Pertanahan & Properti

Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Dapat Menjadi Pemegangnya

Bacaan 12 Menit
Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Dapat Menjadi Pemegangnya

Pertanyaan

Apa saja jenis hak atas tanah di Indonesia? Siapa saja yang bisa menyandangnya? Sampai kapan jangka waktu berlakunya?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Atas dasar hak menguasai dari negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.
 
Hak-hak individual atas tanah dapat dibagi atas hak yang bersifat primer dan sekunder. Hak yang bersifat primer terdiri atas:
  1. hak milik;
  2. hak guna usaha;
  3. hak guna bangunan;
  4. hak pakai;
  5. hak sewa;
  6. hak membuka tanah;
  7. hak memungut hasil hutan;
  8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang.
 
Sedangkan hak sekunder adalah hak yang mengandung sifat yang bertentangan dengan undang-undang karena mengandung unsur pemerasan dan penindasan, sehingga diusahakan hapusnya dalam waktu singkat.
 
Penjelasan selengkapnya dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Hak Menguasai Negara
Pada dasarnya, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.[1]
 
Hak menguasai dari negara tesebut memberi wewenang untuk:[2]
  1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
  2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
  3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
 
Atas dasar hak menguasai dari negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.[3]
Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Primer
H. M. Arba dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia (hal. 97 & 126) kemudian membagi hak individu dalam dua jenis, yaitu hak individual atas tanah yang bersifat primer dan sekunder.
 
Hak atas tanah yang bersifat primer terdiri atas:[4]
  1. hak milik;
  2. Hak Guna Usaha (“HGU”);
  3. Hak Guna Bangunan (“HGB”);
  4. hak pakai;
  5. hak sewa;
  6. hak membuka tanah;
  7. hak memungut hasil hutan;
  8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang.
 
Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[5]
 
Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.[6]
 
Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu.[7]
 
Jika sesudah jangka waktu tersebut, hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.[8]
 
Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia juga tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.[9]
 
Hak milik hapus apabila:[10]
  1. tanahnya jatuh kepada negara karena:
  1. pencabutan hak;
  2. penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
  3. ditelantarkan, atau
  4. orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah;
  1. tanahnya musnah.
 
Baca juga:
 
Hak Guna Usaha
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.[11]
 
Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun.[12]
 
Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya, jangka waktu HGU dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.[13]
 
HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.[14]

Yang dapat mempunyai HGU adalah:[15]
  1. warga negara Indonesia;
  2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
 
HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[16] HGU hapus karena:[17]
  1. jangka waktunya berakhir;
  2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi; 
  3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut untuk kepentingan umum;
  5. ditelantarkan;
  6. tanahnya musnah.
 
Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.[18]
 
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.[19]
 
Baca juga:
 
Hak Guna Bangunan
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.[20]
 
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.[21]
 
Yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[22]
HGB hapus karena:[23]
  1. jangka waktunya berakhir;
  2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
  3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut untuk kepentingan umum;
  5. ditelantarkan; dan
  6. tanahnya musnah.
 
Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.[24]
 
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.[25]
 
Jika HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.[26]
 
 
Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari:[27]
  1. tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya, atau
  2. tanah milik orang lain dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
 
Selain itu, hak pakai juga dapat diberikan atas tanah dengan hak pengelolaan, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.[28]
 
Hak pengelolaan sendiri adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.[29]

Yang dapat mempunyai hak pakai adalah:[30]
  1. warga negara Indonesia;
  2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 
Hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.[31]
 
Hak pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada:[32]
  1. departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah daerah;
  2. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional;
  3. badan keagamaan dan badan sosial.
 
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.[33]
 
Baca juga:
 
Hak Sewa Untuk Bangunan
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.[34]
 
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:[35]
  1. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
  2. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

Perjanjian sewa tanah ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.[36]
 
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah:[37]
  1. warga negara Indonesia;
  2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 
Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Sekunder
H. M. Arba dalam buku yang sama menerangkan bahwa hak sekunder adalah hak yang mengandung sifat yang bertentangan dengan undang-undang karena mengandung unsur pemerasan dan penindasan, sehingga diusahakan hapusnya dalam waktu singkat (hal. 126).
 
Contoh hak seperti ini adalah hak gadai tanah, hak usaha bagi hasil, hak sewa tanah pertanian, dan hak menumpang.[38]
 
Patut diperhatikan dalam artikel Perbedaan Peralihan dengan Pembebanan Hak Atas Tanah, praktisi hukum Irma Devita Purnamasari memiliki pendapat yang berbeda mengenai penggolongan hak atas tanah primer dan sekunder ini.
 
Menurutnya, hak atas tanah primer terbatas pada hak yang diberikan langsung oleh negara, seperti hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.
 
Sementara hak atas tanah sekunder adalah hak yang timbul atau dibebankan di atas hak atas tanah yang sudah ada, mencakup HGU, HGB, hak pengelolaan, hak sewa, hak membuka tanah dan memungut hasil hutan, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak gadai tanah dan hak tanggungan.
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
H. M. Arba. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika, 2015.
 

[2] Pasal 2 ayat (2) UUPA
[3] Pasal 4 ayat (1) UUPA
[4] Pasal 16 ayat (1) UUPA
[5] Pasal 20 UU PA
[6] Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA
[7] Pasal 21 ayat (3) UUPA
[8] Idem.
[9] Pasal 21 ayat (4) UUPA
[10] Pasal 27 jo. Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA
[11] Pasal 28 ayat (1) jo. Pasal 29 ayat (1) UUPA
[12] Pasal 29 ayat (2) UUPA
[13] Pasal 29 ayat (3) UUPA
[14] Pasal 28 ayat (2) UUPA
[15] Pasal 30 ayat (1) UUPA
[16] Pasal 28 ayat (3) UUPA
[17] Pasal 34 UUPA
[18] Pasal 30 ayat (2) UUPA
[19] Idem.
[20] Pasal 35 ayat (1) UUPA
[21] Pasal 35 ayat (2) UUPA
[22] Pasal 35 ayat (3) dan Pasal 36 ayat (1) UUPA
[23] Pasal 40 UUPA
[24] Pasal 36 ayat (2) UUPA
[25] Idem.
[26] Idem.
[27] Pasal 41 ayat (1) UUPA
[29] Pasal 1 angka 2 PP 40/1996
[30] Pasal 42 UUPA
[31] Pasal 45 ayat (1) PP 40/1996
[32] Pasal 45 ayat (3) PP 40/1996
[33] Pasal 41 ayat (3) UUPA
[34] Pasal 44 ayat (1) UUPA
[35] Pasal 44 ayat (2) UUPA
[36] Pasal 44 ayat (3) UUPA
[37] Pasal 45 UUPA
[38] Pasal 53 ayat (1) UUPA