Senin, 10 Juni 2013
Dibaca: 41848
Pertanyaan :
Perbedaan Hak Milik atas Tanah dengan Rumah Susun
Apakah perbedaan Hak Milik menurut UUPA No 5 Tahun 1960 dengan menurut UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun? Terima kasih.
Jawaban :

Pengertian Hak milik dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) diatur dalam Pasal 20 ayat (1) yang berbunyi:

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah …

 

Penjelasan Pasal 20 UUPA mengatakan bahwa hak milik adalah hak yang "terkuat dan terpenuh" yang dapat dipunyai orang atas tanah. Kata-kata "terkuat dan terpenuh" itu bermaksud untuk membedakannya dengan hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai dan lain-lainnya, yaitu untuk menunjukkan, bahwa di antara hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang "ter" (artinya: paling)-kuat dan terpenuh.

 

Prof. Boedi Harsono dalam bukunya yang berjudul Hukum Agraria Indonesia menjelaskan bahwa hak milik adalah hak yang turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dan memberikan kewenangan untuk menggunakannya bagi segala macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas, sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu.

 

Mengenai kepemilikan atas satuan rumah susun, bentuk kepemilikan yang dikenal adalah Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (“SHMRS”). SHMRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun. Bentuk Hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya.

 

Pasal 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) berbunyi:

Hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

Definisi dari beberapa istilah yang disebut dalam Pasal 46 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:

1.    Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. (lihat Pasal 1 angka 4 UU Rumah Susun).

2.    Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. (lihat Pasal 1 angka 5 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan “bagian bersama”, antara lain, adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).

3.    Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. (lihat Pasal 1 angka 6 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan “benda bersama”, antara lain, adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).

 

Terkait dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang memiliki hubungan erat dengan kepemilikan satuan unit rumah susun ini, Erwin Kallo dkk dalam buku berjudul Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium, Apartemen, dan Rusunami), menjelaskan bahwa kepemilikan perseorangan ialah hak kepemilikan seseorang yang telah membeli satuan unit rumah susun. Unit di sini adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Hak perseorangan ini biasanya akan tergambar dalam pertelaan rumah susun. Pertelaan adalah penunjukan yang jelas atas batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, beserta Nilai Perbandingan Proporsionalnya (NPP) beserta uraiannya. Mengenai luas/ukuran unit satuan rumah susun (“sarusun”) akan terlihat terlihat dan diuraikan dalam SHM Sarusun masing-masing pemilik (hal. 59).

 

Dari uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa hak milik dalam UUPA adalah hak terkuat dan terpenuh yang dimiliki orang atas tanah. Sedangkan, yang dimaksud dengan hak milik dalam UU Rumah Susun adalah Hak Milik Atas Rumah Susun (HMRS), yakni kepemilikan yang terpisah dari tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama. Dengan demikian, kepemilikan yang dimaksud adalah kepemilikan perseorangan yang didapat dari membeli satuan unit rumah susun (sarusun).

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.    Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

 

Referensi:

1.    Boedi Harsono. 1997. Hukum Agraria Indonesia. Djambatan: Jakarta.

2.    Erwin Kallo dkk. 2009. Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium, Apartemen, dan Rusunami). Minerva Athena Pressindo: Jakarta.

 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Justika.com adalah terknologi terbaru hukumonline yang bekerja sebagai pusat informasi yang mempertemukan antara pencari bantuan hukum dan para profesional hukum dibidangnya masing-masing.

Temukan profesional hukum sesuai dengan permasalahan anda didalam jaringan justika.com
MITRA : Bung Pokrol
Tri Jata Ayu Pramesti mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Indonesia pada 2011 dengan mengambil Program Kekhususan IV (Hukum tentang Kegiatan Ekonomi).