Permasalahan hukum dalam pengadaan tanah, seperti sengketa pembebasan lahan dan ketidaksesuaian dalam perhitungan kompensasi, acap kali menjadi hambatan signifikan dalam kelancaran pelaksanaan proyek strategis.
Ketidakjelasan hukum yang berkaitan dengan status kepemilikan tanah atau perbedaan pandangan mengenai besaran ganti rugi dapat memperlambat proses pembebasan lahan, sehingga mengganggu waktu pelaksanaan proyek dan meningkatkan risiko hukum bagi pihak-pihak terlibat.
Partner Kantor Hukum Soemadipradja & Taher, Ahmad Djosan berpandangan perbedaan konsep antara pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan kepentingan perusahaan atau swasta. Menurutnya, pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan swasta jauh berbeda.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan berdasarkan kepentingan Bangsa, Negara, dan Masyarakat. Sedangkan pengadaan tanah untuk swasta dilaksanakan semata-mata untuk kepentingan Perusahaan saja.
“Kalau dari sisi Perusahaan swasta, ini jelas tidak termasuk dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan mekanisme pengadaannya pun berbeda,” ujar Djosan saat menjadi pemateri Workshop Hukumonline 2025 bertajuk "Pengadaan Tanah untuk Perusahaan: Menangani Aspek Hukum, Risiko dan Sengketanya", Kamis (13/2/2025).
Baca Juga:
Perlu diketahui, pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilaksanakan melalui negosiasi langsung dan mekanisme pasar. Langkah tersebut diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Lebih lanjut Djosan memaparkan adanya perbedaan yang jelas secara subjek, pembebasan, dan pendaftaran dan pensertifikatan antara pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan perusahaan atau swasta. Secara subjek, pengadaan tanah bagi kepentingan umum melibatkan atau diselenggarakan oleh lembaga pemerintah.
Terdapat badan atau instansi pemerintah yang hendak melakukan suatu kegiatan yang memerlukan tanah. Pengadaan tanah ini dapat dilaksanakan secara langsung atau bekerjasama dengan pihak swasta.
“Pengadaan tanah yang bekerjasama dengan pihak swasta biasanya pengadaan tanah untuk pembuatan jalan toll,” ujarnya.
Suasana Workshop Hukumonline 2025 bertajuk "Pengadaan Tanah untuk Perusahaan: Menangani Aspek Hukum, Risiko dan Sengketanya".
Bagi Perusahaan Swasta pengadaan tanah subjeknya murni swasta dan tidak melibatkan pemerintah. Hanya saja terkait perizinan pengadaan tanah tersebut harus melalui beberapa gerbang yang disahkan dengan sertifikat dari Instansi Pemerintahan.
“Kepentingan Swasta untuk mengadakan tanah. Perlu melewati mekanisme peralihan berdasarkan para pihak terkait melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau langsung Akta Jual Beli (AJB),” tambah Djosan.
Hal tersebut berbeda dengan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Mengikuti Pasal 76 Peraturan Pemerintah No.19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Berdasarkan beleid tersebut, pengadaan tanah pun dapat dilakukan secara konsinyasi.
Selanjutnya, Djosan pun memfokuskan penjelasan materi pada pengadaan tanah untuk kepentingan Perusahaan atau swasta.
”Prosedur yang harus dilakukan oleh swasta terlebih dulu memiliki perencanaan,” lanjutnya.
Setelah perencanaan telah sesuai, perusahaan swasta harus mengikuti mekanisme peraturan lokasi dan pengurusan perizinan terkait dalam hal ini adalah Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang telah mengatur mengenai Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) sebagaimana tertuang dalam Pasal 1 angka 19. Yakni, KKPR adalah kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR).
“Jadi, tentang perizinan kesesuaian pemanfaatan ruang KKPR. Hasil akhirnya berupa persetujuan kesesuaian pemanfaatan ruang,” papar Djosan.
Selain mengurus KKPR, Perusahaan Swasta harus mengidentifikasi tanah yang akan dibebaskan. Hal ini dilakukan agar menghindari konflik di masa mendatang. Setelah itu kata Djosan, proses yang harus dihadapi adalah pembebasan dan peralihan hak atas tanah dari pemilik asal tanah. Kemudian, pihak yang hendak membebaskan wajib mendaftarkan dan menerbitkan sertifikat hak atas tanah.
“Intinya pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan memberi Ganti rugi yang layak dan adil kepada pihak yang berhak melalui proses hukum,” katanya.
