Jika Lahan Objek Kerja Sama Dijual Diam-Diam oleh Ahli Waris

PERTANYAAN

Saya membuat perjanjian kerja sama tertulis dengan seorang teman untuk mengelola sebuah lahan pasar dengan menyewakan 500 unit kios di sana. Teman saya yang memiliki sertifikat tanah lahan di pasar tersebut. Beberapa tahun kemudian teman saya itu meninggal dunia. Kemudian saya membuat perjanjian baru yang tertulis (adendum) dengan para ahli warisnya dalam pengelolaan pasar tersebut. Secara diam-diam salah satu ahli waris menjual lahan pasar kepada orang lain, dan kemudian berhasil membalik nama sertifikat tanah milik almarhum teman saya tadi (pewaris) dan mengambil alih pengelolaan pasar tersebut. Bagaimana hukumnya dan cara menggugat untuk mengambil kembali pengelolaan pasar dan siapa saja yang harus saya gugat? Mohon arahannya, terima kasih.

INTISARI JAWABAN

Dengan adanya peristiwa kematian, para ahli waris dengan sendirinya karena hukum akan mendapat hak milik atas seluruh barang yang ditinggalkan oleh pewaris, dan para ahli waris berhak untuk mengalihkan (menjual) harta warisan dengan persetujuan seluruh ahli waris.

Dalam hal ternyata harta warisan (tanah) sedang dikelola secara bersama-sama oleh para ahli waris dan pihak ketiga melalui suatu perjanjian kerjasama pengelolaan lahan, maka penjualan harta warisan tidak serta merta menghapuskan perjanjian kerjasama tersebut.

Sebaliknya, apabila penjualan harta warisan melanggar klausul dalam perjanjian kerja sama pengelolaan lahan dan menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak terkait, maka pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan wanprestasi.

Siapa saja pihak yang digugat dan apa saja yang bisa dituntut dalam gugatan?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Hak Ahli Waris untuk Menjual Objek Warisan

Dengan adanya peristiwa kematian, maka para ahli waris dengan sendirinya karena hukum akan mendapat hak milik atas seluruh barang yang ditinggalkan oleh pewaris, sebagaimana diatur dalam Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) sebagai berikut:

Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Oleh karena itu, dalam kasus Anda, pada dasarnya para ahli waris berhak untuk melakukan perbuatan hukum terhadap harta warisan, termasuk untuk menjual harta warisan dengan persetujuan seluruh ahli waris.

Baca juga: Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

Mengenai Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Lahan

Dalam hal ternyata harta warisan (tanah) sedang dikelola secara bersama-sama oleh para ahli waris dan pihak ketiga (yaitu Anda) berdasarkan suatu perjanjian kerja sama pengelolaan lahan, maka penjualan harta warisan tidak serta merta menghapuskan perjanjian kerja sama tersebut.

Untuk dapat menjawab pertanyaan Anda, setidak-tidaknya perlu untuk dipastikan hal-hal berikut ini :

1. Jangka waktu adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar belum berakhir; dan
2. Adanya larangan pengalihan hak atas tanah (lahan pasar) selama waktu kerja sama dalam adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar.

Dalam hal salah satu atau kedua kondisi di atas terpenuhi, maka tindakan ahli waris yang menjual lahan secara diam-diam sehingga mengakibatkan Anda tidak dapat meneruskan pengelolaan pasar merupakan tindakan ingkar janji/wanprestasi berupa ‘melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.’

Sebagai konsekuensinya, Anda dapat menempuh upaya hukum sebagai berikut:

1. Mengirim somasi/teguran terhadap ahli waris/pihak penjual

Penjelasan lebih lanjut mengenai somasi dan tips pembuatannya dapat Anda simak dalam Pengertian Somasi dan Cara Membuatnya.

2. Mengajukan gugatan wanprestasi

Apabila somasi tidak menyelesaikan permasalahan, dan tidak tercapai kesepakatan, Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi terhadap para ahli waris selaku pihak yang secara hukum memiliki tanah sebagai Para Tergugat, dan pihak pembeli tanah sebagai Turut Tergugat. Dalam hal ini, Turut Tergugat hanya tunduk pada isi putusan hakim di pengadilan, sebagaimana yang kami sarikan dari Kedudukan dan Konsekuensi Menjadi Turut Tergugat.

Adapun tuntutan yang dapat Anda ajukan diatur dalam Pasal 1243 dan 1267 KUH Perdata sebagai berikut:

Pasal 1243

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Pasal 1267

Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Berdasarkan kedua pasal di atas, maka Anda dapat memilih tuntutan sebagai berikut:[1]

1. Pemenuhan perjanjian;
2. Pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi;
3. Ganti rugi;
4. Pembatalan perjanjian;
5. Pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Referensi:

Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa), 1998.

[1] R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa), 1998, hal. 53