Penyelesaian sengketa konsumen di sektor perumahan membutuhkan mekanisme khusus di luar jalur peradilan umum, karena karakteristik sengketa perumahan tidak hanya berkaitan dengan transaksi jual beli, tetapi juga mencakup persoalan pembangunan, penyerahan unit, hingga pengelolaan hunian.
Hal tersebut membuat Rancangan Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (RUU PKP) diharapkan dapat mengakomodasi pembentukan Tribunal Perumahan.
Urgensi pembentukan mekanisme tersebut sejalan dengan tingginya pengaduan konsumen di sektor perumahan. Berdasarkan data layanan pengaduan Bantuan Edukasi dan Asistensi Ramah untuk Perlindungan Konsumen Perumahan (Benar-PKP) milik Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) per 26 Oktober 2026, tercatat sebanyak 2.895 pengaduan konsumen.
Dari jumlah tersebut, 1.988 pengaduan atau 68,7% di antaranya telah selesai ditindaklanjuti secara administratif. Sementara itu, 907 pengaduan atau 31,3% lainnya masih dalam proses.
Ahli Hukum Perumahan sekaligus Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila M. Ilham Hermawan mengingatkan bahwa penyelesaian administratif pengaduan tidak serta-merta menandakan sengketa antara konsumen dan pengembang telah berakhir.
“Pengaduan yang telah selesai ditindaklanjuti belum tentu berarti sengketanya telah selesai. Bisa saja proses administrasi pengaduannya telah dilakukan, tetapi persoalan hukum antara konsumen dan pengembang masih memerlukan penyelesaian lebih lanjut,” ungkap kata Ilham kepada Hukumonline, Selasa (3/11/2026).
Menurut Ilham, mekanisme penyelesaian sengketa perumahan yang diatur dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang PKP, serta Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun masih mengedepankan musyawarah.
Apabila tidak tercapai kesepakatan, para pihak dapat menempuh jalur litigasi melalui peradilan umum atau alternatif penyelesaian sengketa (APS).
Akan tetapi, mekanisme tersebut dinilai belum sepenuhnya mengakomodasi karakteristik sengketa perumahan yang memiliki hubungan hukum berkelanjutan (continuing legal relationship).
Hubungan antara konsumen dan pengembang tidak berhenti pada transaksi pembelian, melainkan berlanjut sejak tahap pemasaran, penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), pembangunan, penyerahan unit, hingga pengelolaan hunian dan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Baca juga:
- Bank Indonesia dan Kementerian PKP Sepakat Rumuskan Kebijakan Pembiayaan Sektor Perumahan
- Menteri PKP Segera Teken Rapermen tentang Bedah Rumah
Atas dasar itu, Ilham mengusulkan pembentukan Tribunal Perumahan dengan kewenangan terpadu. Lembaga tersebut diharapkan dapat menangani sengketa transaksi pembelian, sekaligus persoalan pengelolaan hunian bertingkat dalam satu sistem adjudikasi yang terintegrasi.
“RUU Perumahan harus mulai mengatur pembentukan Tribunal Perumahan. Ini momentum untuk membangun sistem penyelesaian sengketa yang lebih sesuai dengan karakteristik sektor perumahan, bukan sekadar mempertahankan mekanisme yang selama ini tersedia,” paparnya.
Sebagai pembanding, Ilham menunjuk praktik di sejumlah negara, antara lain Malaysia yang memiliki Housing Development Tribunal dan Strata Management Tribunal, serta Filipina yang mengoperasikan Human Settlements Adjudication Commission (HSAC).
Dia juga mengingatkan bahwa pembentukan Tribunal Perumahan dalam RUU PKP perlu dirancang secara cermat. Pengaturan tersebut setidaknya harus memperjelas kedudukan kelembagaan, kompetensi absolut, prosedur pemeriksaan, hingga kekuatan eksekusi putusan agar dapat memberikan kepastian hukum bagi konsumen perumahan.
Skema Omnibus
Di sisi lain, pemerintah tengah mempercepat penyelesaian RUU PKP yang disiapkan menggunakan skema omnibus law. Rancangan beleid tersebut telah rampung disusun pemerintah, dan kini menunggu proses lanjutan untuk beralih menjadi RUU inisiatif Dewan Perwakilan Rakyat (DPR).
Pelaksana Tugas (Plt.) Direktur Jenderal Tata Kelola dan Pengendalian Risiko Kementerian PKP Roberia mengatakan, penyusunan RUU PKP bertujuan mempermudah masyarakat memperoleh hunian, baik rumah tapak maupun rumah susun.
“Naskah akademik sudah selesai. Naskah RUU PKP sendiri juga sudah kita selesaikan. Saat ini kita berusaha sesuai hukumnya pembentukan suatu undang-undang untuk berpindah dari inisiatif pemerintah menjadi inisiatif DPR,” ungkap Roberia beberapa waktu lalu.
Percepatan penyusunan RUU PKP juga berlangsung di tengah sejumlah perkembangan hukum di sektor perumahan. Di antaranya Putusan Mahkamah Konstitusi (MK) No. 96/PUU-XXII/2024 yang membatalkan Undang-Undang tentang Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), serta Putusan MK No. 198/PUU-XXIII/2025 yang membatalkan Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Dengan demikian, RUU PKP tidak hanya diharapkan menyelaraskan berbagai ketentuan yang selama ini mengatur sektor perumahan, tetapi juga menjawab kebutuhan pembaruan mekanisme perlindungan konsumen dan penyelesaian sengketa.
