Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah

PERTANYAAN

Kantor kami melakukan penjualan aset tanah dan bangunan pada tahun 2022 akhir dan baru lunas tahun 2024 akhir. Namun akta jual belinya ditandatangani awal tahun 2025, permasalahan yang timbul kemudian dan menjadi pertanyaan kami adalah pengenaan pajak BPHTB didasarkan pada NJOP tahun berapa? Jika NJOP 2023 yang menjadi dasar pengenaan, siapa yang harus menanggung BPHTB? Mengingat kami telah melakukan penjualan di tahun 2022, serta kenaikan NJOP dari tahun 2022 s.d 2024. Kami keberatan jika harus menanggung pajak BPHTB penjualan. Mohon solusinya. Terima kasih.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jual-Beli Tanah, Begini Rumus Hitung BPHTB yang dibuat oleh Ikatan Kuasa Hukum dan Advokat Pajak Indonesia (IKHAPI) dan pertama kali dipublikasikan pada 28 Juni 2021.

KLINIK TERKAIT

Cara Menghitung Pajak Reklame Berjalan

30 Sep, 2025

Cara Menghitung Biaya Pajak Restoran

29 Sep, 2025

Pedoman Penghitungan Pajak Penghasilan

26 Sep, 2025

Penyelesaian Sengketa Pajak

24 Sep, 2025

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Objek dan Subjek BPHTB

Apa yang dimaksud dengan BPHTB? Menurut Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, yang dimaksud dengan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan atau BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

BPHTB ini termasuk pada pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf b UU 1/2022.

Kemudian objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan,[1] yang meliputi:[2]

1. pemindahan hak karena:
   1. jual beli;
   2. tukar-menukar;
   3. hibah;
   4. hibah wasiat;
   5. waris;
   6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
   7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
   8. penunjukan pembeli dalam lelang;
   9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
   10. penggabungan usaha;
   11. peleburan usaha;
   12. pemekaran usaha; atau
   13. hadiah; dan
2. pemberian hak baru karena:
   1. kelanjutan pelepasan hak; atau
   2. di luar pelepasan hak.

Lalu, yang dimaksud hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek BPHTB meliputi:[3]

1. hak milik;
2. hak guna usaha;
3. hak guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan
6. hak pengelolaan.

Namun, terdapat pengecualian objek BPHTB, yaitu perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan:[4]

1. untuk kantor pemerintah, pemerintahan daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik daerah;
2. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan peraturan menteri;
4. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
5. oleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
6. oleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
7. oleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
8. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kemudian, BPHTB yang bayar siapa? Perlu diketahui bahwa subjek pajak BPHTB diatur dalam Pasal 45 ayat (1) UU 1/2022, yang menyatakan bahwa subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Lalu, yang dimaksud wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.[5] Dengan demikian, yang membayar BPHTB adalah pihak pembeli.

Berkenaan dengan pertanyaan Anda, benar bahwa penjualan aset tanah dan bangunan yang dilakukan oleh kantor Anda merupakan objek BPHTB. Namun, sebagaimana kami jelaskan di atas bahwa pihak yang wajib membayar BPHTB adalah pihak pembeli bukan Anda selaku penjual.

Adapun, Anda sebagai penjual perlu membayar PPh pengalihan atas tanah dan/atau bangunan yang selengkapnya dapat Anda baca dalam artikel Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah.

Rumus Hitung BPHTB

Menurut Pasal 46 ayat (1) dan (2) UU 1/2022, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak (“NPOP”), yang ditetapkan sebagai berikut:

1. harga transaksi untuk jual beli;
2. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
3. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Akan tetapi, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada nilai jual objek pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.[6]

Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya, perlu kami tekankan bahwa pada dasarnya yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah NPOP seperti harga transaksi untuk jual beli tanah/bangunan. Namun, kami mengasumsikan bahwa NPOP tersebut lebih rendah dari NJOP, sehingga NJOP yang dijadikan dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP pada tahun terjadinya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kemudian, perlu diketahui bahwa perolehan hak kebendaan ini dilakukan dengan cara penyerahan benda (levering). Terhadap hak atas tanah dan/atau bangunan, levering dilakukan dengan akta autentik di muka pejabat pembuat akta tanah (PPAT).[7]

Selain itu, Pasal 48 huruf a UU 1/2022 menentukan saat terutangnya BPHTB ditetapkan pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli.

Oleh karena itu, dalam kasus Anda, NJOP yang berlaku adalah saat perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan terjadi yaitu saat penandatanganan akta jual beli, yang pada kasus Anda terjadi tahun 2025. Jika diasumsikan pada saat perolehan tersebut belum berlaku ketentuan baru mengenai NJOP 2025, maka yang digunakan adalah ketentuan NJOP 2024.

Baca juga: Cara Mengurus BPHTB Gratis di Jakarta

Lantas, bagaimana cara menghitung BPHTB? Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (“NPOPTKP”) dengan tarif BPHTB.[8] Berikut rumus perhitungan BPHTB secara sederhana:

Besaran pokok BPHTB= (NPOP – NPOPTKP) x tarif BPHTB

Catatan:

NPOP diganti dengan NJOP, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP.

Penjelasan:

NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB, yang besarannya paling sedikit Rp80 juta.[9] Khusus untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris, NPOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp300 juta.[10]

Kemudian, berapa tarif pajak BPHTB? Tarif BPHTB ditetapkan dengan peraturan daerah paling tinggi sebesar 5%.[11]

Oleh sebab itu, Anda perlu memeriksa pada ketentuan masing-masing daerah tempat tanah dan/atau bangunan yang diperjualbelikan itu berada.[12] Sebab, tarif BPHTB dan NPOPTKP yang menjadi rumus perhitungan besaran BPHTB ditetapkan oleh masing-masing daerah.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Referensi:

Abdulkadir Muhammad. Hukum Perdata Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2019.

[1] Pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (“UU 1/2022”)

[2] Pasal 44 ayat (2) UU 1/2022

[3] Pasal 44 ayat (3) UU 1/2022

[4] Pasal 44 ayat (4) UU 1/2022

[5] Pasal 45 ayat (2) UU 1/2022

[6] Pasal 46 ayat (3) UU 1/2022

[7] Abdulkadir Muhammad. Hukum Perdata Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2019, hal. 158

[8] Pasal 48 (1) UU 1/2022

[9] Pasal 46 ayat (4) dan (5) UU 1/2022

[10] Pasal 46 ayat (6) UU 1/2022

[11] Pasal 47 UU 1/2022

[12] Pasal 48 ayat (2) U 1/2022