Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Bisa Menjadi Pemegangnya

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Dapat Menjadi Pemegangnya yang dibuat oleh Arasy Pradana A. Azis, S.H., M.H. dan pertama kali dipublikasikan pada tanggal 18 Juni 2020.

KLINIK TERKAIT

Bisakah Mensertifikatkan Tanah Hibah Tanpa Akta?

30 Okt, 2025

Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah

08 Okt, 2025

Apakah Keturunan PKI Boleh Memiliki Tanah?

02 Okt, 2025

Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah

02 Okt, 2025

Seluruh informasi hukum dalam Klinik Hukumonline disediakan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Silakan mempelajari Pernyataan Penyangkalan untuk informasi selengkapnya. Untuk memperoleh nasihat hukum yang sesuai dengan kasus Anda, silakan berkonsultasi langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Jenis Hak Penguasaan Atas Tanah

Sebelum membahas jenis hak penguasaan atas tanah, perlu diketahui terlebih dahulu definisi dari hak atas tanah itu sendiri. H. M. Arba dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia (hal. 84) menjelaskan bahwa rumusan Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA mendefinisikan hak atas tanah adalah hak yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Terkait jenis hak penguasaan atas tanah, dalam buku yang sama dijelaskan bahwa mengenai hukum tanah terdapat jenis hak penguasaan atas tanah yang dapat disusun secara hierarkis sebagai berikut: (hal. 85-86)

1. hak bangsa Indonesia;
2. hak menguasai dari negara;
3. hak ulayat masyarakat-masyarakat hukum ada sepanjang menurut kenyataannya masih ada;
4. hak-hak individual atau hak-hak perorangan yang terdiri dari:
   1. hak-hak atas tanah yang terdiri atas hak primer dan hak sekunder;
   2. hak-hak atas air dan ruang angkasa;
   3. hak wakaf;
   4. hak tanggungan atas tanah.

Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Primer

Kami asumsikan jenis-jenis hak atas tanah menurut UUPA sebagaimana Anda maksud dalam pertanyaan adalah hak individual atas tanah yang bersifat primer. Hak-hak atas tanah tersebut diatur dalam ketentuan Pasal 16 ayat (1) UUPA, yang mengatur bahwa hak-hak atas tanah yang bersifat primer, antara lain:

1. hak milik;
2. hak guna usaha (“HGU”);
3. hak guna bangunan (“HGB”);
4. hak pakai;
5. hak sewa;
6. hak membuka tanah;
7. hak memungut-hasil hutan;
8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang.

Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[1]

Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.[2] Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia juga tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.[3]

Menurut hukum adat, terjadinya hak milik diatur dengan peraturan pemerintah.[4] Selain itu, hak milik dapat juga terjadi karena:[5]

1. penetapan pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan;
2. dengan peraturan pemerintah;
3. ketentuan undang-undang.

Hak milik hapus apabila:[6]

1. Tanahnya jatuh kepada negara:
   1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;
   2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
   3. karena ditelantarkan;
   4. karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA;
2. Tanahnya musnah.

Hak Guna Usaha

HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.[7]

Jangka waktu usaha diatur lebih lanjut dalam Pasal 22 ayat (1) PP 18/2021, yang menyatakan bahwa hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi tanah negara dan tanah hak pengelolaan,[8] dengan tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.[9]

Adapun, yang dapat mempunyai HGU adalah:[10]

1. warga negara Indonesia;
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[11] HGU hapus karena:[12]

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
2. Dibatalkan haknya oleh menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dan/atau Pasal 28;
   2. cacat administrasi; atau
   3. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
3. Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut berdasarkan undang-undang;
7. Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
8. Ditetapkan sebagai tanah musnah;
9. Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah, untuk hak guna usaha di atas tanah hak pengelolaan; atau
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.[13]

Baca juga: Jangka Waktu Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Bangunan

HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.[14]

Tanah yang dapat diberikan dengan HGB meliputi:[15]

1. tanah negara;
2. tanah hak pengelolaan; dan
3. tanah hak milik

HGB yang di atas tanah dan tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.[16] Sedangkan, HGB di atas tanah hak milik dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.[17]

Kemudian, yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.[18] HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[19]

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGB, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Apabila HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan syarat hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.[20]

Baca juga:Wewenang Kantor Pertanahan Menolak Perpanjangan HGB

Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.[21]

Hak pakai terdiri atas:[22]

1. Hak pakai dengan jangka waktu, yang diberikan kepada:[23]
   1. warga negara Indonesia;
   2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
   3. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
   4. badan keagamaan dan sosial; dan
   5. orang asing;
2. Hak pakai selama dipergunakan, yang diberikan kepada:[24]
   1. instansi pemerintah pusat;
   2. pemerintah daerah;
   3. pemerintah desa; dan
   4. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Bagi pemegang hak pakai yang tidak lagi memenuhi syarat di atas dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak pakai kepada pihak lain yang memenuhi syarat.[25] Jika dalam jangka waktu di atas haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, maka hak tersebut hapus karena hukum.[26]

Tanah yang dapat diberikan hak pakai dengan jangka waktu adalah tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak pengelolaan.[27] Sedangkan, tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai selama dipergunakan adalah tanah negara dan tanah hak pengelolaan.[28]

Terkait dengan jangka waktu hak pakai, untuk hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.[29] Sedangkan, untuk hak pakai dengan jangka waktu di atas tanah hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberi hak pakai di atas tanah hak milik.[30]

Untuk hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.[31]

Hak Sewa untuk Bangunan

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.[32]

Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:[33]

1. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

Perjanjian sewa tanah ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.[34]

Selanjutnya, Yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah:[35]

1. warga negara Indonesia;
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Pengelolaan Atas Tanah

Dalam pertanyaan Anda juga menanyakan soal hak pengelolaan atas tanah. Pada dasarnya hak pengelolaan atas tanah tidak dikenal dalam UUPA. Namun, hal tersebut diatur di dalam PP 18/2021.

