KlinikBerita
New
Hukumonline Stream
Data PribadiJurnal
Personalisasi
Halo,
Anda,

Segera Upgrade paket berlangganan Anda.
Dapatkan fitur lebih lengkap
Profil
Ada pertanyaan? Hubungi Kami
Bahasa
id-flag
en-flag

Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan dalam Penolakan Perpanjangan Sewa

Share
Perdata

Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan dalam Penolakan Perpanjangan Sewa

Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan dalam Penolakan Perpanjangan Sewa
Arasy Pradana A. Azis, S.H., M.H.Si Pokrol

Bacaan 10 Menit

Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan dalam Penolakan Perpanjangan Sewa

PERTANYAAN

Saya seorang pemilik kost-kostan yang menyewakan kost per bulan. Saat ini, saya tidak ingin memperpanjang masa sewa seorang penghuni kost dengan alasan saya kurang menyukai kepribadiannya, namun penghuni kost tersebut akan melaporkan saya ke polisi karena saya tidak memperpanjang masa sewanya. Apakah saya dapat dijerat hukum karena tidak memperpanjang masa sewa penghuni kost?

DAFTAR ISI

    INTISARI JAWABAN

    Adanya kesepakatan para pihak merupakan salah satu unsur terpenting di dalam suatu perjanjian sewa menyewa sesuai dengan Pasal 1548 jo. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sebuah perjanjian sewa menyewa yang dibuat tanpa kesepakatan para pihak atau mengandung unsur paksaan dapat dibatalkan.
     
    Dengan demikian, pemilik indekos berhak untuk menolak perpanjangan sewa indekos apabila tidak berkenan melakukannya. Penolakan ini juga dilindungi oleh asas konsensualisme dan asas kebebasan berkontrak yang dikenal dalam hukum perdata. Selain itu, penolakan untuk membuat atau memperpanjang suatu perjanjian tidak dapat dipidana, karena bukan merupakan perbuatan yang diatur dalam rezim hukum pidana.

    ULASAN LENGKAP

    Terima kasih atas pertanyaan Anda.
     
    Perjanjian Sewa Menyewa
    Pertama-tama, perlu diketahui bahwa istilah yang baku bagi kost-kostan adalah indekos. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, indekos adalah:
     
    tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok.
     
    Anda sebagai pemilik indekos (pemberi sewa) dan penghuni indekos (penyewa) indekos terikat pada ketentuan di dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yang berbunyi:
     
    Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.
     
    Sebagai sebuah persetujuan/perjanjian, sewa menyewa indekos juga tunduk pada Pasal 1320 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa:
     
    Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
    1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
    2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
    3. suatu pokok persoalan tertentu;
    4. suatu sebab yang tidak terlarang.
     
    Menurut Alfin Sulaiman dalam artikel Dapatkah Perjanjian Investasi Dibatalkan?, dua syarat pertama dalam Pasal 1320 KUH Perdata di atas disebut dengan syarat subjektif. Apabila syarat “sepakat” dan “cakap” tidak terpenuhi, maka akan mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan. Sedangkan tidak terpenuhinya unsur “hal tertentu” dan “sebab yang halal” sebagai syarat objektif menjadikan suatu perjanjian menjadi batal demi hukum, sehingga membuat kedudukan para pihak dalam kondisi seolah-olah tidak ada perjanjian sebelumnya.
     
    Unsur kesepakatan antara kedua belah pihak dalam Pasal 1320 KUH Perdata di atas juga mencerminkan asas konsensualisme dalam hukum perdata. Menurut Titik Triwulan Tutik dalam bukunya Hukum Perdata dalam Sistem Hukum Nasional (hal. 227), asas konsensualisme berarti suatu perikatan itu terjadi sejak saat tercapainya kata sepakat antara para pihak. Dengan kata lain, bahwa perikatan itu sudah sah dan mempunyai akibat hukum sejak saat tercapai kata sepakat antara para pihak mengenai pokok perikatan.
     
    Selain itu, hubungan hukum berdasarkan perjanjian juga tunduk pada Pasal 1338 KUH Perdata, yang berbunyi:
     
    Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
     
    Menurut Titik Triwulan Tutik dalam buku yang sama, Pasal 1338 KUH Perdata merupakan konsekuensi dari asas kebebasan berkontrak (hal. 228). Selain itu Titik Triwulan Tutik juga menyatakan bahwa asas kebebasan berkontrak adalah perwujudan dari kehendak bebas, pancaran hak asasi manusia (hal. 229). Tutik, mengutip Salim H.S (hal. 229), menyebut bahwa asas kebebasan berkontrak memberikan kebebasan kepada para pihak untuk:
    1. membuat atau tidak membuat perjanjian;
    2. mengadakan perjanjian dengan siapapun;
    3. menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya; dan
    4. menentukan bentuk perjanjiannya, yaitu tertulis atau lisan.
     
