Konsekuensi Hukum Luas Rumah KPR Berbeda dengan di PBG

PERTANYAAN

Saya akan membeli rumah KPR subsidi. Menurut info developer, ukuran rumah adalah 42 m², sedangkan yang tertera di PBG adalah 36 m². Alasan mereka memanipulasi agar bisa disertakan ke dalam KPR subsidi. Sampai di sini menurut saya sudah terjadi ketidaksesuaian antar bangunan asli dengan PBG. Bagaimanakah aturan hukumnya? Dan apakah hal ini akan menjadi masalah di kemudian hari apabila saya tetap membeli rumah tersebut?

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Luas Rumah KPR Berbeda dengan di IMB, Ini Konsekuensinya yang dibuat oleh Dr. Faizal Kurniawan S.H., M.H. LL.M. dan pertama kali dipublikasikan pada 08 Juli 2022.

KLINIK TERKAIT

Apakah KPR Riba?

10 Jun, 2025

Jika Developer Dinyatakan Pailit, Apakah Cicilan KPR Tetap Harus Dibayar?

03 Jun, 2025

Peserta BPJS Ketenagakerjaan Bisa Dapat KPR! Simak Syaratnya

27 Mei, 2024

Hal-hal yang Harus Disiapkan Jika Pindah KPR Bank

06 Mei, 2024

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Syarat Luas Bangunan Rumah KPR “Bersubsidi”

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, perlu kami informasikan bahwa rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) bersubsidi setelah berlakunya Permen PKP 9/2025 sudah dihapus dan diganti dengan istilah KPR sejahtera.

Adapun, yang dimaksud dengan KPR sejahtera adalah kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dengan dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (“FLPP”) yang diterbitkan oleh bank pelaksana.[1] Sedangkan, yang dimaksud dengan FLPP adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada masyarakat berpenghasilan rendah.[2]

Baik KPR bersubsidi maupun KPR sejahtera, pada prinsipnya harus memenuhi sejumlah persyaratan. Pada KPR bersubsidi, luas tanah, luas lantai, harga jual rumah umum tapak atau sarusun umum, lokasi umum tapak atau sarusun umum, bangunan rumah, prasarana, sarana, dan utilitas umum harus sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.[3]

Begitu pula pada KPR sejahtera, menurut Pasal 4 ayat (4) Permen PKP 9/2025 terdapat ketentuan mengenai batasan luas tanah, luas lantai, dan biaya pembangunan atau perbaikan rumah swadaya, serta besaran harga jual rumah dalam pelaksanaan kredit/pembiayaan perumahan FLPP yang ditentukan oleh menteri.

Lebih lanjut, Lampiran huruf C Kepmen PUPR 995/2021 ditentukan bahwa luas tanah dan bangunan untuk KPR subsidi adalah sebagai berikut:

No.	Jenis Rumah	Luas Tanah (M2)	Luas Lantai Rumah (M2)
Paling Rendah	Paling Tinggi	Paling Rendah	Paling Tinggi
1	Rumah Umum Tapak	60	200	21	36
2	Satuan Rumah Susun Umum	-	-	21	36

Selain memenuhi syarat di atas, setiap pembangunan rumah pada dasarnya harus memenuhi ketentuan berkenaan dengan bangunan gedung. Berdasarkan Pasal 24 angka 1 Perppu Cipta Kerja yang mengubah Pasal 1 angka 1 UU Bangunan Gedung definisi dari bangunan gedung sebagai berikut:

Bangunan Gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Oleh karena rumah KPR bersubsidi atau KPR sejahtera pada dasarnya termasuk kategori bangunan gedung yakni dalam bentuk hunian atau tempat tinggal, maka wajib memenuhi syarat pembangunan bangunan gedung yaitu harus memenuhi standar teknis bangunan gedung.[4]

Salah satunya adalah memiliki persetujuan bangunan gedung (“PBG”) yaitu perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.[5]

Dalam PBG tersebut terdapat informasi yang memuat nama pemohon atau pemilik serta data bangunan gedung (dalam hal ini rumah) salah satunya terkait dengan luas bangunan.

Baca juga: Pengertian PBG dan Sanksi Jika Bangunan Tak Memilikinya

Konsekuensi Jika Luas Rumah KPR Berbeda dengan PBG

Perlu Anda ketahui, konsekuensi yang timbul jika luas rumah KPR berbeda dengan PBG, maka akan dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana.

Sanksi Administratif

Setiap penyedia jasa konstruksi yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung akan dikenai sanksi administratif yang dapat berupa:[6]

1. peringatan tertulis;
2. pembatasan kegiatan pembangunan;
3. penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;
4. penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung;
5. pembekuan PBG;
6. pencabutan PBG;
7. pembekuan sertifikat laik fungsi (“SLF”) bangunan gedung;
8. pencabutan SLF fungsi bangunan gedung; atau
9. perintah pembongkaran bangunan gedung.

