Saya ingin bertanya jika ada kerusakan di rumah kontrakan siapa yang menanggung? Saya menyewakan rumah selama 10 tahun, dan kini masa kontraknya hampir habis. Selama masa sewa, rumah digunakan penyewa sebagai tempat tinggal. Sekarang, kondisi rumah mengalami banyak kerusakan, seperti atap yang bocor. Penyewa mengaku sempat melakukan perbaikan dan sekarang menuntut ganti rugi, padahal sejak awal tidak ada perjanjian mengenai penggantian biaya perbaikan. Saya ingin tahu sebenarnya apa saja dasar hukum sewa menyewa? Termasuk selama menempati rumah kontrakan, apakah penyewa harus membayar PBB? Mohon penjelasan mengenai tanggung jawab penyewa dan pemilik rumah. Terima kasih.
Daftar Isi
INTISARI JAWABAN
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Biaya Renovasi Ruko Sewaan Ditanggung Siapa? yang dibuat olehHaris Satiadi, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 14 Oktober 2022.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihatPernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung denganKonsultan Mitra Justika.
Dasar Hukum Sewa Menyewa
Dasar hukum sewa menyewa (dalam hal ini sewa menyewa rumah) terdapat pada Pasal 1547 s.d. Pasal 1600 KUH Perdata. Pada dasarnya, sewamenyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.[1]
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya Terjangkau
Mulai DariRp. 149.000
Dalam kasus Anda, kami mengasumsikan sewa menyewa antara Anda sebagai pemberi sewa dengan penyewa sudah dituangkan dalam perjanjian sewa menyewa. Namun dalam perjanjian tersebut, tidak dicantumkan ketentuan khusus mengenai penggantian biaya perbaikan rumah kontrakan/sewaan serta siapa yang bertanggung jawab atas biaya perbaikannya.
Dalam praktiknya, permasalahan seputar tanggung jawab perbaikan antara penyewa dan pemberi sewa sering terjadi. Penyewa kerap menuntut agar biaya perbaikan yang telah dikeluarkannya harus dibayar oleh pemberi sewa. Sebaliknya, pemberi sewa tidak mau membayar biaya perbaikan karena merasa kerusakan selama penyewa menempati, bukan tanggung jawabnya. Lantas, siapa pihak yang seharusnya menanggung biaya perbaikan?
Tanggung Jawab Penyewa dan Pemilik Rumah Kontrakan
Pemilik rumah kontrakan sebagai pihak yang menyewakan memiliki tanggung jawab sebagai berikut:[2]
menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Kemudian, pihak yang menyewakan wajib untuk menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Selama waktu sewa, ia harus menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan yang perlu dilakukan pada barang yang disewakan, kecuali pembentukan yang menjadi kewajiban penyewa.[3] Lebih lanjut, pihak yang menyewakan harus menanggung segala cacat pada barang sewa yang menghalangi pemakaian, meskipun tidak diketahui saat perjanjian dibuat. Jika cacat tersebut menyebabkan kerugian, pihak penyewa berhak mendapatkan ganti rugi.[4]
Adapun tanggung jawabpenyewa rumah kontrakan adalah sebagai berikut:[5]
memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Lalu, penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.[6]
Sebagai informasi, jika dalam masa sewa pada barang (dalam hal ini rumah) yang disewakan itu terpaksa diadakan pembetulan-pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, maka penyewa harus menerimanya betapapun beratnya kesusahan yang disebabkannya, dan meskipun selama dilakukannya pembetulan-pembetulan itu ia terpaksa kehilangan sebagian dari barang yang disewakan. Tetapi jika pembetulan-pembetulan itu berlangsung lebih lama dari 40 hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut banyaknya waktu yang tersita dan bagian barang sewa yang tidak dapat dipakai oleh penyewa. Jika pembetulan-pembetulan sedemikian rupa sifatnya, sehingga barang sewa yang perlu ditempati oleh penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, makapenyewa dapat memutuskan sewanya.[7]
Siapa yang Menanggung Biaya Perbaikan?
Menjawab pertanyaan Anda mengenai jika ada kerusakan di rumah kontrakan siapa yang menanggung? Berdasarkan penjelasan di atas, pihak yang menyewakan rumah harus menanggung segala cacat pada rumah yang menghalangi pemakaian. Jika cacat tersebut menyebabkan kerugian, pihak penyewa berhak mendapatkan ganti rugi. Lalu, penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada rumah yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika penyewa membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya, maka biaya perbaikan menjadi tanggung jawab pemilik rumah sebagai pihak yang menyewakan rumahnya.
Di sisi lain, mengingat hubungan antara Anda selaku pemberi sewa dengan penyewa sudah berlangsung hampir 10 tahun, kami menyarankan agar kedua belah pihak melakukan penyelesaian secara damai yang win-win solution, untuk mencapai kesepakatan yang menguntungkan bagi semua pihak, bukan hanya satu pihak saja, dan dapat membantu mencegah sengketa yang lebih besar.
Pembayaran PBB-P2 Tanggung Jawab Siapa?
Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya mengenai apakah penyewa harus membayar PBB? Pada dasarnya, Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan(“PBB-P2”) adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan.[8] Kemudian, sesuai dengan Pasal 39UU 1/2022, subjek pajak dan objek pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.
Dari bunyi ketentuan tersebut, menurut hemat kami penyewa rumah tidak wajib membayar PBB-P2. Kewajiban membayar PBB-P2 tetap berada pada pemilik rumah, meskipun rumah tersebut disewakan. Namun, dalam praktiknya, kewajiban pembayaran PBB-P2 dapat dialihkan kepada penyewa apabila hal tersebut disepakati secara tertulis dalam perjanjian sewa menyewa, terutama jika penyewa memperoleh manfaat atas penggunaan rumah tersebut, sebagaimana diatur dalam Pasal 39 UU 1/2022.
