Berakhirnya Sewa Menyewa Lisan Tanpa Batas Waktu

PERTANYAAN

Orangtua saya menghibahkan sebidang tanah dan rumah yang dilakukan dengan akta hibah pada tahun 2000, namun tanah dan rumah tersebut sejak tahun 1990 telah dilakukan sewa menyewa melalui perjanjian lisan tanpa batas waktu. Kemudian, saya ingin mengakhiri sewa menyewa tersebut, namun pihak penyewa tidak menghiraukan saya. Bagaimana hukum sewa menyewa yang terjadi secara lisan dan tanpa batas waktu serta bagaimana prosedur untuk mengakhirinya?

INTISARI JAWABAN

Hubungan sewa menyewa yang didasarkan pada suatu perjanjian lisan telah diatur dalam Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Melalui ketentuan tersebut, pemberi sewa dapat sewaktu-waktu mengakhiri masa sewa dengan memberikan tenggang waktu kepada penyewa terlebih dahulu.

 

Apabila penyewa tetap tidak menghiraukan pemberitahuan berakhirnya sewa, maka pemberi sewa dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum dan/atau melaporkan penyewa atas tindak pidana penggelapan.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Kami asumsikan bahwa Anda diberikan kuasa oleh orangtua Anda untuk mengurus perihal sewa menyewa tersebut atas nama orangtua Anda. Jika tidak, maka pihak yang berhak mengakhiri sewa menyewa adalah orangtua Anda.

 

Berakhirnya Sewa Menyewa

Sewa menyewa menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) adalah:

 

Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.

 

Meskipun disebutkan “selama waktu tertentu”, Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian menyatakan dalam sewa menyewa tidak perlu disebutkan untuk berapa lama barang itu disewanya, asal sudah disetujui berapa harga sewanya untuk satu hari, satu bulan, atau satu tahun (hal. 90).

 

Jika seseorang menyewakan barang tanpa menetapkan suatu waktu tertentu, sudah tentu ia berhak menghentikan sewa setiap waktu, asalkan memberitahukan jauh sebelumnya tentang pengakhiran sewa sesuai dengan kebiasaan setempat (hal. 91).

 

Subekti menjelaskan, pihak yang menyewakan diwajibkan (hal. 91):

1. Menyerahkan barang yang disewakan itu kepada penyewa;
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
3. Memberikan penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.

 

Sedangkan bagi penyewa terdapat kewajiban utama (hal. 91 – 92):

1. Memakai barang yang disewa sebagai seorang “bapak rumah yang baik” (artinya: merawatnya seakan-akan barang kepunyaannya sendiri), sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya;
2. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.

 

Menjawab pertanyaan Anda, dikarenakan sewa menyewa yang dilakukan atas dasar perjanjian lisan maka berlaku Pasal 1571 KUH Perdata yang selengkapnya berbunyi:

 

Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

 

Berdasarkan uraian tersebut, sewa menyewa yang dilakukan dengan lisan dan tanpa batas waktu tertentu dapat diakhiri sepanjang pihak yang satu memberitahukan kepada pihak lain tentang pengakhiran tersebut dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

 

Subekti menambahkan jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, dianggap sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama (hal. 94).

 

Perbuatan Melawan Hukum

Atas perbuatan penyewa yang tidak menghiraukan pernyataan Anda untuk mengakhiri sewa, maka menurut hemat kami, penyewa melakukan perbuatan melawan hukum.

 

Anda dapat mengajukan ganti kerugian atas perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata yang menyatakan:

 

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

 

Munir Fuady dalam buku Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer menerangkan bahwa unsur melawan hukum meliputi (hal. 11):

1. Perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
2. Yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
3. Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
4. Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan; atau
5. Perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memerhatikan kepentingan orang lain.

 

Berdasarkan uraian tersebut, menurut hemat kami, perbuatan penyewa merupakan perbuatan yang bertentangan dengan ketentuan Pasal 1571 KUH Perdata, karena Anda telah memberitahukan dan memberikan tenggang waktu bagi penyewa untuk mengakhiri sewa, namun penyewa tidak menghiraukan pemberitahuan Anda.

 

Selain itu, perbuatan tersebut juga bertentangan dengan hak pemberi sewa yang merupakan pemilik tanah dan bangunan yang disewakan serta bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memerhatikan kepentingan orang lain.

 

Penggelapan

Anda juga dapat melaporkan penyewa dengan dugaan tindak pidana penggelapan sebagaimana diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang mengatur:

 

Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.

 

Tindak pidana penggelapan tersebut dapat dikenakan kepada penyewa, karena telah secara melawan hak menduduki tanah dan rumah yang bukan miliknya, padahal masa sewa telah berakhir sebagaimana diatur Pasal 1571 KUH Perdata.

 

Menurut R. Soesilo dalam buku Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal, dipandang memiliki, misalnya menjual, memakan, membuang, menggadaikan, membelanjakan uang, dan sebagainya (hal. 258). Berdasarkan uraian tersebut, menurut hemat kami, konsep “memiliki” berarti mencakup pula memakai barang tersebut sebagaimana penyewa dalam pertanyaan Anda yang memakai tanah dan rumah yang bukan miliknya.

 

Baca juga: Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah

 

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

Referensi:

1. Munir Fuady. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2013;
2. R. Soesilo. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal. Bogor: Politeia, 1994;
3. Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa, 2005.