Hak pengelolaan atas tanah adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan.[36] Hak pengelolaan ini berasal dari tanah negara dan tanah ulayat.[37]

Hak pengelolaan atas tanah yang berasal dari tanah negara diberikan kepada:[38]

1. instansi pemerintah pusat;
2. pemerintah daerah;
3. badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
4. badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
5. badan bank tanah; atau
6. badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat.

Untuk hak pengelolaan yang berasal dari tanah ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.[39]

Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Sekunder

H. M. Arba dalam buku yang sama menerangkan bahwa hak sekunder adalah hak yang sifatnya bertentangan dengan undang-undang karena mengandung unsur pemerasan dan penindasan, sehingga diusahakan hapusnya dalam waktu singkat (hal. 126).

Contoh hak seperti ini adalah hak gadai tanah, hak usaha bagi hasil, hak sewa tanah pertanian, dan hak menumpang.[40]

Patut diperhatikan dalam artikel Perbedaan Peralihan dengan Pembebanan Hak Atas Tanah, praktisi hukum Irma Devita Purnamasari memiliki pendapat yang berbeda mengenai penggolongan hak atas tanah primer dan sekunder ini. Menurutnya, hak atas tanah primer terbatas pada hak yang diberikan langsung oleh negara, seperti hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.

Sementara hak atas tanah sekunder adalah hak yang timbul atau dibebankan di atas hak atas tanah yang sudah ada, mencakup HGU, HGB, hak pengelolaan, hak sewa, hak membuka tanah dan memungut hasil hutan, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak gadai tanah dan hak tanggungan atas tanah.

Jenis-jenis Peralihan Hak Atas Tanah

Pada dasarnya terkait peralihan hak atas tanah dapat melalui 2 cara, yaitu dengan cara beralih dan dialihkan. Berikut penjelasannya:[41]

1. Beralih artinya bahwa peralihan hak atas tanah tanpa melalui suatu perbuatan hukum tertentu, dalam arti bahwa hak atas tanah tersebut demi hukum beralih dengan sendirinya. Contohnya seperti peralihan hak atas tanah karena pewarisan.
2. Dialihkan atau pemindahan hak adalah berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang dilakukan dengan sengaja oleh pemegang haknya kepada pihak lain. Contohnya seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemberian menurut adat, pemasukan dalam perusahaan atau “inbreng” dan hibah wasiat atau “legaat”.

Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Referensi:

H. M. Arba. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta:

[1] Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”)

[2] Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA

[3] Pasal 21 ayat (4) UUPA

[4] Pasal 22 ayat (1) UUPA

[5] Pasal 22 ayat (2) UUPA

[6] Pasal 27 UUPA

[7] Pasal 28 ayat (1) dan Pasal 29 ayat (1) UUPA

[8] Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”)

[9] Pasal 28 ayat (2) UUPA

[10] Pasal 30 ayat (1) UUPA

[11] Pasal 28 ayat (3) UUPA

[12] Pasal 31 PP 18/2021

[13] Pasal 20 ayat (2) UUPA

[14] Pasal 35 ayat (1) UUPA

[15] Pasal 36 PP 18/2021

[16] Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021

[17] Pasal 37 ayat (2) PP 18/2021

[18] Pasal 38 ayat (1) PP 18/2021

[19] Pasal 35 ayat (3) PP 18/2021

[20] Pasal 38 ayat (2) UUPA

[21] Pasal 41 ayat (1) UUPA

[22] Pasal 49 ayat (1) PP 18/2021

[23] Pasal 49 ayat (2) PP 18/2021

[24] Pasal 49 ayat (3) PP 18/2021

[25] Pasal 50 ayat (1) PP 18/2021

[26] Pasal 50 ayat (2) PP 18/2021

[27] Pasal 51 ayat (1) PP 18/2021

[28] Pasal 51 ayat (2) PP 18/2021

[29] Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021

[30] Pasal 52 ayat (3) PP 18/2021

[31] Pasal 52 ayat (2) PP 18/2021

[32] Pasal 44 ayat (1) UUPA

[33] Pasal 44 ayat (2) UUPA

[34] Pasal 44 ayat (3) UUPA

[35] Pasal 45 UUPA

[36] Pasal 1 angka 3 PP 18/2021

[37] Pasal 4 PP 18/2021

[38] Pasal 5 ayat (1) PP 18/2021

[39] Pasal 5 ayat (2) PP 18/2021

[40] Pasal 53 ayat (1) UUPA

[41] H. M. Arba. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika, 2015, hal. 145-146