Jual Beli Tanah Tanpa Akta PPAT, Apakah Sah?

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Akta Notaris untuk Transaksi Pertanahan yang dibuat oleh Shanti Rachmadsyah, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada 07 Juni 2010.

KLINIK TERKAIT

Ketentuan Wilayah Kerja PPAT dalam Jual Beli Tanah

28 Okt, 2026

Ini Biaya yang Harus Dibayar Pembeli Tanah

27 Jul, 2026

Langkah Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah yang Tak Bersertifikat

24 Jun, 2026

Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

10 Jun, 2026

Seluruh informasi hukum dalam Klinik Hukumonline disediakan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Silakan mempelajari Pernyataan Penyangkalan untuk informasi selengkapnya. Untuk memperoleh nasihat hukum yang sesuai dengan kasus Anda, silakan berkonsultasi langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Peralihan Hak Atas Tanah

Pejabat pembuat akta tanah (“PPAT”) berdasarkan Pasal 1 angka 1 PP 37/1998 PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Adapun, perbuatan hukum tertentu tersebut meliputi:[1]

1. jual beli;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik;
7. pemberian hak tanggungan;
8. pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan.

Lebih lanjut, Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

Artinya, akta PPAT merupakan bukti yang digunakan untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah. Akta PPAT menjadi dasar bagi kantor pertanahan untuk memproses perubahan data pendaftaran tanah akibat perbuatan hukum yang dilakukan para pihak.

Meski demikian, Pasal 37 ayat (2) PP 24/1997 memberikan pengecualian terbatas. Dalam keadaan tertentu yang ditentukan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan pemindahan hak atas bidang tanah hak milik yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia berdasarkan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, apabila kebenarannya dinilai cukup untuk keperluan pendaftaran.

“Keadaan tertentu” tersebut yaitu untuk daerah-daerah yang terpencil dan belum ditunjuk PPAT sementara, untuk memudahkan rakyat melaksanakan perbuatan hukum mengenai tanah.[2]

Pemberian Hak Tanggungan

Kami mengasumsikan bahwa akta PPAT tentang hak tanggungan adalah APHT. Berdasarkan Pasal 10 ayat (2) UU 4/1996, pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (“APHT”) oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

APHT ini merupakan akta yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.[3]

Pemberian hak tanggungan ini wajib didaftarkan pada kantor pertanahan dan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganan, PPAT wajib mengirimkan APHT ke kantor pertanahan.[4]

Dengan demikian, untuk pemberian hak tanggungan, pada dasarnya harus dibuat dengan akta PPAT yaitu APHT. Sebab, PPAT-lah yang akan mendaftarkan hak tanggungan tersebut ke kantor pertanahan.

Jual Beli Tanah Tanpa Akta PPAT, Apakah Sah?

Menjawab pertanyaan Anda mengenai keabsahan transaksi jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan atau tanpa akta PPAT, secara perdata, perbuatan tersebut sah.

Sebagaimana dijelaskan dalam artikel Akta Autentik dan Akta di Bawah Tangan, Sementara itu, Pasal 1874 KUH Perdata akta di bawah tangan merupakan akta yang dibuat tanpa perantara pejabat umum. Akta di bawah tangan ini digunakan dalam suatu perjanjian seperti jual beli, sewa-menyewa, dan lain-lain.

Akta di bawah tangan dinyatakan sah jika memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.

Namun, perjanjian di bawah tangan tidak dapat digunakan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah di kantor pertanahan. Sebab, sebagaimana kami jelaskan di atas, peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada prinsipnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

[1] Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

[2] Penjelasan Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

[3] Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU 4/1996”).

[4] Pasal 13 ayat (1) dan (2) UU 4/1996.