Sanksi Pidana

Selain sanksi administratif, pihak developer juga dapat dikenai sanksi pidana berdasarkan Pasal 378 KUHP lama yang saat artikel ini diterbitkan masih berlaku dan Pasal 492 UU 1/2023 tentang KUHP baru yang berlaku 3 tahun sejak tanggal diundangkan,[7] yaitu tahun 2026, yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 378 KUHP

Pasal 492 UU 1/2023

Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lam 4 tahun.

Setiap orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, yaitu sebesar Rp500 juta.[8]

Apabila developer memiliki niat dengan rangkaian kebohongan, memanipulasi data terkait luasan rumah yang diperjualbelikan, baik dengan maksud untuk menguntungkan dirinya sendiri (agar unit rumah cepat laku) atau orang lain, dalam hal ini pembeli, agar memperoleh kredit KPR bersubsidi segera cair yang mana jika berdasarkan ketentuan yang ada, kredit itu berpotensi tidak dapat diberikan karena tidak memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh pemerintah. Dalam hal demikian, maka menurut hemat kami, developer dapat dikenakan sanksi pidana sesuai ketentuan dalam Pasal 378 KUHP lama atau Pasal 492 UU 1/2023 tentang KUHP baru.

Baca juga: Bunyi dan Unsur Pasal 378 KUHP tentang Penipuan

Kemudian, apabila pengajuan kredit berupa KPR bersubsidi itu nantinya dituangkan dalam suatu akta autentik, antara lain akta perjanjian kredit secara notariil, maka terhadap pihak developer berpotensi dikenai sanksi sebagaimana diatur dalam Pasal 264 ayat (1) KUHP lama dan Pasal 392 ayat (1) UU 1/2023 tentang KUHP baru, sebagai berikut:

Pasal 264 ayat (1) KUHP

Pasal 392 ayat (1) UU 1/2023

Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama 8 tahun, jika dilakukan terhadap: akta-akta autentik; surat hutang atau sertifikat hutang dari suatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum; suatu sero atau utang atau sertifikat sero atau utang dan suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai; talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu; surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan.

Dipidana dengan pidana penjara paling lama 8 tahun, setiap orang yang melakukan pemalsuan surat terhadap: akta autentik; surat utang atau sertifikat utang dari suatu negara atau bagiannya atau dari suatu lembaga umum; saham, surat utang, sertifikat saham, sertifikat utang dari suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau persekutuan; talon, tanda bukti dividen atau tanda bukti bunga salah satu surat sebagaimana dimaksud dalam huruf b dan c atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat tersebut; surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan guna diedarkan; surat keterangan mengenai hak atas tanah; atau surat berharga lainnya yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.

Baca juga: Unsur-unsur dan Bentuk Pemalsuan Dokumen

Sedangkan dalam hal pembeli mengetahuinya dan menyetujui tindakan developer, dapat dikenai ketentuan mengenai penyertaan dalam tindak pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 55 KUHP lama dan Pasal 20 UU 1/2023, yang penjelasannya dapat Anda temukan pada artikel Pemahaman Pidana Penyertaan dalam Pasal 55 KUHP.

Satu hal yang perlu dipahami oleh pembeli, pada saat pengajuan KPR bersubsidi, sebelum pengajuan disetujui oleh pihak bank pemberi kredit, tentunya akan diawali dengan proses administrasi dan survei lapangan, dimana dalam hal apabila ditemukan adanya perbedaan luasan hasil pengukuran dari tim survei/tim teknis yang ditunjuk oleh pihak bank pemberi kredit dengan luasan yang tercantum dalam PBG, maka ada kemungkinan pengajuan KPR bersubsidi akan ditolak, sehingga pembeli berpotensi dirugikan akibat hal ini.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwi bahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
5. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
6. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002;
7. Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Pemukiman Nomor 9 Tahun 2025 tentang Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah;
8. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 995/Kpts/M/2021 Tentang Batasan Penghasilan Tertentu, Suku Bunga/Marjin Pembiayaan Bersubsidi, Masa Subsidi, Jangka Waktu Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah, Batasan Luas Tanah, Batasan Luas Lantai, Batasan Harga Jual Rumah Umum Tapak dan Satuan Rumah Susun Umum, dan Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka.

[1] Pasal 1 angka 2 Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Pemukiman Nomor 9 Tahun 2025 tentang Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“Permen PKP 9/2025”)

[2] Pasal 1 angka 1 Permen PKP 9/2025

[3] Pasal 18 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 20/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Kemudahan dan Bantuan Pemilikan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“Permen PUPR 20/2019”)

[4] Pasal 24 angka 7 Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (“Perppu Cipta Kerja”) yang mengubah Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”)

[5] Pasal 24 angka 1 Perppu Cipta Kerja yang mengubah Pasal 1 angka 19 UU Bangunan Gedung

[6] Pasal 24 angka 41 dan 42 Perppu Cipta Kerja yang mengubah Pasal 44 dan Pasal 45 ayat (1) UU Bangunan Gedung

[7] Pasal 624 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“UU 1/2023”)

[8] Pasal 79 ayat (1) huruf e UU 1/2023