Pengadaan tanah kerap diidentikkan dengan penggusuran, perampasan hak rakyat, dan sengketa pertanahan. Padahal, pengadaan tanah yang selama ini diatur UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, menghormati hak kepemilikan lahan baik yang dimiliki masyarakat atau badan hukum dengan mekanisme ganti rugi yang layak.
Demikian dikatakan Kepala Biro Hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Yagus Suyadi, dalam acara diskusi secara daring bertema “Webinar Hukumonline 2020: Aspek Hukum Pengadaan Tanah dan Implikasi UU Cipta Kerja dalam Pengaturannya di Indonesia”, Selasa (15/12/2020).
Yagus melanjutkan dalam pengadaan tanah ada mekanisme ganti rugi yang dihitung terlebih dulu oleh tim appraisal dan besarannya biasanya di atas harga pasaran. Ada 2 tahapan dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum yakni melalui penetapan lokasi dan perolehan tanah melalui izin lokasi.
Pengadaan tanah dilakukan oleh pemerintah, pemerintah daerah (pemda), BUMN, BUMD dengan anggaran yang bersumber dari APBN dan APBD. Pengadaan tanah pun bisa dilakukan oleh badan usaha swasta dan tujuannya untuk kepentingan perusahaan. “Pengadaan tanah itu kegiatan pelepasan hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi yang pemanfaatannya harus untuk kepentingan umum,” kata Yagus.
Salah satu hal penting dalam pengadaan tanah yakni dokumen perencanaan. Hal ini diatur dalam UU No.2 Tahun 2012, termasuk PP tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan. Dokumen perencanaan itu memuat beberapa hal, seperti maksud dan tujuan rencana pembangunan; kesesuaian dengan RTRW dan prioritas pembangunan; letak tanah; luas tanah yang dibutuhkan; gambaran umum status tanah; perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah; perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan; perkiraan nilai tanah; dan rencana penganggaran.
Praktiknya, dokumen perencanaan itu kadang tidak sesuai dengan tata ruang karena area yang menjadi obyek selalu berkembang. Begitu pula dengan nilai tanah yang tidak sesuai dengan harga pasar karena perencanaannya dilakukan beberapa tahun silam. Kemudian anggaran yang dialokasikan dalam dokumen perencanaan ternyata kurang, sehingga harus dilaksanakan lebih dari 1 tahun anggaran.
Tak kalah penting, dalam pengadaan tanah harus mencermati status tanah yang akan menjadi obyek pengadaan tanah karena dalam dokumen perencanaan biasanya tidak menjelaskan secara detail apa status tanahnya, apakah hak milik, hak pakai, atau tanah negara. “Jika dokumen tidak lengkap, proses pelaksanaan pengadaan tanah akan terhambat,” ujar Yagus.
Dokumen perencanaan itu, kemudian diserahkan kepada Gubernur untuk dilanjutkan ke tahap persiapan pengadaan tanah. Gubernur membentuk tim persiapan yang beranggotakan bupati/walikota, organisasi perangkat daerah provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan bila dianggap perlu dapat melibatkan instansi terkait lainnya. Persoalan yang sering dihadapi antara lain kerja tim yang dibentuk Gubernur ini tidak optimal, termasuk dalam melakukan sosialisasi. Akibatnya, banyak proyek yang sudah ditetapkan lokasinya, tapi ada penolakan dari masyarakat.
“Proses pengadaan tanah/lahan prosesnya tidak mudah, biasanya menemui kendala.”
Partner Makarim and Taira S, Rahayu Ningsih Hoed, mengatakan perolehan tanah merupakan tahapan yang paling sulit bagi dunia usaha untuk mengawali usahanya. Meski pemerintah telah menerbitkan berbagai kebijakan yang tujuannya memberi kemudahan bagi dunia usaha, seperti Online Single Submission (OSS), tapi tetap saja pelaksanaannya menghadapi berbagai persoalan.
“Perolehan tanah oleh swasta dilakukan dengan izin lokasi menggunakan OSS. Ada 2 jenis izin lokasi melalui OSS yakni dengan komitmen dan tanpa komitmen,” ujar Rahayu Ningsih Hoed dalam kesempatan yang sama.
Izin lokasi tanpa komitmen yang diterbitkan oleh lembaga OSS diberikan dalam hal, antara lain tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di lokasi yang sesuai peruntukannya menurut RDTR dan/atau rencana umum tata ruang kawasan perkotaan; tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan terletak di kawasan ekonomi khusus, kawasan industri, serta kawasan perdagangan bebas, dan pelabuhan bebas.
Tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh pelaku usaha lain yang telah mendapatkan izin lokasi dan akan digunakan oleh pelaku usaha. Tanah lokasi usaha dan/atau kegiatan berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai rencana tata ruang kawasan pengembangan tersebut.
Dalam hal izin lokasi dengan komitmen, Rahayu melanjutkan pelaku usaha perlu melengkapi dokumen sebagai syarat permohonan komitmen. Berbagai syarat itu meliputi nomor induk berusaha (NIB); pernyataan dan permohonan pemenuhan komitmen izin lokasi; peta/sketsa yang memuat koordinat batas letak lokasi yang dimohon; proposal rencana kegiatan usaha; surat pernyataan luas tanah yang sudah dikuasai oleh pelaku usaha dan pelaku usaha lainnya yang merupakan 1 grup.
“Dalam hal izin lokasi berdasarkan komitmen, pelaku usaha wajib menyampaikan persyaratan permohonan pemenuhan komitmen izin lokasi paling lama 10 hari sejak lembaga OSS menerbitkan izin lokasi atau jika tidak izin lokasi dinyatakan batal,” katanya.
