Kolom

Kondominium-Hotel, Apakah Sama dengan Rumah Susun?

Beragam aspek hukum dan permasalahan dari Kondominium-Hotel.
Bacaan 6 Menit
M Ilham Hermawan. Foto: Istimewa
M Ilham Hermawan. Foto: Istimewa

Sebagai bentuk inovasi dari perkembangan dunia properti, dalam praktik lahir konsep-konsep baru yang ditawarkan kepada masyarakat, yang tentunya agar dapat menarik minat, keinginan dan niat masyarakat untuk membeli properti. Inovasi diyakini dapat mempertahankan dan meningkatkan daya beli masyarakat.

Salah satunya adalah lahirnya konsep kondominium-hotel atau yang sering disebut dengan frasa kondotel. Tumbuh tidak hanya di kota-kota besar namun juga pada daerah yang memiliki destinasi pariwisata. Adanya nilai investasi yang melekat, kondotel akhirnya menjadi primadona dan menjadi pilihan alternatif bagi beberapa orang, untuk berinvestasi.

Apa sebenarnya yang dimaksud dengan kondotel? Tidak ada definisi baku yang menjelaskan arti dari kondotel, bahkan secara hukum tidak ada pengaturan khusus tentang kondotel. Jika ditelisik dari asal kata terdapat dua makna kata yang disematkan yakni gabungan antara kondominium dan hotel.

Kondominium merupakan bangunan gedung bertingkat yang didalamnya terdapat kepemilikan atas orang-per orang. Secara umum walau dapat dibedakan sering dipersamakan dengan apartemen, yang secara hukum disebut dengan “rumah susun”. Sedangkan hotel merupakan bangunan yang didirikan dan dikelola dengan tujuan komersial dengan memfungsikan sebagai tempat penginapan untuk masyarakat umum. Dari keduanya dapat ditarik simpulan bahwa kondotel merupakan “rumah susun” yang difungsikan sebagai tempat penginapan.

Kerangka Hukum dan Permasalahan Hukum

Pilihan dua konsep ini bukan tanpa alasan, ada makna kepentingan yang menjadi tujuan dari penggabungan kedua konsep ini. Pilihan rumah susun, diarahkan kepada konsep kepemilikan yang ada pada rumah susun sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Pada rumah susun terdapat kepemilikan perseorangan yang terpisah dari kepemilikan bersama (Pasal 46 UU Rusun).

Dengan menggunakan konsep ini maka, “satuan kamar hotel” dapat dipersamakan dengan “satuan rumah susun/sarusun”. Bagian, beda dan tanah yang ada pada kondotel dipersamakan dengan “kepemilikan bersama”. Maka, unit kamar hotel dapat diperjualbelikan layaknya satuan rumah susun. Lahir kepemilikan yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun/SHM Sarusun (Pasal 47 UU Rusun). Tanpa menggunakan konsep ini, mustahil unit kamar hotel dapat dijualbelikan.

Bahkan, mekanisme penyelenggaraan kondotel secara normatif dalam praktiknya ditundukkan dengan penyelenggaraan rumah susun. Terdapat gambar dan uraian “pertelaan” dan akta pemisahan yang memberikan kejelasan: (a) batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik. (b) batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun. Dan (c) batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun. (Pasal 25 ayat (3) dan Pasal 26 UU Rusun). Bahkan juga terdapat uraian Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) sebagai perhitungan hak bersama (Pasal 45 ayat (2) UU Rusun) yang merupakan konsep yang hanya ada pada rumah susun.

Berita Terkait