Bacaan 18 Menit
Bila saya membeli rumah dengan KPR, lalu di tengah jalan developer bangkrut, apa saja kewajiban saya pada bank? Apa cicilan KPR tetap harus dibayarkan?
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Esther Roseline, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 19 September 2017.
Sebelum menjawab pertanyaan Anda, kami asumsikan bahwa developer yang bangkrut tersebut berada dalam keadaan pailit.
Definisi kepailitan terdapat dalam Pasal 1 angka 1 UU 37/2004 sebagai berikut:
Kepailitan adalah sita umum atas semua kekayaan Debitor Pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas sebagaimana diatur dalam Undang-Undang ini
Debitur pailit adalah debitur yang sudah dinyatakan pailit dengan putusan pengadilan niaga, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya.[1] Sedangkan kurator adalah balai harta peninggalan atau orang perseorangan yang diangkat oleh pengadilan untuk mengurus dan membereskan harta debitur pailit di bawah pengawasan hakim pengawas sesuai dengan UU 37/2004.[2]
Akibat kepailitan adalah debitur pailit demi hukum kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit, sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan.[3] Harta pailit meliputi seluruh kekayaan debitur pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.[4] Dengan demikian, apabila developer dinyatakan pailit, maka segala pengurusan dan pengawasan atas seluruh kekayaan developer sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan berada di bawah kewenangan kurator.
Selanjutnya, Pasal 1458 KUH Perdata mengatur hal sebagai berikut:
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Dalam transaksi jual beli rumah, pelaku pembangunan atau developer (pengembang) dan pembeli dapat menuangkan kesepakatannya dalam Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) yang dibuat di hadapan notaris[5] atau menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).[6]
Menurut Effendi Perangin sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso dalam jurnalnya Kajian Teoritis Jual Beli Hak Milik Atas Tanah, sifat jual beli tanah adalah contant atau tunai yang artinya harga tanah yang dibayar bisa sebagian, tetapi biarpun dibayar sebagian, menurut hukum dianggap telah dibayar penuh sehingga pada saat itu, jual beli menurut hukum telah selesai.
Hubungan hukum antara developer/pengembang dan pembeli yang sepakat melakukan transaksi unit properti yang sedang dalam taraf pembangunan dituangkan dalam PPJB.[7] Berdasarkan Pasal 1 angka 11 PP 12/2021, PPJB didefinisikan sebagai berikut:
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Terhadap pembelian properti yang belum tersedia secara utuh atau belum siap diserahterimakan tersebut, bank dapat memberikan kredit properti. Salah satu persyaratan pemberian kredit adalah:[8]
1. bank dan developer memiliki perjanjian kerja sama yang paling sedikit memuat kesanggupan developer untuk menyelesaikan properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah; dan
2. developer atau pihak lain memberikan jaminan kepada bank:
a. yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban developer dalam hal properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai dengan perjanjian; dan
b. nilai jaminan paling sedikit sebesar selisih antara komitmen kredit properti atau pembiayaan properti dengan pencairan kredit properti atau pembiayaan properti yang telah dilakukan oleh bank.
Dalam hal developer dinyatakan pailit oleh putusan pengadilan, maka rumah yang sedang dalam proses pembangunan merupakan harta pailit. Hal ini dikarenakan peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun hanya terjadi apabila telah ditandatanganinya AJB.[9] Sehingga, dapat disimpulkan bahwa terjadinya jual beli secara hukum tidak serta merta terjadi peralihan hak atas tanah. Dengan demikian, apabila kurator tidak bersedia melanjutkan pelaksanaan PPJB, maka PPJB akan berakhir dan Anda dapat menuntut ganti rugi sebagai kreditor konkuren.[10]
Untuk menjawab pertanyaan Anda terkait kewajiban pembayaran cicilan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) pada saat developer pailit, maka perlu diketahui hubungan hukum antara bank dan Anda sebagai pembeli. Untuk memperoleh fasilitas kredit, pembeli sebagai nasabah debitur dan bank menandatangani perjanjian kredit. Pada umumnya, perjanjian kredit memuat klausula keadaan memaksa, yang diatur dalam Pasal 1244 KUH Perdata yaitu:
Debitur harus dihukum untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga, bila ia tak dapat membuktikan bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, yang tak dapat dipertanggungkan kepadanya, walaupun tidak ada itikad buruk kepadanya.
Selanjutnya, menurut Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya Hukum Perikatan dalam KUH Perdata Buku Ketiga, Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan, keadaan memaksa perlu memenuhi 3 elemen sebagai berikut:
Menjawab pertanyaan Anda, kepailitan developer termasuk dalam kondisi keadaan memaksa. Selain itu, pembeli tidak dapat menduga kondisi tersebut dan kondisi tersebut tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada pembeli. Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 15 PBI 21/13/2019 sebagaimana diuraikan di atas, bank memiliki jaminan dari developer yang dapat dieksekusi untuk memperjumpakan selisih komitmen kredit dan pencairan kredit.
Menurut Urip Santoso dalam jurnalnya Kajian Teoritis Jual Beli Hak Milik Atas Tanah. Perspektif, peralihan hak milik atas tanah dari pemilik tanah kepada pembeli terjadi apabila terdapat penyerahan yuridis yang diselenggarakan dengan pembuatan akta di muka dan oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah yang diikuti dengan pembuatan akta balik nama.[11] Hal tersebut sesuai dengan ketentuan dalam PP 24/1997 yang mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, yaitu AJB.[12]
Menjawab pertanyaan Anda, apabila developer pailit setelah penandatanganan AJB, maka rumah tidak termasuk harta pailit karena telah terjadi peralihan terhadap rumah tersebut.
Apabila pembayaran rumah tersebut dilakukan melalui KPR, maka menurut hemat kami, hubungan hukum yang terbentuk adalah antara Anda dan bank melalui perjanjian kredit. Dengan demikian, Anda tetap memiliki kewajiban untuk melakukan cicilan KPR sesuai dengan perjanjian kredit yang disepakati.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
[1] Pasal 1 angka 4 dan angka 7 jo. Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU 37/2004”).
[2] Pasal 1 angka 5 UU 37/2004.
[3] Pasal 24 ayat (1) UU 37/2004.
[4] Pasal 21 UU 37/2004.
[5] Lihat Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
[6] Lihat Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”).
[7] Subekti dan Veronica Nugraheni Sri Lestari. Perlindungan Hukum bagi Konsumen Rumah Tapak dalam Kontrak Jual Beli Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Surabaya: CV Jakad Media Publishing, 2020, hal. 291.
[8] Lihat Pasal 8 Peraturan Bank Indonesia Nomor 23/2/PBI/2021 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan To Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing To Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor dan Pasal 15 Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan To Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing To Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
[9] Lihat Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 dan Pasal 95 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria/BPN 3/1997”).
[10] Pasal 36 ayat (3) UU 37/2004.
[11] Urip Santoso. Kajian Teoritis Jual Beli Hak Milik Atas Tanah. Jurnal Perspektif, Vol. 4, No. 3, Juli 1999, hal. 25.
[12] Pasal 95 ayat (1) Permen Agraria/BPN 3/1997.
