Biaya Renovasi Ruko Sewaan Ditanggung Siapa?

PERTANYAAN

Saya punya ruko kemudian saya kontrakan selama 10 tahun. Tahun ini masa kontrak sudah mau berakhir. Tapi pengontrak tiba-tiba meminta ganti rugi atas biaya renovasi ruko. Padahal ruko itu juga digunakan untuk tempat tinggal, dan sejak awal pengontrak telah menerima keadaan ruko apa adanya. Pengontrak dulu pernah izin mau renovasi ruko, lalu saya beri izin. Tapi saya tidak pernah mengatakan akan membayar ganti rugi renovasi. Pihak pengontrak mengancam yang sudah direnovasi akan dilepas kalau saya tidak mau bayar biaya renovasi ruko. Mohon solusinya.

INTISARI JAWABAN

Segala ketentuan perihal sewa menyewa telah diatur dalam KUH Perdata termasuk siapa pihak yang menanggung biaya pembetulan atau renovasi dari objek yang disewakan. Jadi, pihak pemberi sewa atau penyewa yang seharusnya menanggung biaya renovasi?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Sewa Menyewa

Ketentuan mengenai sewa menyewa terdapat pada Pasal 1547 s.d. Pasal 1600 KUH Perdata. Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.[1]

Dalam kasus Anda, kami mengasumsikan sewa menyewa antara Anda sebagai pemberi sewa dengan penyewa sudah dituangkan dalam perjanjian sewa menyewa. Namun dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, tidak dicantumkan suatu ketentuan perihal renovasi dan tanggung jawab biayanya.

Dalam praktiknya, permasalahan seputar tanggung jawab renovasi oleh penyewa atau pemberi sewa sering terjadi. Penyewa bersikeras bahwa biaya renovasi yang dikeluarkannya harus dibayar oleh pemberi sewa. Sebaliknya, pemberi sewa tidak mau membayar biaya renovasi karena merasa renovasi bukan tanggung jawabnya. Lantas, siapa pihak yang seharusnya menanggung biaya renovasi?

 

Tanggung Jawab Renovasi dari Pemberi Sewa

Setelah dilakukan penyerahan objek sewa dari pemberi sewa kepada penyewa, maka pemberi sewa tidak diperkenankan selama waktu sewa, mengubah bentuk atau susunan objek yang disewakan.[2] Dengan demikian, sebenarnya setelah terjadinya sewa menyewa, pemberi sewa tidak boleh mengubah objek yang telah disewakan.

Namun apabila harus ada pembetulan misalnya lemari toko, kunci, kaca jendela, dan lain-lain atau dalam hal ini renovasi yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, jika tidak ada persetujuan lain, maka penyewa harus memikul biayanya. Tapi apabila pembetulan itu terpaksa dilakukan karena kerusakan objek yang disewa atau karena keadaan memaksa, maka yang memikul biaya adalah pemberi sewa.[3]

Patut diperhatikan pula, jika pembetulannya berlangsung lebih dari 40 hari maka harga sewa harus dikurangi sesuai dengan waktu yang terpakai dan bagian objek sewa yang tidak dapat dipakai. Kemudian jika pembetulan tersebut membuat penyewa tidak dapat menempati objek sewa, penyewa dapat memutuskan sewanya.[4]

 

Tanggung Jawab Renovasi dari Penyewa

Terkait renovasi yang dilakukan oleh penyewa, jika sebelumnya telah dibuat pertelaan mengenai objek yang disewakan, maka jadi tanggung jawab penyewa mengembalikan objek sewa dalam keadaan seperti waktu diterima dari pemberi sewa, kecuali yang telah musnah atau berkurang akibat tuanya objek sewa atau kejadian yang tidak disengaja dan tidak dapat dihindarkan.[5]

Dalam hal tidak dilakukan pertelaan, maka penyewa dianggap telah menerima objek sewa dalam keadaan baik, penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang timbul pada objek sewa serta beban biaya pemeliharaan, sehingga penyewa tetap harus mengembalikan objek sewa dalam keadaan yang sama kecuali dapat dibuktikan sebaliknya bahwa kerusakan bukan karena kesalahannya.[6]

Penyewa bahkan diperbolehkan membongkar dan mengambil segala objek renovasi yang dilakukan dengan biayanya sendiri sepanjang pembongkaran dan pengambilan tersebut tidak merusak objek sewa.[7]

 

Siapa yang Menanggung Biaya Renovasi?

Menjawab pertanyaan Anda dan berdasarkan bunyi ketentuan di atas, kami berpendapat, pihak penyewa lah yang seharusnya menanggung biaya renovasi dan harus mengembalikan objek sewa dalam keadaan semula.

Sehingga jika penyewa akan membongkar dan mengambil segala sesuatu objek renovasi dari biayanya sendiri dapat saja ia lakukan. Akan tetapi, pemberi sewa harus tetap mengingatkan kepada penyewa saat melakukan pembongkaran dan pengambilan tersebut tidak boleh merusak objek sewa dan harus dikembalikan seperti semula. Adapun jika ada kerusakan objek sewa, Anda selaku pemberi sewa dapat menuntut ganti rugi kepada penyewa karena telah merusak objek sewa.

Di sisi lain, mengingat hubungan antara Anda selaku pemberi sewa dengan penyewa sudah berlangsung hampir 10 tahun, kami menyarankan agar kedua belah pihak melakukan penyelesaian secara win-win solution.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

---

[1] Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”)

[2] Pasal 1554 KUH Perdata

[3] Pasal 1555 jo. Pasal 1583 KUH Perdata

[4] Pasal 1555 KUH Perdata

[5] Pasal 1562 KUH Perdata

[6] Pasal 1563 jo. Pasal 1564 KUH Perdata

[7] Pasal 1567 KUH Perdata