Pertanahan & Properti

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah karena Jual Beli

Bacaan 7 Menit
Cara Balik Nama Sertifikat Tanah karena Jual Beli

Pertanyaan

Saya baru membeli tanah SHM dan ingin balik nama sertifikat tanahnya atas nama saya, tetapi karena tempat tinggal penjual sudah beda pulau (jauh), apakah bisa balik nama sertifikat tanpa penjual? Mohon penjelasannya juga bagaimana cara mengurus balik nama sertifikat tanah dan berapa biaya yang perlu saya keluarkan?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Perubahan data yuridis pada sertifikat tanah karena peralihan hak atas tanah karena jual beli atau biasa kita sebut dengan proses ‘balik nama’ dapat dilakukan dengan beberapa tahapan. Langkah pertama yang harus dilakukan adalah membuat akta jual beli kepada PPAT. Lalu, bagaimana langkah selanjutnya untuk melakukan balik nama sertifikat tanah? Berapa biaya yang diperlukan?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Balik Nama Sertifikat Tanah yang dibuat oleh Shanti Rachmadsyah, S.H.  dan pertama kali dipublikasikan pada Selasa, 24 Agustus 2010.

 

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah

  1. Membuat Akta Jual Beli ke PPAT

Pertama-tama, yang perlu Anda lakukan adalah membuat akta jual beli. Balik nama sertifikat tanah karena jual beli merupakan bagian dari perubahan data yuridis berupa peralihan hak karena jual beli.[1]

Peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta jual beli (“AJB”) yang dibuat oleh PPAT. Akta juga bisa tidak dibuat oleh PPAT dalam keadaan tertentu yaitu untuk daerah-daerah terpencil yang belum ditunjuk PPAT, melainkan didaftarkan pemindahan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan, dengan dibuktikan oleh akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.[2]

Pembuatan akta jual beli dihadiri para pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua saksi.[3] PPAT selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani AJB harus menyampaikan akta dan dokumen terkait untuk didaftarkan ke kantor pertanahan.[4]

 

  1. Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) menurut Pasal 1 angka 37 UU 1/2022 adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.[5] Salah satu objek BPTHB adalah perolehan hak atas tanah yang meliputi pemindahan atau peralihan hak karena jual beli.[6]

Jadi, dalam peralihan hak atas tanah, yang menerima hak atas tanah tersebut (pembeli) dikenakan pajak berupa BPHTB. Pendaftaran tanah sendiri baru akan dilakukan oleh Kantor Pertanahan apabila BPHTB tersebut sudah dibayar lunas, yang dibuktikan dengan tanda bukti setor BPHTB tersebut.

 

  1. Registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional

Langkah selanjutnya yaitu, Anda perlu melakukan registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) dengan melengkapi dokumen-dokumen syarat balik nama. Adapun syarat-syarat balik nama sertifikat yang perlu Anda siapkan tertera di bawah ini.

 

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Berikut syarat balik nama sertifikat tanah ke Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) berdasarkan dari laman berjudul Peralihan Hak Jual Beli oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN:

  1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup;
  2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
  3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan;
  4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagian badan hukum;
  5. Sertifikat asli;
  6. Akta jual beli dari PPAT;
  7. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya;
  8. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
  9. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

 

Selain hal tersebut di atas, Anda juga perlu memperhatikan:

  1. Identitas diri;
  2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
  3. Pernyataan tanah tidak sengketa; dan
  4. Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

 

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

  1. Biaya PPAT

Biaya PPAT ini merupakan biaya untuk proses pembuatan AJB. Menurut Pasal 32 ayat (1) PP 24/2016, uang jasa atau honorarium PPAT atau PPAT Sementara,  termasuk biaya saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

  1. Biaya BPHTB

BPHTB dikenakan berdasarkan nilai perolehan objek pajak yang ditetapkan salah satunya dari nilai transaksi jual beli.[7] Adapun jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan untuk pengenaan pajak bumi dan bangunan (“PBB”) pada tahun terjadinya perolehan, maka besaran BPHTB sama dengan NJOP dalam pengenaan PBB tahun terjadinya perolehan.[8]

Perlu Anda ketahui bahwa tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5% dan ditetapkan dengan perda masing-masing daerah.[9]

 

  1. Biaya Mengurus Balik Nama di BPN

Adapun, untuk mengurus balik nama di BPN sebagaimana dilansir Peralihan Hak Jual Beli, biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan.

Rumus untuk menghitung biaya tersebut yaitu [nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)] / 1000 + biaya pendaftaran.

Di laman tersebut, Anda bisa melakukan simulasi biaya mengurus balik nama di BPN. Misalnya, nilai tanah per m2 adalah Rp1 juta, dengan luas 100 m2, maka Anda perlu membayar biaya sebesar Rp150 ribu.

 

Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Penjual

Adapun untuk menjawab pertanyaan Anda mengenai bisakah balik nama sertifikat tanah tanpa penjual, maka perlu dicermati apakah Anda sudah membuat AJB atau belum.

Berdasarkan artikel Justika.com yang berjudul Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Penjual, jika Anda sudah memiliki AJB yang dibuat oleh PPAT, maka Anda hanya perlu melihat salinan AJB yang memuat identitas penjual dan data yang ada. AJB sendiri merupakan dokumen yang membuktikan sudah ada pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwi bahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami tentang cara balik nama sertifikat tanah karena jual beli, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

  1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
  4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diubah kedua kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan terakhir kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Referensi:

  1. Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Penjual, diakses pada 17 Juni 2022 pukul 08.40 WIB;
  2. Peralihan Hak Jual Beli, diakses pada 17 Juni 2022, pukul 09.00 WIB.

[2] Pasal 37 dan penjelasannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”)

[3] Pasal 38 PP 24/1997

[4] Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997

[6] Pasal 44 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1 UU 1/2022

[7] Pasal 46 ayat (1) dan ayat (2) huruf a UU 1/2022

[8] Pasal 46 ayat (3) UU 1/2022

[9] Pasal 47 UU 1/2022

Tags: