Pengalihan Hak Tanggungan Tanpa Sepengetahuan Debitor

PERTANYAAN

Lima tahun yang lalu, paman saya meminjam uang kepada A sebanyak Rp50 juta tanpa jaminan. Namun, paman saya tidak sanggup membayarnya. Singkat cerita, paman saya baru-baru ini meminjam uang kepada bank dengan jaminan rumahnya (rumah kedua yang tidak ditempati), tapi paman saya tidak sanggup membayar kepada pihak bank. Lalu, si A melunasi utang paman saya ke bank dan rumah tersebut saat ini dikuasai oleh si A tanpa sepengetahuan paman saya. Langkah hukum apa yang dapat ditempuh paman saya?

INTISARI JAWABAN

Subrogasi atau perpindahan hak kreditor kepada pihak ketiga diperbolehkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Meskipun demikian, subrogasi memerlukan dokumen dan tata cara tertentu yang juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, di antaranya, yaitu adanya akta sebagai bukti peralihan dan pendaftaran hak tanggungan yang baru beralih di kantor pertanahan. Namun, apakah peralihan tersebut mengakibatkan objek jaminan dapat langsung dieksekusi oleh kreditor baru?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Jaminan dalam Perjanjian Utang Piutang

Kami mengasumsikan setiap hubungan utang piutang antar para pihak berlandaskan pada perjanjian secara tertulis. Perjanjian utang piutang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), secara khusus Pasal 1754 KUH Perdata yang selengkapnya berbunyi:

 

Pinjam pakai habis adalah suatu perjanjian, yang menentukan pihak pertama menyerahkan sejumlah barang yang dapat habis terpakai kepada pihak kedua dengan syarat bahwa pihak kedua itu akan mengembalikan barang sejenis kepada pihak pertama dalam jumlah dan keadaan yang sama.

 

Selain itu, Pasal 1131 KUH Perdata menyatakan bahwa:

 

Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitor, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitor itu.

 

Berdasarkan bunyi pasal-pasal tersebut, utang piutang adalah perjanjian di mana benda debitor menjadi jaminan untuk utang piutang tersebut. H. Salim H. S. dalam buku Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia (hal. 7) menyatakan bahwa jaminan yang diserahkan kepada kreditor adalah jaminan materiil dan imateriil. Jaminan materiil merupakan jaminan yang berupa hak-hak kebendaan, seperti jaminan atas benda bergerak. Jaminan imateriil merupakan jaminan non kebendaan (hal. 7).

 

Jenis jaminan yang berlaku adalah (hal. 25):

1. Gadai;
2. Hak tanggungan;
3. Jaminan fidusia;
4. Hipotek atas kapal laut dan pesawat udara;
5. Borg atau penanggungan;
6. Tanggung-menanggung; dan
7. Perjanjian garansi.

 

Masih bersumber pada buku yang sama, ruang lingkup jaminan dibagi dua, yaitu jaminan umum dan jaminan khusus (hal. 8). Jaminan khusus dibagi menjadi dua macam, yaitu jaminan kebendaan dan jaminan perorangan. Jaminan kebendaan meliputi jaminan benda bergerak dan jaminan benda tidak bergerak, termasuk hak tanggungan (hal.8 – 9).

 

Jaminan berupa Hak Tanggungan

Kami mengasumsikan jaminan rumah yang Anda terangkan didasarkan atas hak tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”). Pasal 1 angka 1 UUHT menerangkan bahwa:

 

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

 

Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan.[1] Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.[2]

 

Menurut hemat kami, paman Anda merupakan pemberi hak tanggungan, karena mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan. Sedangkan, bank merupakan pemegang hak tanggungan yang berkedudukan sebagai kreditor atau pihak yang berpiutang.

 

Subrogasi dalam Utang Piutang

Kehadiran si A (kreditor pertama) yang melunasi utang Paman Anda kepada bank dapat disebut dengan subrogasi. Mengacu pada Pasal 1400 KUH Perdata dijelaskan bahwa subrogasi atau perpindahan hak kreditor kepada seorang pihak ketiga yang membayar kepada kreditor, dapat terjadi karena persetujuan atau karena undang-undang.

 

Dalam artikel Permasalahan Cessie dan Subrogasi, dijelaskan mengenai subrogasi akibat perjanjian diatur dalam Pasal 1401 KUH Perdata dan subrogasi karena undang-undang diatur dalam Pasal 1402 KUH Perdata. Artikel tersebut mengutip Suharnoko, et.al yang menyatakan bahwa subrogasi menurut undang-undang berarti subrogasi terjadi tanpa perlu persetujuan antara pihak ketiga dengan kreditor lama, maupun antara pihak ketiga dengan debitor.

 

Selain itu, Pasal 16 ayat (1) UUHT berbunyi:

 

Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.

 

Maka dari itu, jika piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena subrogasi, hak tanggungan tersebut juga ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.

 

Peralihan hak tanggungan tersebut kemudian wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada kantor pertanahan.[3] Kemudian, beralihnya hak tanggungan kepada pihak ketiga mulai berlaku pada hari tanggal pencatatan pada buku tanah, yaitu tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan atau hari berikutnya jika hari ketujuh jatuh pada hari libur.[4]

 

Penjelasan Pasal 16 ayat (1) UUHT menerangkan bahwa peralihan hak tanggungan terjadi karena hukum, sehingga hal tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pencatatan cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor yang baru.

