Dalam praktik korporasi, aset tanah kerap dianggap memiliki kepastian hukum selama dokumen kepemilikannya lengkap. Padahal, berbagai persoalan masih dapat muncul akibat ketidaksesuaian antara status hukum, struktur kepemilikan, dan penguasaan riil di lapangan, serta risiko yang tidak tampak dalam dokumen formal pada tahap awal transaksi maupun due diligence.
Partner Nurjadin Sumono Mulyadi & Partners (NSMP), Diki Andikusumah, menjelaskan representasi dan jaminan berfungsi menerjemahkan temuan due diligence ke dalam pernyataan yang mengikat secara kontraktual. Melalui klausul tersebut, penjual merupakan pemilik sah yang berwenang mengalihkan tanah.
Sedangkan sengketa merupakan tidak ada klaim/litigasi material yang belum diungkapkan. Kemudian termasuk juga soal Surat Keputusan (SK) Hak Guna Bangunan (HGB), hak tanggungan atau jaminan, zoning, dan informasi due diligence.
"Klausul warranty menjadi dasar klaim apabila pernyataan ternyata tidak benar," ujarnya dalam Pelatihan Hukumonline 2026: Strategi Pengamanan Aset Tanah Melalui Due Diligence, Proteksi Kontrak dan Manajemen Sengketa, Selasa (30/6/2026).
Baca juga:
- Due Diligence dan Kontrak Jadi Kunci Cegah Sengketa Tanah Korporasi
- Sertifikat Tanah Belum Jamin Bebas Sengketa, Korporasi Perlu Perkuat Due Diligence
Diki menjelaskan, tidak semua temuan due diligence dapat langsung dibawa ke tahap closing. Risiko yang bersifat material, seperti sengketa aktif atau hak tanggungan yang belum di-roya, harus diselesaikan terlebih dahulu sebagai syarat pendahuluan.
Sementara itu, transaksi tetap dapat dilanjutkan dengan pemenuhan sejumlah persyaratan. Seperti penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), persetujuan Badan Pertanahan Nasional (BPN), penyelesaian kewajiban perpajakan, perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB), pengukuran resmi, dan pembaruan block plan. Closing baru dapat dilakukan setelah seluruh persyaratan tersebut dipenuhi, diverifikasi, dan diserahkan sebagai closing deliverables.
“Risiko material dijadikan prasyarat, bukan sekadar catatan dalam laporan,” jelasnya.
Ia menambahkan, sejumlah risiko dapat dimitigasi melalui klausul kontrak, seperti warranty, condition precedent, covenant, indemnity, dan limitation of liability. Namun, sejumlah aspek tetap harus diverifikasi langsung di lapangan, antara lain okupasi, akses lokasi, batas fisik tanah, keberadaan bangunan atau tanaman, serta penggunaan aktual tanah.
Dalam kesempatan yang sama, Associate Nurjadin Sumono Mulyadi & Partners (NSMP), Azharaya Fawzia Prasetio, mengatakan hasil due diligence pada akhirnya harus mampu mengidentifikasi risiko yang berkaitan dengan struktur kepemilikan, nominee, hingga kelayakan suatu transaksi.
Menurutnya, transaksi dengan tingkat risiko rendah umumnya ditandai oleh kelengkapan dokumen, tidak adanya sengketa, serta penguasaan fisik tanah yang jelas sehingga dapat dilanjutkan dengan closing deliverables sesuai prosedur standar.
Sementara itu, transaksi dengan risiko menengah biasanya masih menyisakan kesenjangan administratif. Seperti perlunya penyelesaian roya atau perbaikan dokumen, sehingga memerlukan perlindungan tambahan melalui condition precedent (CP), indemnity, maupun price adjustment.
Adapun transaksi dengan risiko tinggi ditandai oleh adanya sengketa kepemilikan, nominee atau struktur kepemilikan yang tidak transparan, maupun tanah yang masih dikuasai pihak lain. Dalam kondisi tersebut, perusahaan perlu mempertimbangkan untuk no-go atau melakukan restrukturisasi transaksi.
"Tujuan akhir due diligence adalah menentukan apakah suatu transaksi masih bankable, enforceable, dan commercially viable," pungkasnya.