    Kewajiban Pemberi Sewa dan Penyewa
    Dalam hubungan sewa menyewa, pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk:[1]
    1. menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
    2. memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
    3. memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
     
    Di sisi lain, penyewa harus menepati dua kewajiban utama, yaitu:[2]
    1. memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
    2. membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
     
    Polemik Perpanjangan Sewa Indekos
    Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, adanya kesepakatan para pihak merupakan salah satu unsur terpenting di dalam suatu perjanjian. Sebuah perjanjian yang dibuat tanpa kesepakatan para pihak dapat dibatalkan. Dengan demikian, Anda berhak untuk menolak perpanjangan sewa indekos apabila tidak berkenan melakukannya. Penolakan ini juga dilindungi oleh asas konsensualisme dan asas kebebasan berkontrak yang juga telah diuraikan sebelumnya.
     
    Di sisi lain, tindakan penyewa indekos yang mengancam akan melaporkan Anda ke polisi juga dapat menyebabkan perjanjian apapun yang dibuat di atasnya tidak sah. Selain menunjukkan ketiadaan iktikad baik, hal ini dikuatkan dalam Pasal 1321 KUH Perdata yang berbunyi:
     
    Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.
     
    Paksaan yang dilakukan terhadap orang yang mengadakan suatu persetujuan mengakibatkan dapat dibatalkannya persetujuan yang bersangkutan, juga bila paksaan itu dilakukan oleh pihak ketiga yang tidak berkepentingan dalam persetujuan tersebut.[3] Paksaan terjadi, bila tindakan itu sedemikian rupa sehingga memberi kesan dan dapat menimbulkan ketakutan pada orang yang berakal sehat, bahwa dirinya, orang-orangnya, atau kekayaannya, terancam rugi besar dalam waktu dekat. Dalam pertimbangan hal tersebut, harus diperhatikan usia, jenis kelamin dan kedudukan orang yang bersangkutan.[4]
     
    Pembatalan suatu persetujuan berdasarkan paksaan tidak dapat dituntut lagi, bila setelah paksaan berhenti persetujuan itu dibenarkan, baik secara tegas maupun secara diam-diam, atau jika telah dibiarkan lewat waktu yang ditetapkan oleh undang-undang untuk dapat dipulihkan seluruhnya ke keadaan sebelumnya.[5] Dengan demikian, perjanjian perpanjangan sewa indekos tidak dapat dibuat di bawah ancaman atau paksaan, termasuk ancaman untuk melaporkan kepada polisi.
     
    Tiada Pidana Tanpa Kesalahan
    Menurut hemat kami, Anda tidak dapat dipidana atas tindakan menolak memperpanjang sewa indekos tersebut. Dalam hal ini, berlaku ketentuan Pasal 1 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, yang berbunyi:
     
    Suatu perbuatan tidak dapat dipidana, kecuali berdasarkan kekuatan ketentuan perundang-undangan pidana yang telah ada.
     
    Selain itu, Anda juga dilindungi asas tiada pidana tanpa kesalahan (geen straf zonder schuld). Menurut Moeljatno, sebagaimana dikutip oleh Romli Atmasasmita dalam bukunya Rekonstruksi Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan: Geen Straf Zonder Schuld (hal. 141), asas ini berarti orang tidak mungkin dipertanggungjawabkan (dijatuhi pidana) kalau tidak melakukan perbuatan pidana.
     
    Berdasarkan pertanyaan Anda, perbuatan yang dilakukan Anda dan penyewa merupakan perbuatan dalam rezim hukum perdata, karena menitikberatkan pada hubungan antara orang perorangan, sementara hukum pidana menitikberatkan pada kepentingan umum sebagaimana dijelaskan dalam artikel berjudul Perbedaan Pokok Hukum Pidana dan Hukum Perdata. Maka dari itu, perbuatan tersebut tidak dapat dikenai sanksi pidana, karena bukan merupakan perbuatan pidana.
     
    Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
     
    Dasar Hukum:
    1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
    2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
     
    Referensi:
    1. Romli Atmasasmita. Rekonstruksi Asas Tiada Pidana Tanpa Kesalahan: Geen Straf Zonder Schuld. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2018;
    2. Titik Triwulan Tutik. Hukum Perdata dalam Sistem Hukum Nasional. Jakarta: Prenadamedia Group, 2008.
     

    [1] Pasal 1550 KUH Perdata.
    [2] Pasal 1560 KUH Perdata.
    [3] Pasal 1323 KUH Perdata.
    [4] Pasal 1324 KUH Perdata.
    [5] Pasal 1327 KUH Perdata.

    Tags

    kebebasan berkontrak
    perjanjian

    Punya Masalah Hukum yang sedang dihadapi?

    atauMulai dari Rp 30.000
    Powered byempty result

    KLINIK TERBARU

    Lihat Selengkapnya

    TIPS HUKUM

    Langkah Jika Jual Beli Tanah HGB yang Belum Balik Nama

    15 Mei 2024
    logo channelbox

    Dapatkan info berbagai lowongan kerja hukum terbaru di Indonesia!

    Kunjungi

    Butuh lebih banyak artikel?

    dot
    Pantau Kewajiban Hukum
    Perusahaan Anda di sini!