hak atas tanah yang baru. Lalu apakah bangunan dapat diberlakukan splitzing? Menurut hemat kami, sebagaimana hak atas tanah todak dapat dipisahkan dengan bangunan yang berada di atasnya, sehingga hal tersebut memungkinkan jika terdapat suatu perbuatan hukum terhadap tanah tersebut selama bangunan yang dimaksud secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanahnya.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
6. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah.

Referensi:

Nadia Hera Aurelia. Pemecahan Sertifikat (Splitzing) Tanah Kavling di Kantor Notaris & PPAT. Jurnal Aladalah, Vol. 3, No. 1, 2025.