 

Dengan demikian, apabila memang benar terjadi pengalihan piutang melalui subrogasi antara kreditor pertama dengan bank, maka dibutuhkan:

1. Akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor yang baru; dan
2. Pendaftaran beralihnya hak tanggungan oleh kantor pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah hak tanggungan dan buku tanah hak atas tanah obyek hak tanggungan serta pada salinan sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.[5]

 

Baca juga: Mekanisme Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik

 

Kami sarankan kepada Anda untuk melakukan konfirmasi dan meminta bukti atau akta ke bank maupun kepada kreditor pertama terkait pengalihan piutang terlebih dahulu, lalu mencari tahu apakah hak tanggungan yang melekat kini pada kreditor pertama telah didaftarkan kepada kantor pertanahan. Jika pengalihan piutang tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya, maka kreditor pertama tidak memiliki hak atas jaminan dalam utang piutang antara Anda dan bank.

 

Pembaruan Utang

Pembaruan utang adalah salah satu alasan hapusnya perikatan sebagaimana diatur dalam Pasal 1381 KUH Perdata. Pasal 1413 KUH Perdata menerangkan bahwa ada tiga macam jalan untuk pembaruan utang, yaitu:

1. Bila seorang debitor membuat suatu perikatan utang baru untuk kepentingan kreditor yang menggantikan utang lama, yang dihapuskan karenanya;
2. Bila seorang debitor baru ditunjuk untuk menggantikan debitor lama, yang oleh kreditor dibebaskan dan perikatannya;
3. Bila sebagai akibat suatu persetujuan baru seorang kreditor baru ditunjuk untuk menggantikan kreditor lama, yang terhadapnya debitor dibebaskan dan perikatannya.

 

Berdasarkan bunyi pasal tersebut, menurut hemat kami, subrogasi adalah alasan terjadinya pembaruan utang di antara paman Anda dengan kreditor pertama, sehingga perikatan antara paman Anda dengan bank menjadi hapus.

 

Maka dari itu, batas waktu untuk pembayaran utang dalam perikatan baru antara paman Anda dengan kreditor pertama saat ini tidak mengikuti batas waktu yang berlaku dalam perikatan paman Anda dan bank yang telah hapus itu, karena perikatan antar paman Anda dengan kreditor pertama adalah perikatan baru, lain dari perikatan dengan bank.

 

Menurut hemat kami, pembaruan utang dan batas waktu tersebut menyebabkan kreditor pertama tidak dapat langsung mengeksekusi objek jaminan hak tanggungan (rumah), melainkan harus tetap bersepakat dan membuat perjanjian baru dengan paman Anda terkait pembayaran utang tersebut dilengkapi dengan batas waktu barunya.

 

Perbuatan Melawan Hukum dan Wanprestasi

Perbuatan yang dilakukan kreditor pertama yang tiba-tiba menguasai rumah tanpa sepengetahuan paman Anda dapat disebut sebagai perbuatan melawan hukum.

 

Pasal 1365 KUH Perdata menerangkan bahwa:

 

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut

 

Munir Fuady dalam buku Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer menjelaskan bahwa perbuatan melawan hukum meliputi (hal. 11):

1. Perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
2. Yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
3. Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
4. Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan; atau
5. Perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memerhatikan kepentingan orang lain.

 

Menurut hemat kami, perbuatan kreditor pertama tersebut dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum jika memang belum ada pendaftaran terkait pembaruan status hak tanggungan di kantor pertanahan dan/atau belum ada perjanjian baru di antara paman Anda dan kreditor pertama, namun kreditor pertama sudah menempati rumah yang menjadi objek hak tanggungan.

 

Dikutip dari artikel Perlukah Pemberitahuan Kepada Debitor Dalam Pengalihan Piutang?, Anda juga dapat mengajukan gugatan atas wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 jo. Pasal 1238 KUH Perdata jika perjanjian utang piutang antara paman Anda dengan bank ternyata mencantumkan klausula perihal syarat-syarat pengalihan hak dan kewajiban berdasarkan perjanjian tersebut.

 

Pada praktiknya, ada klausula yang menyebutkan bahwa apabila terdapat pengalihan hak dan kewajiban baik sebagai kreditor atau debitor, pihak yang mengalihkan hak dan kewajiban harus/wajib memberitahukan kepada pihak lainnya atau bahkan harus mendapatkan persetujuan dari pihak lainnya. Maka dari itu, jika pengalihan hak tanggungan terjadi tanpa sepengetahuan dan/atau izin paman Anda, pihak bank telah wanprestasi.

 

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

 

Referensi:

1. Munir Fuady. Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2013;
2. Salim H. S. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2017.

 

---

[1] Pasal 8 ayat (1) UUHT

[2] Pasal 9 UUHT

[3] Pasal 16 ayat (2) UUHT

[4] Pasal 16 ayat (4) dan (5) UUHT

[5] Pasal 16 ayat (3) UUHT